Как «расколдовать» долгострой. Превращаем чрезмерные амбиции в точки роста территории 

Долгострои рассказывают о городе / стране / эпохе / авторах не меньше, чем завершенные проекты. Барселонская Sagrada Família и каракасский Torre de David стали культурными символами. Однако никто не рискнет поспорить с утверждением, что достроенный объект красит город лучше, чем долгострой или призрак-заброшка. На примере международных кейсов и днепровского БЦ «Кудашевский» от DAYTONA GROUP — об особенностях редевелопмента и специфики работы архитекторов, дизайнеров и подрядчиков в тесных рамках, которые уже были заданы изначальным проектом.

Из NOT Tower в UNITY Centre

Здание краковского небоскреба первоначально создавалось как штаб-квартира 49 региональных ассоциаций инженеров и техников Польши — Naczelna Organizacja Techniczna, NOT, отсюда рабочее название NOT Tower. Был объявлен конкурс, его выиграло предложение команды Здислава Аркта.

NOT Tower должен был стать 24‑этажным, высотой в 92 м. Два нижних этажа планировалось отдать для коммерции и фуд-корта, как сказали бы сейчас. Здесь же должен был разместиться конгресс-холл на 500 человек. С 3 по 14 этаж — административные и учебные кабинеты; 15 и 16‑й — рестораны со смотровыми площадками, выше — гостиница. Была запланирована подземная автостоянка на 154 машины. В принципе, концепция актуальная и сегодня, за исключением явно недостаточного числа паркомест.

NOT Tower в Кракове

В 1975 г. началось строительство 92‑метрового небоскреба, и 24‑этажный каркас выгнали за четыре года. Но в 1979 в Польше разразился экономический кризис, обернувшийся политическими волнениями, которые в итоге привели к введению военного положения в 1981. С тех пор бетонный скелет здания удерживал статус одного из самых высоких строений в Кракове и даже получил яркое имя Шкелетор (Szkieletor — польское имя злодея из комиксов «Властелины Вселенной»).

Попытки реанимировать здание предпринимались неоднократно, но большая их часть разбивалась о сложный правовой статус земли или высокую стоимость адаптации. Шкелетор работал гигантским рекламным щитом. Чтобы повысить инвестиционную привлекательность, в 2007‑м было предложено увеличить высоту здания с 92 до 130 м. Для участия в реконструкции пригласили немецкого архитектора Ханса Коллхоффа — довести до ума постройку хотели к Евро-2012. Проект, правда, отклонили, поскольку увеличение высоты нарушило бы исторический ландшафт, в том числе видовые характеристики объектов, внесенных в список наследия ЮНЕСКО.

UNITY Centre в Кракове

Местная власть согласилась на компромиссную высоту — 102,5 м. В 2011 утвердили проект студии DDJM, который предусматривал достройку Шкелетора (плюс 3 этажа с размещением на двух верхних ресторана с открытой террасой) и сооружение рядом с ним нескольких малоэтажных построек. Амбициозная цель создать здесь польский Манхэттен, деловой центр Кракова, значительно расширилась.

UNITY Centre, как предполагают его создатели, позволит не только заниматься предпринимательской деятельностью, но и обеспечит досуг и развлечения. Главное здание UNITY Tower, как и было задумано первоначально, предлагает офисные помещения с рестораном на последнем этаже.

В комплексе также появятся еще два офисных здания меньшей этажности, одно жилое, с апартаментами класса люкс, еще одно — гостиница. Архитектура UNITY Tower и комплекса в целом основана на довоенных традициях архитектуры Кракова. Дизайнеры DDJM черпали вдохновение в исторических достижениях эклектичного направления и стиля ар-деко.

UNITY Centre призван стать деловым центром Кракова 

«Если поразмышлять о том, как должен выглядеть объект, задуманный как икона современного делового центра, которым является Краков, необходимо помнить и о его богатых исторических традициях. Отсюда следует вывод, что объект должен быть эклектичным. Как и большинство известных мне заметных зданий Кракова, мы хотели, чтобы наши тонко вписывались в панораму города. При этом UNITY Center должен быть узнаваемым и гордым, как небоскребы Нью-Йорка», — описывает концепцию архитектор DDJM Марек Дуниковски. Австрийская инжиниринговая компания STRABAG в 2017‑м приступила к реализации UNITY Centre, которая включала достройку высотки и сооружение еще четырех офисных и жилых зданий.

При создании фасадов UNITY Centre архитекторы вдохновлялись ар-деко и в частности Maccabees Building (Детройт)

В UNITY Tower был сохранен каркас, но перекрытия были сняты и заменены. Большое внимание уделено инженерии, в частности, чтобы уместить в созданный более 45 лет назад конструктив современное оборудование, на заказ были изготовлены трансформаторы с чрезвычайно уменьшенными габаритами. В комплекс работ инвестировали почти 90 млн евро. Три из пяти зданий уже получили LEED GOLD.

