Инвестиционный ветер перемен. Новые ценности нового века

Бронзовая «Бесстрашная девочка» два года противостояла «Атакующему быку» на пересечении Уайтхолл-стрит и Бродвея, а в 2019 г. была установлена на постоянное место у здания Нью-Йоркской фондовой биржи. Этот новый символ финансового сердца США — лишь один из признаков того, что мир, в том числе мир больших денег и глобальных инвестиций, отныне живет в парадигме новых ценностей.

Попробуем разобраться, что сегодня заставляет корпорации, миллиардеров и города отказываться от «быстрых денег» в ликвидных квадратных метрах и вкладывать астрономические суммы в социальные архитектурные и урбанистические проекты. А также почему конфликт и карго-культ нового урбанизма может блокировать развитие украинских городов. Задача-минимум — пройти «между капельками», не скатившись в цинизм или морализаторство.

R-Factor — это ответственность

Сегодня крупным компаниям важен не только размер активов. Их прогрессивность демонстрирует R-Factor, где R означает ответственность. Это индекс системы оценки экологической, социальной и управленческой деятельности, разработанный в 2020 г. аналитиками State Street Global Advisors. SSGA — один из китов финансового мира, компания, управляющая инвестициями и активами на сумму $ 3,1 триллиона.

Легко расставаться с деньгами, когда взамен получаешь нечто осязаемое, а недвижимость — исторически один из самых популярных объектов для инвестирования. В странах, где расходы на строительство составляют значимый процент от ВВП, активность отрасли напрямую влияет на экономику. Существует множество способов измерения строительной «температуры». Поисковый запрос «инвестировать в недвижимость» в Google — один из прикладных индикаторов строительной активности, который часто используется в составлении рейтингов городов и стран, наиболее подходящих для выгодных вложений.

Несмотря на пандемию, в январе 2021 г. интерес к инвестициям в коммерческие и жилые квадратные метры оказался почти столь же высоким, как и в мае 2005, и достиг 67 % процентов, хотя уже к июню 2021 опустился до 43 %. Интерес к быстрым перепродажам (flipping houses) — поднимался и опускался столь же синхронно. Этот всплеск продемонстрировал — свободные деньги у инвесторов есть, и они готовы их вкладывать. Но акценты сместились: вечные «вещные» качества архитектуры сегодня дополняются такими неочевидными, эфемерными ценностями, как разумность, гибкость, экологичность, доступность, равенство. Тенденция сформировалась еще задолго до пандемии, но теперь новые ценности решительно выходят на первый план. Соответствие компании или проекта критериям ESG (Environmental, Social, and Governance) и высокий R-Factor становятся решающими факторами для воротил с Уолл-стрит, когда они принимают решение о направлении инвестиционных потоков.

В первые месяцы пандемии многие эксперты сделали ошибочный прогноз, что игры в демократичность пространств закончены. Были серьезные опасения, что подобно тому, как страны закрыли свои государственные границы, люди изолируются в квартирах и частных домах за заборами, а парки, площади и другие места социального взаимодействия опустеют и придут в упадок. Но уже спустя полгода оказалось, что роль общественных пространств в нашей жизни лишь возросла. Теперь мы стараемся компенсировать недели локдауна, активно стремясь к общению на улице и в офисе. Потребность не исчезла, изменились наши требования к дизайну пространств, их площади, и мерам безопасности: улицы должны стать шире, зеленее, офисы просторнее, воздух в опенспейсах дезинфицироваться и очищаться и так далее.

Массачусетский технологический институт | MIT. nano в Кембридже, Массачусетс. Фото: Anton Grassl

Инвестиции в науку

MIT. nano

Американский институт архитекторов (AIA) признал самым экологичным и зеленым зданием последней четверти века научно-исследовательский кампус MIT.nano построенный в 2018 г. по проекту архитектурной компании HGA.

Поиски лекарства от рака, разработки технологий устойчивой энергетики, очищения воды, противодействия климатическим изменениям — за прозрачными стенами лабораторий проводят самые важные для планеты и человечества исследования. Дизайн и архитектура здания, отмеченные сертификатом LEED Platinum, а также ландшафты внутреннего двора от Pressley Associates призваны подчеркнуть суть этой великой миссии.

Только в строительство здания и инженерные сети, без учета меблировки и оснащения поистине бесценным оборудованием, был вложен $ 291 млн. Это внутренние инвестиции Массачусетского технологического института, которые, как уверены в правлении, окупятся, поскольку теперь у студентов и ученых есть возможность проводить эксперименты и работать над разработками в неангажированных лабораториях.


