Исследуем форматы шеринга, коливинга и арендных домов

Ирина Исаченко / Урбанистика /

Смогут ли коливинги заполнить свободную нишу доступного жилья в Украине и готовы ли украинские девелоперы работать с этим форматом? Или же «новые коммуналки» так и останутся узким сегментом на рынке недвижимости, лишенным к тому же юридического статуса? Чтобы раскрыть заявленную тему полностью, мы собрали мнения архитекторов, урбанистов, юристов и социологов. Нашими спикерами стали Хироки Мацуура, Гриша Зотов, Юлия Заломайкина, Тина Собю, Дмитрий Воловик, Митя Гурин, Мария Осипчук.

Гриша Зотов

Архитектор, основатель бюро Architectural Prescription (Нидерланды)

Гриша Зотов, архитектор, основатель бюро Architectural Prescription (Нидерланды)

PRAGMATIKA.MEDIA: Вы достаточно давно живете и работаете в Амстердаме. Насколько формат коливинга и вообще шеринг жилых пространств популярен среди европейской молодежи?

Гриша Зотов: Мне кажется, эта тема — отличное продолжение лекции Рейнира де Граафа из ОМА, которую мы слушали на CANactions International Architecture Festival 2019 в Киеве. Рейнир рассказывал, что в большинстве столиц мира человеку со средней зарплатой невозможно купить квартиру, и Киев — один из таких городов. Именно поэтому и именно в этих странах и городах, где цена квадратного метра жилья очень высока, появляются коливинги. Люди готовы шерить часть своего пространства и быта ради экономии, социализации, фана и так далее. Не говоря уже о том, что шеринг, коливинг и коворкинг — это очень естественно. До индустриальной революции большинство людей на планете жили маленькими коммунами, племенами, поместьями, хуторами… Возвращение к таким коммунам — возвращение к естественным процессам, даже если коливинг находится в урбанизированной среде.

Шеринг, коливинг и коворкинг— это очень естественно

P.M.: Как считаете, старшее поколение постсоветских территорий и Украины готово принять такой формат? Или здесь все‑таки стоит рассчитывать только на молодежь?

Г. З.: Все зависит от возраста… Конечно, молодежь — основная целевая группа. Скажем, из 45—70‑летних лишь малая часть самых прогрессивных людей в наиболее прогрессивных open-minded-странах будут готовы шерить. Это связано с доходом. Но что касается тех, кому за 70, то качественный шеринг для этой категории уже давно существует — те же дома престарелых. Например, в Голландии существует такой сегмент, как «жилье для пожилых». Это небольшие квартиры в доме, где на первом этаже есть большое количество сервисов для пожилых — медсестра, транспорт для людей с ограниченными возможностями, спортивные залы, столовая.

 

Тина Собю

Главный архитектор Копенгагена, Дания (2010—2019 гг.)

Тина Собю, главный архитектор Копенгагена, Дания (2010—2019 гг.)

PRAGMATIKA.MEDIA: В Украине только начинают обсуждать тему коливингов и шеринга жилых пространств. Насколько глубоко ее уже изучили в странах Западной Европы? Действительно ли это удачное решение для того, чтобы устранить дефицит жилья?

Тина Собю: Я думаю, что это интересная тема не только для Украины, но и на более глобальном уровне. Большие города стремительно разрастаются, цены на недвижимость взлетают. Политики требуют, чтобы дома строились быстро. Строить дома быстро, а не рассуждать, не задавать лишние и наивные вопросы о коливингах, шеринге, других бизнес-моделях, которые позволяют делить пространства между людьми… У нас как будто нет времени на это. Потому что сегодня и политики, и общество находятся в плену стереотипа, что единственный способ решить вопрос растущих цен на недвижимость — это строить быстро все новые и новые дома. Но, по‑моему, это совершенно неверный ответ на вызов. Посмотрите, в итоге мы построили много очень плохого жилья. И так по всему миру. В частности, вот здесь, в Киеве, на конкурсе Ukrainian Urban Awards 2019 нам было сложно найти достойный жилой проект, потому что все строится слишком быстро.

Нам необходимо делить пространство с другими людьми вместо того, чтобы пытаться сэкономить на метраже спален

P.M.: Популярны ли сейчас коливинги в Копенгагене?