UNITY Tower введен в эксплуатацию в 2020‑м, осенью открыт отдел аренды. Пока идет подбор резидентов, комплекс работает как площадка для культурных фестивалей — Wodecki Twist Festival, Transgrafia 2.0 и других.

 

«Отель cудьбы» — самый высокий недострой

Экономические сложности и политика стали причиной превращения в долгострой еще одного амбициозного проекта — отеля Ryugyong в Пхеньяне. Внушительную и емкую треугольную «пирамиду» высотой 330 м, спроектированную северокорейской компанией Baikdoosan Architects & Engineers, начали строить в 1987‑м. Здание состоит из трех крыльев, каждое размером 100 м в длину, 18 м в ширину, с уклоном под углом 75 градусов к основанию.

Постройка увенчана усеченным конусом шириной 40 м, состоящим из восьми этажей, которые должны вращаться, наверху — еще шесть статичных этажей. Изначально в пирамиде планировалось разместить пять вращающихся ресторанов и, по разным данным, от 3 до 7 тыс. номеров.

Ryugyong хотели завершить к 80‑летию президента Ким Ир Сена в 1992 г. Если бы он открылся в срок, то стал бы самым высоким отелем и седьмым по высоте зданием в мире. Однако после распада СССР Северная Корея испытывала значительные трудности, строительство было заморожено, и пустая бетонная коробка простояла до 2008 г. 

330‑метровая пирамида отеля Ryugyong увенчана усеченным конусом из восьми этажей, которые должны вращаться, наверху — еще шесть статичных этажей

Причем в конце 1990‑х гг. Европейская торговая палата в Корее проверила здание и пришла к выводу, что восстановить его нельзя — возникли вопросы к качеству бетона и проблемы с выравниванием лифтовых шахт, которые, по словам некоторых источников, были «кривыми».

Но в 2008 г. нашелся инвестор: египетская Orascom Group вложила 215 млн долларов. В 2009 г. главный операционный директор Orascom Group Халед Бичара отмечал, что «не было слишком много проблем» с решением указанных структурных ошибок, и даже вращающийся ресторан в итоге будет запущен.

К лету 2011 внешние работы были завершены и официальные лица Северной Кореи сообщали, что здание будет готово уже к 100‑летию Ким Ир Сена. Публиковались снимки интерьеров отеля, был найден оператор — Kempinski Hotels. Однако в феврале 2013 г. в КНДР прошли ядерные испытания, после чего гостиничный оператор отказался от своих планов.

Политические кризисы дважды останавливали реализацию отеля Ryugyong в Пхеньяне

Сейчас вокруг «Отеля судьбы» уже снят строительный забор и реализовано благоустройство, однако статус его остается «политическим» и вопрос, когда и в каком формате отель начнет работу — в компетенции правительства КНДР. Пока здание работает самым крупным рекламным, а точнее, пропагандистским носителем в мире: здесь установлены 100 тыс. LED-панелей. К примеру, небоскреб очень эффектно выглядел как композиционное ядро первомайского фейерверка.

 

Символы преодоления кризиса

Долгострои появляются как следствие кризисов. Завершение таких
проектов — общая радость, сродни выходу доброго знакомого из затяжной болезни. Реанимация простоявших годами объектов крайне сложная, системная задача, включающая весь спектр вопросов от изменения концепции до адаптации конструктива к повысившимся требованиям. Один из ярких примеров в нашей стране — БЦ «Кудашевский» (Днепр), который был достроен DAYTONA GROUP и открыт в конце 2019 г.

«Здание простояло 11 лет в запустении. Когда мы пришли на объект, то прежде всего проанализировали его состояние, сильные стороны и то, что необходимо изменить», — рассказывает Андрей Орлов, DAYTONA GROUP.

У БЦ «Кудашевский» идеальное расположение — в центре города. Авторы проекта (НПП «Cтудия-7 ЛТД») предложили комфортную, соразмерную высотность — 7 этажей. Общая площадь здания — 31,2 тыс. кв. м, офисы занимают со второго по седьмой этаж, в целом — 16,5 тыс. кв. м.

Концепция БЦ «Кудашевский» (Днепр) — самодостаточный мини-город для продуктивной работы и впечатлений

Первый этаж предназначен для ритейла, фуд-корта и услуг. Подземный паркинг рассчитан на 130 машиномест. Изюминка — двор в 1,2 тыс. кв. м. Первоначальная концепция предполагала создать самодостаточный мини-город для продуктивной работы и впечатлений, и команде, которая подхватила его в 2019 г., это удалось сделать.