Если еще в 2019 г. считались мегаприбыльными инвестиции в квартиры маленькой площади, то пандемия заставила людей пересмотреть свои взгляды на комфорт и удобство малометражек. Оказалось, что теснота и предельный минимализм способны довести человека, оказавшегося в изоляции, до нервного срыва. И поскольку уже очевидно, что проблемы в сфере общественного здравоохранения и экономическая неопределенность станут частью нашей реальности на долгие годы, то пришло время более взвешенных и осознанных инвестиций — прежний порядок уже не работает.

Зрелому бизнесмену, в том числе опытному девелоперу, скучно инвестировать в бетон. Деньги способны делать не только деньги — сегодня инвестируют в идеи, свежие концепции и в новые смыслы. Даже проекты с нулевой доходностью приносят бенефиты: обратную связь и ценный экспириенс. Каким должен быть проект, чтобы его заметило и оценило множество людей? Общественным. Ярким. Таким, который открывает новые возможности. Доступным. Согласитесь — приватная роскошная вилла на тропических островах не отвечает этим параметрам. «Если строить новый мост, то он не может быть просто транспортным коридором из бетона! Где же велодорожки, озеленение и публичная функция?» — так сегодня рассуждают горожане и справедливо требуют от городских властей и частных инвесторов «нечто большее».

 

Битва за ценности: Джекобс против Мозеса

«Сила денег ограничена, — писала Джейн Джекобс, — на них нельзя приобрести внутренний успех для городов, если нет условий для такого успеха. / … / Мало того — деньги могут причинить еще больший вред, разрушая эти условия. / … / Деньги — настолько мощный инструмент, что куда идут они, туда идут и наши города».

Нью-Йорк. 1956 г. Роберт Мозес, в то время уполномоченный по паркам Нью-Йорка, стоит в парке Пьерпон-Плаза в Бруклине, прямо над новой автострадой Бруклин-Куинс. Источник фото: The Atlantic

Американские города середины XX века, о которых писала Джекобс в своем бестселлере «Жизнь и смерть больших американских городов», строились и обновлялись за счет кредитов коммерческих банков, государственных средств, а также инвестиций из теневой экономики. Последние возникали словно бы ниоткуда и столь же непрозрачными способами использовались для извлечения сверхприбылей — банкротства кварталов, скупки недвижимости за бесценок, а затем быстрой и безжалостной перестройки. Коренные жители становились жертвами спекуляций и вынуждены были съезжать, а пусть несовершенные, но живые ранее кварталы превращались в средоточие абсентеистской собственности — апартаментов для аренды.

Сила денег ограничена, на них нельзя приобрести внутренний успех для городов, если нет условий для такого успеха

Впрочем, и совершенно легальные деньги от банков и муниципалитета часто вызывали катаклизмы, разрушающие привычный уклад, когда вливались концентрировано и стремительно, как это и было в послевоенные десятилетия. Отсутствие же денег — финансовая засуха — также действовала губительно. Джекобс считала, что лучшие инвестиции — это те, что приходят по запросу от местных жителей. Например, соседи консолидировали усилия для создания карманного парка и взяли недостающие средства в кредит в банке, а муниципальные власти поучаствовали в проекте, создав условия для его реализации. Или же собственник небольшого ресторана решил расширить бизнес, взял кредит и нанял на работу несколько человек из этого же квартала. Лишь такие поступательные, точечные вливания, а также государственные инвестиции в строительство социального жилья урбанистка считала созидательными и была категорической противницей интенсивной реконструкции. Ее романтическая привязанность к образу малоэтажной тихой улочки с разнообразной архитектурой, населенной дружелюбными и созидательными соседями, была настолько искренней и сильной, что Джекобс сумела влюбить в этот идеал миллионы людей.