Т. С.: Да, они популярны. Но пока и мы чаще пытаемся решить дефицит жилья быстрым строительством нового. Строим и строим вместо того, чтобы пытаться обсудить вопрос, как нам жить дальше. А ведь нам нужно привыкать занимать меньше места. Это значит, что, возможно, нам необходимо делить какое‑то пространство с другими людьми вместо того, чтобы пытаться сэкономить на метраже спален. Тема совместного проживания — часть большой дискуссии о том, как нам сосуществовать в городах сегодня и завтра. Мы видим тенденции — все больше людей сегодня живут поодиночке, так как изменилось отношение к институту семьи. При этом многие страдают от одиночества. Возможно, коливинги и шеринг могут решить и эту социальную проблему.

 

Юлія Заломайкіна

Архітектор в ZOTOV&CO (2016—2018 рр.), навчається за магістерською програмою Integrated Urbanism and Sustainable Design, University of Stuttgart

Юлія Заломайкіна, архітектор в ZOTOV&CO (2016—2018 рр.), навчається за магістерською програмою Integrated Urbanism and Sustainable Design, University of Stuttgart

PRAGMATIKA.MEDIA: Чи може ідея життя в комуні й такого формату житла, як share house, стати в Україні такою ж популярною, як сьогодні в Європі?

Юлія Заломайкіна: У Європі жити у share house — це нормальна практика, яка особливо приваблива для студентів та молодих спеціалістів. У Німеччині WG-житло (Wohngemeinschaft — житлове товариство) можуть ділити від 2—3 до 9 людей, і кожен орендатор має свою приватну кімнату та доступ до просторів спільного користування (загальної кухні, санвузлів, терас).

Так, для багатьох молодих людей це скоріше тимчасова ситуація, і з часом вони прагнуть перебратися у окреме житло. Та це не є правилом — частина молоді бачить у такому житлі майбутнє. Кількість населення планети зростає неймовірними темпами, а ресурси скорочуються. Ми більше не можемо дозволити собі дикий індивідуалізм.

В Україні багато молоді проживає у share house, але в нас відсутній локальний лексикон для опису даного виду спільного проживання (на мою думку, термін «комунальна квартира» не розкриває поняття сучасного спільного проживання, а має негативне трактування та відсилає скоріше до радянських часів і примусового розселення). Величезна кількість молодого населення орендує помешкання разом зі знайомими через відсутність можливості оренди окремого помешкання. Таке сумісне проживання в Україні ненормоване, а неформальні домовленості між орендатором та орендарями відіграють велику роль у даній сфері.

P.M.: Які тенденції, на вашу думку, сьогодні характерні для пострадянського суспільства? Все ще прагнення до відособленості, до максимально широкого особистого простору, приватного житла за високим парканом або ви вже помічаєте якийсь зворотний процес? Як можна було б його прискорити?

Ю. З.: Зміна житла відображає динаміку у суспільстві. Соціолог Крістін Ганнеманн припускає, що такі глобальні явища постмодерної трансформації в суспільстві, як індивідуалізація суспільства, зміна трудової культури та діджиталізація змінили те, як живуть люди. Як продукт свого часу і різноманітності життєвих практик житло стало більш різноманітним і поляризованим.

Україна цікава тим, що у нас декілька тенденцій можуть існувати паралельно. Сьогодні ринок житла у Києві — це такий собі печворк з ідей про щасливе життя та різні уявлення про «добре»: від продовження типової забудови до закритих співтовариств і орієнтацію на європейський досвід.

Для багатьох людей життя за парканом уособлює «американську мрію» та захищеність. І у реаліях сьогодення я можу це зрозуміти. Та зараз все більше людей мають можливість відвідати Європу, де рівень соціальної довіри вищий. І багато хто прагне забрати це відчуття відкритості додому. В Україні накопичення такого колективного досвіду сформувало запит на переосмислення житла. Нова освітня програма CANactions якраз буде займатися цими питаннями.