«У здания бизнес-центра очень хорошие, «дорогие», качественные решения по исполнению фасадов. Но там на момент нашего входа полностью отсутствовали какие‑либо коммуникации — ни канализации, ни воды, ни вентиляции, ни освещения, ни пожарной безопасности», — кратко описывает состояние объекта перед реновацией Андрей Орлов. Объект был заморожен уже на этапе остекления. Эксперты DAYTONA GROUP провели аудит всех алюминиевых профилей и стеклопакетов.

Реновация проекта включала адаптацию здания к повышенным требованиям по энергоэффективности, инклюзии, пожарной безопасности, инженерии

«Пришлось провести полный аудит оконной системы, и согласно аудиту выполнить ряд трудоемких мероприятий, чтобы привести всю систему остекления в рабочее соcтояние», — говорит Орлов. И так по каждому направлению — после тщательного анализа был составлен план, как за оптимальные средства достичь необходимого качества, распределены задачи подрядчикам.

«Мы сформировали генподрядную структуру и здесь же тестили подрядчиков, учили их работать в команде. Аудит объекта занял 2 недели, с момента, как вышли на работу, до открытия прошло 3,5 месяца — это результат слаженной работы с подрядчиками», — рассказывает Андрей Орлов.

Особое внимание уделялось тому, как адаптировать здание к современным требованиям по энергоэффективности, инклюзии, пожарной безопасности, инженерии и т. д. «Здание проектировалось давно, с тех пор были приняты новые строительные нормы с более высокими требованиями. Плюс пришлось исправлять многие недочеты в проектировании приточно-вытяжной вентиляции, что для эксплуатации бизнес-центров является критически важным вопросом. Практически все задачи решались в ручном режиме», — поясняет Орлов.

Реновация проекта включала адаптацию здания к повышенным требованиям по энергоэффективности, инклюзии, пожарной безопасности, инженерии

Команде DAYTONA GROUP удалось адаптировать здание к новым требованиям. «Очень важно было обеспечить въезд пожарной машины на территорию. Мы даже проводили испытания, оценивали радиус поворота машины на месте. Нашей задачей было предложить такие решения, которые бы соответствовали нормам и гармонировали с существующей архитектурой. Пришлось расширить некоторые фрагменты дороги, появился пандус, он не очень заметен, но стал одновременно и входной группой в бизнес-центр, и въездом во внутренний дворик. Функция и эстетика должны всегда гармонировать между собой», — говорит Андрей Орлов.

Огромной сложностью стал паркинг. «Изначально паркинг проектировался на 90 машин. Мы увеличили количество паркомест до 130 путем изменения схемы передвижения и некоторых планировочных решений. Пришлось переделывать заезды, менять многие проектные отметки», — делится Орлов. Плюс создали уличную велопарковку на 120 мест на охраняемой территории комплекса. 

Внутренний дворик БЦ «Кудашевский» стал точкой притяжения для резидентов бизнес-центра и жителей города. Здесь много зелени с достаточной тенью и подсветкой. Привлекателен и днем, и в темное время суток. Двор расположен на крыше паркинга и представляет собой серьезное инженерное сооружение

Изюминка комплекса — внутренний дворик. «Главный его функционал — он должен собирать людей, стать точкой притяжения для резидентов бизнес-центра и жителей города. Мы предусмотрели много зелени с достаточной тенью и подсветкой. Двор привлекателен и днем, и ночью как место для пауз между работой и отдыхом», — рассказывает Андрей Орлов.

Сложность реализации этого дворика в том, что он расположен на крыше паркинга. «Для высоких деревьев необходима определенная толщина грунта. Из-за этого получаются разные высоты клумб / участков — для крупных и маленьких деревьев, для кустов и т. д. У нас есть крупномерные деревья — березы, катальпы. В итоге нет ощущения, что это расставленные растения в кадках. Зато есть настроение оазиса», — говорит Орлов. По сути, двор представляет собой серьезное инженерное сооружение.

Настроение оазиса создают разновысотные участки с деревьями и кустами

«Нестандартной задачей было не просто создать слой грунта, но и организовать водоотвод. У нас двойная система сбора воды: с мощеных поверхностей и для просачивающейся сквозь грунт. Это очень ответственная в исполнении конструкция. Чтобы в паркинг не протекало, используются дорогие гидроизоляционные мембраны. В конструктиве водоотведения есть много несистемных решений, которые мы изобретали с нашими подрядчиками», — поясняет Андрей Орлов.

Уже сейчас двор бизнес-центра «Кудашевский» стал излюбленным местом прогулок горожан, одной из самых известных инсталокаций. «Здесь постоянно проводятся спонтанные и профессиональные фотосессии. А еще двор уже используется нашими арендаторами, как мы и рассчитывали, для проведения неформальных мероприятий. Уже были пати для 150 – 200 человек», — подчеркнул Орлов.