На фото слева направо: Мартин М. Бергер, Джейн Джекобс и Рэйчел Уолл во время демонстрации против предлагаемой «Скоростной автомагистрали Нижнего Манхэттена», также известной как «Скоростная автомагистраль Брум-Стрит», которая должна была быть эстакадой через Нижний Манхэттен, требующей сноса сотен зданий и перемещения тысяч людей и предприятий. Нью-Йорк, 23 августа 1962 г. Фото: Fred W. McDarrah/Getty Images

Писательница Джейн Джекобс гуляет по улицам Нью-Йорка. Фото: Bob Gomel / Time & Life Pictures

И даже Роберт Мозес — «Боб с топором», как называли его газетчики — несмотря на свою силу, ярость и деньги не смог сломить организованное Джекобс сопротивление планам по строительству скоростной дороги Lower Manhattan Expressway (LOMEX). Парадокс, но в войне между урбанистом-строителем, перекроившим Нью-Йорк, построившим Линкольн-центр, Центральный зоопарк, 13 мостов, 10 больших бассейнов, 670 км парковых дорог, 28,4 тыс. квартир в высотках, а также спроектировавшим 2,5 млн акров парков и 658 игровых площадок, и урбанисткой-теоретиком, которая ничего не построила, но препятствовала строительству, общественное мнение и поддержка оказались на стороне Джекобс. Почему? Ответ на поверхности — Джейн апеллировала к нематериальным ценностям. И они оказались важнее материальных в тот период — в 60‑е годы XX века. В эпоху хиппи, расклешенных брюк, уличных протестов и студенческих революций. Казалось бы, после свержения Мозеса идеи восторжествовали над меркантилизмом, Нью-Йорк должен был расцвести и возродиться по заветам Джекобс. Но нет — за 60‑ми последовали несколько десятилетий субурбанизации, сокращения населения городов и экономического упадка.

 

Вечный маятник города контрастов

Период строительных мегапроектов Мозеса сменился финансовой засухой. В среде активистов пропала необходимость противостоять глобальным стройкам — они остановились сами. Социальные обязательства, которые городские политики принимали на себя в период активной борьбы жителей за гражданские права, обескровили казну, а обеспеченный средний класс вслед за богачами переехал на зеленую окраину, не желая более дотировать вечно всем недовольных жителей трущоб. Вашингтон дал понять, что помощи из федерального бюджета не будет. И спасти Нью-Йорк от банкротства смогли только деньги частного бизнеса.

Пока Нью-Йорк балансировал на грани дефолта, чиновники призвали миллионеров инвестировать в город, и чтобы стимулировать строительство, сняли часть жестких градостроительных ограничений. Это спровоцировало бум возведения небоскребов на Манхэттене и бурное оживление на Уолл-стрит. Начало XXI века Нью-Йорк встретил откровенно роскошным. При Майкле Блумберге процесс джентрификации достиг своего апогея (подробно об этом читайте в статье «No Gentry? Джентрификация: за и против» в 18 томе PRAGMATIKA.MEDIA). Город стал настолько богат, что жизнь в нем слишком многим оказалась не по карману — в Центральном Гарлеме стоимость недвижимости только за каденцию Блумберга выросла на 222 %, а доля дохода одного процента самых богатых жителей города увеличилась более чем в три раза, как сообщали журналисты NYT.

Инвестиции в благополучие

Paramount 60 Wall Street

Казалось бы, небоскреб 60 Wall Street в финансовом районе Нью-Йорка не нуждается в улучшениях. 47‑этажное постмодернистское офисное здание, спроектированное Kevin Roche John Dinkeloo and Associates, относится к Class-A и соответствует стандарту устойчивости LEED Gold. Но в середине мая глобальный инвестиционный траст в сфере недвижимости Paramount Group объявил, что инвестирует в глобальную реконструкцию и без того успешного и популярного объекта. Проект, разработанный студией Kohn Pedersen Fox (KPF), предполагает трансформацию фасада, новое остекление башни, добавление светового люка для естественного освещения атриума и установку зеленой стены, которая станет самой большой в Северной Америке. «Цель реконструкции 60 Wall Street, особенно во время COVID-19, заключается в том, чтобы создать среду, которая привнесет чувство благополучия в это активное городское сообщество», — сказал Хью Трамбалл, AIA, главный дизайнер KPF.


Преодолеть пропасть социального неравенства в последние годы пытается губернатор штата Эндрю Куомо. Ему удалось добиться снижения уровня безработицы, а минимальная зарплата выросла вдвое. Но поскольку цены на недвижимость продолжали расти, росло и сопротивление горожан планам девелоперов. Символичным стал вынужденный отказ Amazon от планов развития бизнеса в Лонг-Айленд-Сити после массовых митингов и акций протеста.

Сегодня частным застройщикам Нью-Йорка пытаются противостоять некоммерческие земельные трасты — общественные организации, которые за деньги общины, кредиты и госзаймы выкупают недвижимость при содействии муниципальных чиновников и мэра, вынужденных на деле подтверждать свои слова о стремлении борьбы с социальным неравенством. Выкупленную недвижимость перестраивают под недорогое жилье, в которое переезжают наиболее уязвимые семьи. Но эти примеры — пока единичны.