У Європі жити у share house — це нормальна практика, яка особливо приваблива для студентів та молодих спеціалістів

Цікавий приклад балансу між відособленістю та соціальною взаємодією через сумісне проживання можна знайти у проектах Kraftwerk1 у Цюріху (Zwicky-Areal, Hardturm), Mehr als Wohnen (Hunziker Areal), Kalkbreite. Компактний розмір житлових одиниць компенсується доступом до приміщень загального користування (кухні, ігрові, гостьові кімнати). Так, мешканці платять менше за житло, а отримують більше можливостей. Також важлива передумова формування здорових соціальних відносин — це можливість мешканців (чи управлінської організації) впливати на відбір кандидатів у сусіди. Так можна говорити про створення спільнот людей з подібними інтересами, з якими можна разом приготувати вечерю та поговорити.

P.M.: Коли європейські архітектори і урбаністи говорять про спільне проживання різних вікових груп, чи можете ви уявити собі співжиття українських пенсіонерів і студентів не в межах сім’ї, а в комуні? Або цільова аудиторія концепції share house — це виключно молодь?

Ю. З.: Цільова аудиторія проектів share house — люди, які вірять у важливість позитивних соціальних зв’язків незалежно від віку. Проте одним із цікавих аспектів побудови спільноти є саме взаємодія між різними віковими групами як носіями різноманітного досвіду та щоденного графіку. Фокус intergenerational housing — це можливість побудови здорових соціальних відносин між поколінням через інтеграцію, спрямовану на поліпшення якості життя.

В Україні все більше людей різної вікової категорії страждають від соціальної ізоляції. Це може бути молодь, самотні матері або батьки, вимушені переселенці, іноземці та люди похилого віку. На жаль, з питаннями інтеграції у нас суспільство майже не працює. А спільне проживання якраз спрямоване на допомогу з інтеграцією. Наприклад, людина, яка переїхала на навчання до нового міста, може розпитати про певні локальні особливості, отримати поради. А людина похилого віку не залишається соціально ізольованою, може отримати допомогу у побутових питаннях. Це також про навчання одне у одного, обмін досвідом та відкритість.

У Данії, Швейцарії та Німеччині такі проєкти активно підтримуються владою міст через виділення землі чи інституційну підтримку як соціально орієнтовані. Ці проєкти зазвичай передбачають велику залученість різних сторін при їх розробці та безперервну комунікацію. Ініціатори мають артикульовано аргументувати, чому той чи інший проєкт у даній локації вигідний місту, інвестору та мабутнім мешканцям кожної вікової групи.

P.M.: Наскільки цікавим сценарієм редевелопменту може бути адаптація промоб’єктів під share house? Чи можливо їх привести до стану, який відповідає сучасним вимогам акустичного комфорту, комунікацій і т. под.?

Ю. З.: Колишні промислові будівлі мають низку переваг для редевелопменту — центральне розташування, гарний стан існуючих капітальних конструкцій та приваблива атмосфера. З безлічі варіантів адаптації промислової спадщини переформатування об’єктів під культурні функції та житло є найбільш розповсюдженою практикою. У таких проєктах важливим є питання доцільності. І універсального рецепту немає.

Вакантні об’єкти можуть бути майданчиком для експериментів та переосмислення житла. Різноманітні концепції, у тому числі спільного проживання, тестуються і реалізуються саме там. Проект Haus der Statistik (Берлін) наразі займається питаннями пошуку нового майбутнього житла та праці саме через активацію вакантного комплексу будівель, який стояв порожнім близько десяти років. Існуючі конструкції та можливість тимчасових інтервенцій роблять процес пошуку рішень більш відкритим.

Варто пам’ятати, що при проєктуванні житла необхідно дотримуватись великої кількості нормативів. А при адаптації існуючих будівель, щоб задовольнити всі технічні та експлуатаційні вимоги, необхідно бути вкрай винахідливим. Будівництво нових площ на базі існуючих конструкцій вирішує багато питань.

Перетворення промислових зон на територію змішаного використання з житлом як додатковою, а не основною функцією активно практикується для запобігання сценарію «монофункціональна територія, функція 1 > функція 2» (наприклад, Baumwollspinnerei у Лейпцигу, Zentralwerk у Дрездені, Sulzerareal у Вінтертурі).

 

Дмитрий Воловик

Управляющий партнер Investment & Development

Дмитрий Воловик, управляющий партнер Investment & Development

PRAGMATIKA.MEDIA: На сегодняшний день форматы арендных (доходных) домов являются новшеством для украинских девелоперов?

