PRAGMATIKA.MEDIA: Який із сегментів ринку нерухомості в Україні сьогодні має найвищу інвестиційну привабливість? У що активніше інвестують — в будівництво офісів, торгових центрів, житла?
Ярослава Чапко: Інвестиційна привабливість того чи іншого об’єкта нерухомості залежить як від розміру інвестицій, необхідних для його придбання, так і від періоду окупності. Крім того, слід враховувати й цілі інвестування. Наприклад, для інвестиційних фондів, які концентруються на придбанні великих професійних об’єктів нерухомості, привабливими є активи з низьким рівнем ризиків, які генерують стабільний грошовий потік з дохідністю від 6 до 10 %. Такими активами можуть вважатись наявні сучасні офісні центри, торговельно-розважальні центри. Інвестиційна привабливість кожного з таких об’єктів може відрізнятись в рази в залежності від розташування, віку об’єкта, концепції та багатьох інших чинників. Сума інвестицій в такі об’єкти стартує з десятків млн доларів.
Фото: Kyrylo Kholopkin / Unsplash
Для приватних інвесторів найбільш доступними для інвестування є об’єкти житлової нерухомості, вбудовані нежитлові приміщення, які здаються в оренду. Сума інвестицій для придбання житла може стартувати з 15–20 тис. дол., крім того, самі забудовники пропонують придбати житло на виплату. Дохідність інвестицій в нове житло може сягати від 12 до 20 % річних завдяки зростанню ціни на початку і після завершення будівництва. Але й ризики досить високі, адже завжди є вірогідність, що об’єкт не буде добудований або термін завершення суттєво збільшиться.
P.M.: В інтернеті можна знайти десятки рейтингів найкращих для інвестування в нерухомість міст і країн. Які з цих рейтингів є авторитетними? На чиї цифри орієнтуватися?
Фото: Юрий Ферендович
Я. Ч.: Основними показниками для складання рейтингів зазвичай є зростання цін на нерухомість та її дохідність. Але тут криється доволі багато підводних каменів. Так, для того, щоб можна було порівняти всі дані, їх переводять в єдину валюту — долари, євро. В цьому випадку не враховуються інфляційні процеси, які відбуваються в тій чи іншій країні. Наприклад, в Україні, коли гривня девальвувала з 12 до 25 грн / долар, доларові ціни на нерухомість суттєво знизились, а гривневі ціни показали зростання від 50 до 100 %. В міжнародних рейтингах ми, відповідно, побачили погіршення позицій України з від’ємним показником динаміки цін на нерухомість. Тому рейтинг — це інструмент більше для міжнародних інституціональних інвесторів, аніж для локальних. Локальні ж інвестори завжди глибоко аналізують тренди розвитку та ніші ринку.
P.M.: У більшості глобальних рейтингів відсутня вибірка по Україні «через недостатню кількість інформації». Чому і що б це означало?
Я. Ч.: Ринок нерухомості України — один з найбільш закритих та непрозорих. Отримати актуальну інформацію щодо кількості угод на первинному ринку, або історію життєвого циклу того чи іншого об’єкта нерухомості доволі складно. Жоден з забудовників не хоче відкривати інформацію про фактичну кількість проданих квартир, адже часто це є предметом спекуляцій і стимулювання покупців «купити останні квартири». Ситуація щодо створення актуального інформаційного середовища на ринку поступово покращується, але попереду ще довгий шлях.
«Рейтинг – це інструмент більше для міжнародних інституціональних інвесторів, аніж для локальних. Локальні ж інвестори завжди глибоко аналізують тренди розвитку та ніші ринку»
P.M.: Поняття «інвестиційне житло» в Україні зазвичай трактують як «придбання квартир для подальшої здачі в оренду». Чи справді це може бути надійною інвестицією, з огляду на той факт, що ринок оренди у нас в країні практично повністю в тіні?
Я. Ч.: Є три основні стратегії інвестування у житло:
а) купівля житла на початкових етапах і продаж після завершення будівництва;
б) купівля житла на етапі будівництва, ремонт і здача в оренду;
в) купівля готового житла для здачі в оренду.
Кожна зі стратегій має свої переваги з точки зору надійності. Перші дві є найбільш ризикованими, але й найбільш дохідними, оскільки дозволяють заробити, як на зростанні цін, так і на отриманні орендного доходу. Найменш ризикованою є купівля готового житла і здача в оренду. Дохідність такої інвестиції становить від 4 до 8 % в залежності від об’єкта. Часто покупець не є фахівцем щодо особливостей орендного житла і купує той варіант, який йому підходить за бюджетом, а потім не може здати в оренду, або отримати ту дохідність, на яку сподівався. Крім того, конкуренція на ринку оренди посилюється з кожним роком і вимоги щодо орендного житла постійно посилюються з боку орендарів.
«Будь який об’єкт нерухомості розглядається сьогодні не тільки у контексті його ліквідності, дохідності для інвесторів, але й з точки зору гармонійного поєднання із міським середовищем»
Фото: Ed Pylypenko / Unsplash
Щодо «тіньового ринку» оренди, то слід зазначити, що ринок оренди поступово переходить на цивілізовані відносини. Сьогодні діє спрощена система оподаткування для ФОПів, які здають власну нерухомість в оренду. Для ФОПів 2 групи, які здають нерухомість в оренду фізичним особам, наприклад, податок в поточному році становить 2 520 грн на місяць (1200 грн єдиний податок, 1320 грн ЄСВ). А для ФОПів 3 групи, які можуть здавати нерухомість в оренду як фізичним, так і юридичним особам, податок становитиме 5 % від доходу + 1320 грн ЄСВ. Це зменшує, звичайно, інвестиційну дохідність нерухомості, але має переваги щодо врегулювання відносин з орендарями та податковими органами.
P.M.: Як ви вважаєте, державне регулювання ринку оренди нерухомості, про необхідність якого так часто говорять, може вдарити по девелоперських проєктах, або ж призведе до нормалізації та стабілізації галузі в цілому?
Я. Ч.: Девелоперські проєкти жодним чином не пов’язані з державним регулюванням ринку оренди, оскільки проєкт закінчується в момент продажу останньої квартири або приміщення в об’єкті.
Фото: Maksym Diachenko / Unsplash
P.M.: Що саме, на вашу думку, сьогодні змушує корпорації, мільярдерів і міста в тій самій Європі або в США відмовлятися від «швидких грошей» і вкладати астрономічні суми в соціальні архітектурні та урбаністичні проєкти?
Я. Ч.: Реалізовані об’єкти — це частина іміджу, репутації кожної корпорації та її власників. Світ сьогодні змінюється дуже швидко, тому девелоперські проєкти в нерухомості повинні випереджувати очікування їхніх покупців або орендарів, щоб залишатися на слуху, мати необхідну ліквідність для інвесторів і підтримувати імідж корпорації. Сьогодні цегляні та бетонні коробки, які раніше «штампували» в кожному місті, відходять у минуле. Молоде покоління стає дуже мобільним і шукає те середовище, яке було б комфортним, дружнім та відповідало новим викликам. Тому будь-який об’єкт нерухомості розглядається сьогодні не тільки в контексті його ліквідності, дохідності для інвесторів, а ще й з точки зору гармонійного поєднання із міським середовищем, покращення цього середовища та створення нових можливостей для майбутніх мешканців. Саме тому архітектурній і соціальній функції сьогодні приділяється так багато уваги.