От финансовой засухи к финансовому потопу, от Готэма к Метрополису — Нью‑Йорк живет в ритме маятника. И никогда не бывает полностью хорош и удобен для всех

132 огромных бетонных тюльпана, установленных на берегу реки Гудзон, держат на себе Little Island («Маленький остров»), новый плавучий общественный парк стоимостью $ 260 млн, открытый в Нью-Йорке, спустя более чем год после начала пандемии. Фото: ANGELA WEISS / AFP

Весной 2021 г. Нью-Йорк вновь оказался перед искушением — 123 млрд долларов помощи от администрации Байдена, направленные штату, чтобы помочь оправиться после пандемии, позволили увеличить годовой бюджет города до рекордных 98,6 млрд! После этого известия рынок жилой недвижимости Манхэттена пережил самый масштабный месячный бум за 14 лет, а инвесторы в предвкушении сверхприбылей расстегнули кошельки.

От финансовой засухи к финансовому потопу, от Готэма к Метрополису — Нью-Йорк живет в ритме маятника. И никогда не бывает полностью хорош и удобен для всех. Поскольку существует два Нью-Йорка: город домовладельцев и город арендаторов, а их интересы противоположны. Но именно поиск модели городской среды в целом благоприятной для двух этих категорий сегодня находится в фокусе лучших архитекторов мира. Есть версия, что часть рецептов для «Большого яблока» универсальна для большинства «контрастных» городов.

Фото: ANGELA WEISS / AFP

Инвестиции в доступный ландшафт

Little Island Park

Новая локация для эффектных селфи и уникальный парк за $260 млн – проект дизайнера Томаса Хезервика, осуществленный благодаря меценатам: модельеру Диане фон Фюрстенберг и ее мужу, медиамагнату Барри Диллеру.

Структура Little Island возникла на месте причала №54 на реке Гудзон. Белоснежные лилиевидные опоры с контейнерами для деревьев, кустарников и цветов, возникшие на месте старого причала, эффектно отражаются в водах Гудзона, а первые посетители уже наслаждаются новыми видами. В парк можно попасть по двум пешеходным мостам, ведущим с набережной реки Гудзон. Для посетителей предусмотрены поляны, где можно поваляться на травке и даже устроить небольшой пикник с едой, принесенной с собой. Здесь же есть небольшое кафе, а сердцем Little Island стал амфитеатр The Amph на 700 мест, где с июня будут демонстрироваться музыкальные, хореографические и театральные постановки. Заезжать на велосипедах в парк нельзя, также запрещено удить рыбу с причала, курить, вейпить, использовать электронные сигареты. Выгулять здесь собаку тоже не получится – пропускают в парк только собак-поводырей. Кстати, все локации парка полностью соответствуют стандартам доступности ADA (Закон об американцах с инвалидностью).

 

Застройка и ненависть в Киеве

Украинскую столицу тоже можно назвать «контрастной». Несмотря на то что экономика страны в целом страдает от войны, а теперь еще и пандемии, Киев демонстрирует просто сумасшедшую активность кранов на горизонте. Судя по документам, которые в последние месяцы принимает Киевсовет, детальным планам территорий (ДПТ), эта активность в ближайшее время будет лишь нарастать. Хотя негативные стороны джентрификации в Киеве пока не проявились, было бы наивно отрицать факт социального расслоения. «Место сидения определяет точку зрения» — этот афоризм, авторство которого приписывается Леху Валенсе, очень точно определяет разницу в мировоззрении киевлян. Жителям Печерска с собственностью в старых «элитарных» домах чужды проблемы арендаторов малометражек на Позняках. Для первых активность строительного рынка — это угроза безжалостного уничтожения тихих прохладных скверов в центре, природных зон в прибрежной зоне Днепра и зеленого кольца вокруг Киева. Вторые рассчитывают на то, что рынок недвижимости насытится, и цены пойдут на спад. Это шанс купить собственное жилье, а если повезет — еще пару-тройку инвестиционных квартир, и потом жить за счет абсентеистской собственности. При этом идеально, если застройка будет происходить где‑то в другом районе — подальше от нынешнего места жительства.