Дмитрий Воловик: Основные риски, связанные с таким форматом объектов, состоят в расчете доходности подобных проектов и долгой окупаемости. Девелоперам безопасней построить жилой дом, где все продастся и они выйдут из проекта с понятной долей рентабельности. Также в Украине нет операторов такой недвижимости, и многие девелоперы не готовы «тренироваться на себе».

При всем этом такая недвижимость — отличная новая ниша на рынке, где можно расти и развиваться. В чем преимущества для девелопера: разработав правильную концепцию проекта, сервисную модель, проработав стратегию продвижения проекта и его сдачу в аренду, можно посчитать ориентировочную загрузку, темпы сдачи в аренду, затраты на эксплуатацию, затраты на строительство и прочее и получить более или менее реальную норму доходности проекта для будущих инвесторов. Дальше девелопер может реализовывать проект как самостоятельно, так и продавая апартаменты частным инвесторам с условием, что данные апартаменты в начальный период будут только сдаваться в аренду.

В других странах, чтобы гарантировать будущую загрузку, девелоперы подписывают договор на управление объектом с международными сетевыми гостиничными операторами, что дает понимание стандартов для апартаментов и системную загрузку.

На мой взгляд, для украинских потребителей данный тип недвижимости был бы крайне востребованным. Особенно для поколения миллениалов (студенты, молодые сотрудники, фрилансеры и частные предприниматели). Хотя и клиентам, которые старше и ищут для себя и своей семьи жилье, такой формат был бы привлекательнее квартиры в многоквартирном жилом доме. Все больше и больше людей не готовы «подвязываться» под покупку дорогой недвижимости. Поэтому формат аренды жилья для них интересен. Проблема только в том, что существующий жилой фонд, который сдается в аренду, в большей мере уже изношен или его недостаточно. О сервисе просто нечего говорить… его нет.

Еще одним сегментом аудитории, которому была бы интересна такая недвижимость, являются экспаты, которые долгосрочно работают или учатся в Украине.

Для студентов существуют специальные коливинги, где помимо апартаментов и общежитий размещаются кафе, библиотеки, коворкинги, зоны для отдыха и локальных мероприятий, барбершопы и салоны красоты, небольшие продуктовые магазины и прочее, что делает жизнь в таких объектах комфортной.

Существующий жилой фонд, который сдается в аренду, в большей мере уже изношен или его недостаточно

Поэтому появление на рынке специализированных объектов с готовыми к заселению квартирами с ремонтом и комплектацией (мебель, кухня, санузлы, вплоть до полотенец), поддерживающей инфраструктурой и качественной эксплуатирующей компанией повлияло бы на ситуацию на рынке и вызвало спрос на такой формат недвижимости. С одной стороны, это длительная окупаемость (около 10—12 лет), что в украинских реалиях не выглядит надежно и привлекательно. С другой стороны, это отличная и понятная альтернатива депозитам в банках. При этом вы остаетесь собственником актива.

На сегодняшний день в Украине уже появляются первые проекты такой недвижимости. Например, проект Standard One рядом с метро «Выставочный центр» или проект на ул. Казимира Малевича, 75—77 в Киеве. Данные проекты предназначены частично или полностью под сдачу в среднесрочную и долгосрочную аренду. При этом инвесторами выступают частные лица, которые вкладывают свои деньги, покупая одну или несколько квартир в таких домах и отдавая их в управление девелоперу. Прогнозируемая доходность составит от 8 до 12 % годовых.

Также не стоит забывать о курортной недвижимости. В Одессе сейчас планируется строительство объекта, где будут продаваться квартиры для проживания и под сдачу в аренду. Основными инвесторами выступают частные иностранные лица, которые желают получать доходность выше, чем в банке. Девелопер берет на себя эксплуатацию и сдачу в аренду. Каждый инвестор сможет в режиме реального времени наблюдать заселяемость его квартир в течение года.

P.M.: Можно ли эти форматы воспринимать как возможность сформировать в Украине рынок доступного жилья?

Д. В.: Не думаю, что подобный формат сформирует рынок доступного жилья, поскольку такие дома не предполагают выкуп отдельных квартир в будущем. Этот вид недвижимости качественно изменит предложение арендного жилья. У потребителя появится альтернатива в выборе и сервис. Сервис и локация станут полем для конкуренции между такими объектами.

P.M.: Насколько серьезных изменений для имплементации подобных форматов потребует законодательная база?

