Как вложить деньги в архитектуру и не проиграть?

Что девочка-архитектор думает об инвестициях?

«Как‑то мы встретились с подругами обсудить, как должен измениться инвестиционный портфель при возрастающей волатильности коммодитиз…» Нормальная девочка не то что обсуждать — дочитывать до конца такое предложение не станет! Кажется, инвестиции огорожены от женского ума и женской логики непроходимой чащей скучных сложносочиненных терминов настолько плотно, что даже воинствующие феминистки туда до сих пор не добрались и не разоблачили этот «очаг мужского шовинизма!» И, как всегда бывает, там, где действует исключительно мужская логика, в стране инвестиций гордо реет флаг героического преодоления тоски.

Но ведь инвестиции — это на самом деле также естественно, весело, азартно и увлекательно, как, к примеру, выращивание цветов или даже детей, как само развитие жизни! Очень увлекательно вкладывать, наблюдать, как растет вложенное, и получать отдачу! Увлекательно, если не сводить инвестиции исключительно к скучным пустым цифрам и арифметическим уравнениям!

Ольга Чернова, главный архитектор проектов компании archimatika

«У нас нет денег на вашу архитектуру. Проект нам невыгоден, если мы не вернем инвестиции через 6 лет. Ведь ту же доходность мы получим, просто положив деньги в банк». Вроде бы все логично. Но есть одно «но». В банке через шесть лет вы получите тот же доход, правда, несколько подточенный инфляцией. А вложив в строительство, получите объект архитектуры, который будет работать и через 6, и через 10, и через 20, и через 50 лет!

Но если ваше вложение в архитектуру этого здания будет недостаточным, оно уже через 10 лет устареет морально. А это значит, что ваш бизнес подешевеет, потеряет привлекательность, и чтобы его перезапустить, придется вкладывать в архитектуру снова — переделывать и перестраивать!

Инвестиции — это также естественно, весело, азартно и увлекательно, как, выращивание цветов

Что лучше:

  • вложить меньше, и вернуть инвестиции через 6 лет, но потом иметь необходимость доинвестировать еще, чтобы не терять доходность;
  • вложить больше, вернуть инвестиции через 9 лет, но и через 10, и через 25 лет не нуждаться в новых вложениях в архитектуру?

Инвестиции в архитектуру создают долгосрочные проекты. В конце концов, архитектура может жить столько, сколько существует цивилизация, и будет только набирать качество и стоимость, менять свои функции, продолжая привлекать внимание и приносить доход. Как Акрополь, Колизей и египетские пирамиды.

Конечно, я не предлагаю для каждого проекта планировать жизненный цикл инвестиций на тысячи лет. Но и ограничивать горизонт 6‑ю годами точно недостаточно!

Хотите заниматься быстрыми проектами? Просто не связывайтесь с архитектурой! Поставьте надувной павильон, возьмите быстровозводимое и быстроразбираемое здание, наконец, снимите помещение в бизнес-инкубаторе. Но не спешите, пожалуйста, отливать ваши сырые идеи в бетоне! Архитектура — это долго, дорого и надолго! А если ускорять и удешевлять — выходят хрущевки!

Фото: Ivan Friz / Unsplash

На самом деле, каждый бизнес как институт организации человеческой деятельности должен дорасти до уровня, когда нуждается и готов связываться с архитектурой. Возьмем для примера самый дорогой на сегодня в мире бизнес — корпорацию Apple. Вопрос: на каком году существования великой компании была построена спроектированная Норманом Фостером штаб-квартира в Купертино?

На 41‑м! Через 6 лет после смерти самого Джобса! И после этого вы продолжаете думать, что пройдете этот путь быстрее, чем команда Стива? Срежете на повороте? Не льстите себе!

Почему Киев за 30 лет независимости, за исключением немногих отдельных проектов, до сих пор не создал новую достойную архитектурную среду? В советское время, несмотря на избыток типового проектирования, дефицит нормальных материалов и профицит строительной халтуры, организация городского управления доросла до уровня архитектуры, и поэтому мы сейчас с уважительной ностальгией смотрим на фотки того Киева.

Фото: Mykola Makhlai / Unsplash

Но для строительства капитализма более-менее отлаженная социалистическая система организации города увы, не подошла. И вот уже 30 лет наше киевское муниципальное управление находится в пути…

Если посмотреть на трескающееся мощение Майдана и странноватые формы зенитного освещения подземного ТРЦ, возникает вопрос: а стоило ли заменять то, что было на новое, если через двадцать лет это новое непременно оказывается бесконечно устаревшим и надо снова начинать ломать голову над тем, что с этим всем делать? Может, вложенные средства стоило направить на что‑то достойное, что не потеряло бы качество и смысл через 20 или даже 50 лет? Ведь, к примеру, архитектура советских зданий и на Майдане, и на Крещатике остается ценной, несмотря на более чем полувековую историю и даже смену социально-экономической формации.