Среди арендаторов БЦ «Кудашевский» — ведущие IT-компании, такие как SoftServe, EPAM Systems, Sitecore, коворкинг Creative States, офис «Сильпо», фитнес-клубов Fit Haus, представительство АО «Кристалбанк».

Двор БЦ «Кудашевский» успел стать популярным местом фотосессий

На первом этаже помещения спроектированы под кафе, рестораны, услуги. «Дальнейшее развитие и сценарии эксплуатации дворика будут очень сильно зависеть от арендаторов помещений первого этажа. Мы их все проектировали с выходами во двор, с возможностью расставить столики, смонтировать перголы, маркизы. Сейчас арендаторы только подбираются. Однако независимо от того, кто там обоснуется, в оформлении двор будет следовать разработанному нами дизайн-коду комплекса. Никто не сможет разместить свою вывеску, свой столик или маркизу как ему вздумается, все разработки необходимо согласовывать с архитектором модернизации», — поясняет Андрей Орлов.

В помещениях первого этажа заложены инженерные решения для всех видов востребованного бизнеса. И есть возможность доделать, нарастить мощности под конкретного заказчика, например, крупный ресторан. Нет ограничений по дизайну внутренних помещений, ограничения дизайн-кода касаются только части, которая выходит во двор и лобби. Всем арендаторам розданы памятки.

К примеру, не допускается использование динамических подсветок для вывесок, окрашивания фризов, логотипы могут быть только монохромные, белые и т. д. Таким образом, подчеркивает эксперт, не только дворик, но и весь комплекс будет развиваться в общем стиле. Кстати, в целом БЦ «Кудашевский» предлагает эклектичные, демократичные стилевые решения: доставшийся по наследству неоклассический фасад, лобби в стиле лофт и фантазийные, креативные интерьеры арендаторов. 

«У нас есть своя студия, которая работает над архитектурными и дизайнерскими решениями. В случае интерьеров мест общего пользования наш выбор пал на лофт. Почему? Стиль фасада — неоклассика, офисный стиль. Со старта нашей работы была задача привлечь в БЦ «Кудашевский» всех больших арендаторов из IT. Нам это удалось, сегодня здесь SoftServe, EPAM Systems, Sitecore — получился полноценный IT-хаб. У каждого из арендаторов свой стиль, поэтому холлы в эксплуатации должны были быть самыми простыми, объединяющими. Отсюда и выбор в пользу лофта», — говорит Орлов.

Утвержденный дизайн-код позволит БЦ развиваться в едином стиле

Эксперт отмечает, что дизайнерам при разработке стиля четырех лобби пришлось выстраивать свои проекты, учитывая цвет уже смонтированных лифтов. «Они были фиолетовыми. И нашим дизайнерам пришлось адаптировать интерьер к этим оттенкам, смягчать его. Акцентами в целом сдержанно-серой гаммы лобби стали стеклянные матовые фиолетовые вставки — на стойках рецепции, над лифтами и т. п.», — описывает Андрей Орлов. Он подчеркивает, что достичь кратчайших сроков реновации проекта, наполнения его знаковыми арендаторами и запуска удалось благодаря глубокой вовлеченности руководства компании.

 

«Секрет — в профессионализме и вовлеченности. Каждый из учредителей профессионал в своей сфере. Мы просчитываем бюджет на этапе вхождения в проект и совместными решениями его оптимизируем. Учредители встречаются лично с подрядчиком, подбирают оборудование, проводят тендеры. Это дает постоянный контроль процесса и средств, а главное — полностью делает невозможным какие‑либо коррупционные вещи, и обеспечивает максимальное качество решений», — говорит Орлов.

 

Реновация долгостроев — подарок городу

Замороженные проекты — концентрат проблем общества. Достройка, адаптация их к новым требованиям и запуск — не менее сложные задачи, чем реновация промзон или реставрация ветхих исторических зданий. Это дорого, это каждый раз индивидуальная история, редко какие из найденных решений можно масштабировать. Но других вариантов, чтобы выстроить гармоничный город, нет. «У нас есть очень большая заинтересованность, чтобы создать правильную картинку в городе. Есть понимание, что недостроев и ветхих объектов в городе не должно быть», — резюмирует Андрей Орлов. 

 

Текст: Оксана Гришина 

 

Читайте также:

Живи больше. Новая концепция жилого комплекса Lucky Land от группы компаний DIM

Знищені та зруйновані: які історичні будівлі втратив Київ у 2021 році

ТОП-10 резонансних українських урбанпроєктів у 2021 році