Д. В.: Данный пункт не готов комментировать, так как не имею юридического образования, но могу отметить, что на сегодняшний день специального законодательства, которое регулировало бы данный вопрос, не предусмотрено. Такие проекты строят как жилую или гостиничную недвижимость, насколько мне известно.

 

Мітя Гурін

Урбаніст, фахівець із суспільних комунікацій

Мітя Гурін, урбаніст, фахівець із суспільних комунікацій

PRAGMATIKA.MEDIA: Ви співпрацювали з Міністерством охорони здоров’я України в якості спеціаліста з суспільних комунікацій. Тому перше питання трохи специфічне: крихітні спальні, неминучий дефіцит приватності — чи можна формат колівінгу вважати здоровим? Чи, навпаки, життя у громаді з можливістю постійної взаємодії з людьми — якраз те, що необхідно сучасному українцю?

Мітя Гурін: Крихітні спальні звичні для багатьох країн, перш за все Північної Європи. Якщо подивитися польські сайти оренди помешкань, то спальня, що за розміром трохи більше ліжка — цілком звичне явище. Справа тут не тільки в економіці. У цих культурах по‑іншому ставляться до функції такого приміщення — воно призначене для сну і сексу. Інші функції реалізуються в загальних просторах.

Формат колівінгу давно і активно використовується в Україні студентами. Знімається велика квартира, де у кожного є спальня, а у всіх — спільна вітальня, функцію якої зазвичай виконує кухня.

Є загальноєвропейський тренд — відбувається процес старіння населення, зменшуються розміри домогосподарств. Число людей, що живуть на самоті, зростає. Життя в колівінгу — спосіб отримати більше соціального спілкування. Пансіони для літніх — класичний колівінг подібного типу.

Колівінги мають реалізовувати не тільки фізичні та соціальні потреби користувачів, а й задовольняти їхні адміністративні потреби

P.M.: Чи здатні колівінги заповнити порожню в Україні нішу доступного житла?

М. Г.: Колівінги не поглинуть ринок, але займуть ряд ніш. Проблемою для ринку є застаріле ставлення до функціоналу юнітів в колівінгу. У кімнатах часто немає туалетів — і це опускає формат колівінгу до гуртожитку.

Мінімальна безпечна інфраструктура для людини — відокремлений простір для сну і туалет.

Вихід нових проектів, які реалізують реальний запит споживачів, мають шанси зайняти значну частку ринку в доступній для огляду перспективі. І вона буде тільки рости.

P.M.: Чи потрібні будь-які законодавчі реформи, щоб в Україні з’явилися колівінги, створені не на основі вторинного житла, а спроектовані з нуля?

М. Г.: Колівінги мають реалізовувати не тільки фізичні та соціальні потреби користувачів, а й задовольняти їхні адміністративні потреби. Сьогодні колівінг — формат апартаментів, в якому неможлива реєстрація. Сенс такого обмеження незрозумілий, і це повинно бути виправлено на законодавчому рівні. З форматом і планувальними рішеннями колівінгів ринок впорається набагато краще держави.

 

Мария Осипчук

Юрист по вопросам управления жильем, основатель компании «Агенція Марії Осипчук»

Мария Осипчук, юрист по вопросам управления жильем, основатель компании «Агенція Марії Осипчук»

PRAGMATIKA.MEDIA: Создание ОСМД (как мы предполагаем) подразумевает готовность жильцов сформировать достаточно плотное сообщество, члены которого заинтересованы в совместном и эффективном решении общих проблем и экономии за счет разумного потребления ресурсов. Насколько сложной задачей является создание такого сообщества, какие стереотипы являются помехой?

Мария Осипчук: Самым большим препятствием на пути к созданию ОСМД и вообще к принятию решений по управлению домом является пассивность жителей. Часто люди осознают себя только владельцами квартир, но не считают, что являются совладельцами всего многоквартирного дома и обязаны принимать участие в его содержании. Это является самой большой проблемой на пути к объединению. Поэтому те люди, которые первыми пришли к осознанию необходимости объединения для решения совместных вопросов, проходят непростой путь по построению коммуникации со своими соседями и проведению разъяснительной работы. Часто именно проблемы в коммуникации с соседями существенно замедляют создание ОСМД. Практика показывает, что ОСМД быстро создается и эффективно работает в тех домах, где собственников объединило решение какой‑то проблемы, а не просто желание навести порядок.