Архитектура — это долго, дорого и надолго! А если ускорять и удешевлять — выходят хрущевки!

Основа успешных инвестиций в архитектуру как на уровне частного бизнеса, так и на муниципальном уровне — это трезвая реальная оценка своих ресурсов и возможностей, в том числе и профессиональных: если мы не готовы, не знаем пока, как именно надо, не имеем достаточно средств — лучше ничего не делать! Законсервируйте то, что есть, обойдитесь минимальным ремонтом и продолжайте накапливать средства и опыт.

Системное опровержение этого вроде бы очевидного правила создало, с одной стороны, всеобщее разочарование и недоверие ко всему, что строит город (да и вообще, ко всему, что строится), а с другой — чрезвычайно вредную привычку ожидать, что все должно быть дешево. Ведь «Дешево — это хорошо! Дорого — плохо! Это коррупция или разбазаривание средств!»

Но в инвестициях в архитектуру все наоборот! Дешево — это в первую очередь глупо! Это значит, что город не смог поставить задачу так, чтобы хватило денег на классное, дорогое решение. По какой‑то причине вынужден теперь браться за недостаточно профинансированное, следовательно, рискованное решение, которое только на короткое время снимет проблему, а потом создаст новую, и еще более сложную!

Расходы городского бюджета, проведенные через тендеры с определяющим критерием в виде цены — заведомо глупые расходы, половина из которых генерирует вызванные недостаточным финансированием риски, а значит создает проблемы, а другая половина тратится на решение предыдущих недостатков. Да, такой путь самый экономный и дешевый, но все же является временным и порождает проблемы в будущем!

Фото: Maksym Mymchyk / Unsplash

Это не инвестиции! Это бессмысленное транжирство! То же самое происходит в случае, когда город берется помочь обманутым инвесторам жилых «пирамид». Во-первых, почему инвесторов надо спасать? Инвесторов прогоревшей международной корпорации кто‑то спасает? Инвестор, вложивший аналогичную стоимости квартиры сумму в строительство и запуск потерпевшего банкротство магазина, тоже придет в мэрию, чтобы его спасли и дофинансировали? Инвестор — это тот, кто несет риски! А тот, кто вопит: «Меня обманули, мне продали бракованный недоделанный товар, компенсируйте», — не инвестор, а неудачливый покупатель, погнавшийся за дешевкой и не оценивший риски.

Какие средства город тратит на горе-покупателей «Аркады»? «Укрбуда»? Нашему муниципалитету настолько понравилось платить за решение проблем, возникших из‑за желания сэкономить, что он решил расширить программу, и доплатить еще и за неудачливых покупателей, погнавшихся за дешевыми квартирами!

Основа успешных инвестиций в архитектуру — это трезвая реальная оценка своих ресурсов, возможностей и рисков

Ключевые критерии оценки качества городских инвестиций в городскую среду и инфраструктуру:

  1. какую пользу получит город;
  2. как долго город будет получать эту пользу;
  3. какой период можно будет не возвращаться к теме, не чинить, не переделывать, не перепроектировать и не перестраивать.

Первые два вопроса в большей степени касаются этапа проекта, а третий — реализации. Непременное условие тендера — это гарантийный срок, в течение которого все ремонты будут осуществляться за счет подрядчика. Архитектор в данном случае — такой же подрядчик, и запроектированный им объект должен не только не упасть за 30 лет, но и быть полезным городу в неизменном виде. И уже среди тех, кто гарантирует и 10, и 20, и 30 лет работы результатов своего строительства, конечно, надо выбирать того, кто готов построить объект и поддерживать его в надлежащем виде с наименьшими затратами. Но при таких условиях тендера демпинг равен бизнес-самоубийству, а заложенный в цену откат — меценатской благотворительности, потому что подрядчик, который отвечает за все сам, никому откатов не дает! Откаты дают за частичную передачу (или слив) ответственности.

Фото: Vitaly Mazur / Unsplash

Как из мозаики, из отдельных результатов частных и муниципальных проектов складывается инвестиционная привлекательность города. Почему в одном городе инвесторы выстраиваются в очередь, а в другой их не загонишь даже налоговыми льготами? Что привлекает инвестора? Конечно, есть множество факторов, но сильнее всего работают реальные примеры успешных инвестиций в этом месте, в самом городе!

Инвесторы, как и все люди, бегут туда, где кто‑то что‑то уже сделал хорошо и добился успеха. И чем больше будет успешных инвестиций в киевскую архитектуру как частных, так и муниципальных, тем больше новых инвестиций придет вслед за ними!

 

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/