P.M.: Если условно разделить жильцов на несколько категорий — молодежь, семьи с детьми, пенсионеры, — то какая из этих категорий наиболее активна? А кто является, скажем так, тормозом прогресса?

М. О.: В каждом доме по‑разному. Где‑то очень активными являются пенсионеры, так как они лучше других понимают, что для экономии нужно что‑то делать, а не просто наблюдать за тем, как дом постепенно разваливается. Где‑то ситуация обратная. Но это все условно. Все может быстро поменяться, если грамотно строить коммуникацию с соседями и находить правильные аргументы для каждой целевой аудитории.

Часто люди осознают себя только владельцами квартир, но не считают, что являются совладельцами всего многоквартирного дома и обязаны принимать участие в его содержании

P.M.: Как часто жильцы проявляют инициативу по созданию каких‑то коммунальных мероприятий — субботники, совместные праздники, совместный уход за детьми или пожилыми одинокими людьми?

М. О.: Опять же, в каждом доме своя история. Все зависит от конкретных людей и их уровня социальной ответственности.

P.M.: Не сталкивались ли вы с инициативами по созданию более тесных, нежели ОСМД, форматов — таких  как коливинг (совместное проживание, share house, который предусматривает не только разделение обязанностей и функций по управлению недвижимостью, но и совместное пользование жилыми пространствами, по сути такую «нью-коммуналку»)?

М. О.: Пока ни в одном городе Украины не встречала подобного. Возможно, это то, что может иметь место в новостройках, но вряд ли такой формат возможен в многоквартирных домах, которые заселены уже длительное время. Это все‑таки более новый способ, ориентированный на прогрессивную молодежь, которая открыта ко всему неизведанному.

P.M.: И еще хотелось бы узнать ваше мнение, насколько для украинцев актуальна такая проблема, как недостаточная социализация (именно ее как один из аргументов в пользу коливингов используют сторонники этого формата)?

М. О.: Если под недостаточной социализацией имеется в виду неумение договариваться, да и часто общаться, то такая проблема действительно есть. Но ее наличию не стоит удивляться, так как нас никто не учит общению. В школе нас учат физике, математике, химии, но не тому, как общаться друг с другом и строить отношения. Поэтому часто люди не способны оставаться в социальных контактах. Отсюда возникают проявления агрессии и нетерпимости, когда человек сталкивается с чем‑то новым и непонятным.

 

Хироки Мацуура

Архитектор, директор компаний MADMA urbanism+landscape и MASA Architects

Хироки Мацуура, архитектор, директор компаний MADMA urbanism+landscape и MASA Architects

PRAGMATIKA.MEDIA: В последние годы архитекторы и урбанисты все чаще говорят о таком формате жилья, как share house или coliving. Хотелось бы узнать ваше мнение — действительно ли это можно считать одним из ответов на такой вызов, как дефицит доступного жилья?

Хироки Мацуура: Многие молодые люди в Киеве ищут более качественный и демократичный формат жилья, сопоставимый с уровнем дохода, который относительно низок в сравнении с ценами на недвижимость.

Эта проблема не только Киева, но и любого другого густонаселенного города в мире. В настоящее время вместо вложений в жилье молодые люди предпочитают аренду или совместное проживание.

В плане доступности и рационального использования жилого пространства коливинг становится одним из наиболее рабочих вариантов. Тем не менее он не может стать мгновенным инструментом для решения проблемы нехватки жилья, так как в ней слишком много других составляющих.

P.M.: Как вы считаете, насколько призывы жить в коливинге могут быть актуальны для стран Восточной Европы, которые еще не прожили травму насильственной коллективизации?

Х. М.: Лично я больше не вижу этого стереотипного разделения между Востоком и Западом. Молодое поколение уже живет на другом уровне восприятия «коллективности» и «обмена».

В отличие от насильственной коллективизации, где жители не выбирали такой образ жизни, жители коливингов осознанно к нему стремятся.

Пока у вас есть выбор, «совместное проживание», безусловно, будет правильным решением, как один из вариантов образа жизни.

 

А о том, что такое коливинги, кохаусинги и арендные дома в XXI веке читайте в нашем материале «Совместное проживание — жить или выживать?».