Строительная тема — очень горяча, а информация о планах девелоперов по освоению новых участков обязательно вызывает общественный резонанс. Один из последних примеров — утверждение депутатами Киевсовета в середине июня детального плана территории в Оболонском районе. На 95 гектарах между ул. Юрия Кондратюка и лесным массивом, на землях сельскохозяйственного назначения агрокомбината «Пуща Водица» за кольцевой дорогой планируют возвести 19 жилых домов с высотностью до 26 этажей. 32 гектара застройщик забронировал под парк. В ДПТ внесен план по постройке в новом микрорайоне трех детских садов, школы и многоуровневого автопаркинга. Лоббисты проекта обещают косвенную прибыль в бюджет в размере полумиллиарда гривен. В Департаменте градостроительства и архитектуры КМДА утверждают, что ДПТ прошел все необходимые экспертизы, в том числе природоохранную и экологическую, а также выставлялся на общественные слушания.

Строительная тема — очень горяча, а информация о планах девелоперов по освоению новых участков обязательно вызывает общественный резонанс

Ожидаемо, что столичные активисты не поверили в то, что цель застройки — «создание комфортной среды на территории проектных кварталов и их гармоничная интеграция в структуру существующего жилого микрорайона». По расчетам разработчиков ДПТ, в 6 тыс. квартир будут проживать 11 тыс. человек. При этом проектная плотность 465 человек на гектар — вдвое ниже разрешенной для микрорайонов с застройкой высокой этажности (но более чем в 10 раз выше средней по Киеву). Проектная плотность — самое скользкое место, ведь цифра в 11 тыс. подразумевает, что в квартирах будут проживать максимум два человека. В реальности семьи будут больше, — уверены противники застройки. И соответственно, все расчеты по необходимому количеству мест в детских садах, школах и на парковках — изначально ошибочны.

Киевская активистка Аннабелла Морина на своей странице в фейсбуке резюмировала, что общественный протест против застройки потерпел поражение. Процитируем ее сообщение дословно: «В прошлый четверг Киеврада не просто проголосовала за ДПТ Минского массива, нет. В прошлый четверг Киеврада открыла новую веху коррупции, которой мы, вроде бы уже такие всезнающие и тертые, еще не видели. Признаюсь, прям с умилением вспоминаю выступление Александра Омельченко. Экс-мэр (который в свое время сам пилил немало) буквально разводил руками на трибуне. «Зачем же возводить дома, рынок жилья стоит. Есть уголовные дела по земле, вы нарушаете процедуру разработки ДПТ. Такого еще не было. Вы роете себе политическую могилу». Но депутатский молодняк его, видать, не понял. Они же, когда входят во власть, чувствуют себя вечными. Кажется, что власть будет всегда и расплата не придет».

Фото: Olha Souen / unsplash

 

Категорически отвергая 70‑летний опыт построения социализма, молодые украинцы тем не менее апеллируют к социалистическим ценностям, и не скрывают разочарования, когда им напоминают, что целью инвестиций является получение прибыли. Требуя обновления, развития и реструктуризации властных отношений, они склонны априори игнорировать интересы держателей ресурса, тем самым отсекая возможности конструктивного партнерства и какого‑либо компромисса. Жители Днепра, Львова, Одессы, Киева, по сути, желают буквально следовать постулатам Анри Лефевра, автора понятия «право на город», забывая, что он был неомарксистом, считал капитал исключительно источником зла. Вирусная идея Лефевра, подхваченная затем Дэвидом Харви и множеством последователей, привела к тому, что здоровое стремление к демократии превратилось в груз, который часто блокирует развитие городов. Но слепое потакание держателям капитала — столь же пагубно.

Пропагандируя идею права на город, готовы ли украинцы к ответственному присвоению, к тому, чтобы, собрав пожертвования от членов громады, взять на себя финансирование масштабных проектов по примеру жителей Берлина или Барселоны? Чаще всего слышатся призывы подождать, пока простые жители достаточно разбогатеют, чтобы у них появились свободные средства, которые можно направить на реализацию социальных и общественных проектов.

 

Дизайн удержит людей

«Продуманный дизайн создает связи между природой, технологиями и людьми», — уверены основатели крупнейшей архитектурной компании Gensler.

Андре Брамфилд, член Американского института архитекторов (AIA) и руководитель отдела городского дизайна Gensler, в своей майской статье для корпоративного блога сконцентрировался на необходимости переосмыслить способы инвестирования в жизненно важные районы ради создания справедливой среды равных возможностей. «Проблематично говорить о создании сбалансированных пешеходных улиц с удобными маршрутами к кафе, когда не хватает мест, где можно купить здоровую пищу. Точно так же трудно говорить о повышении доступности при отсутствии общественного транспорта», — пишет Брамфилд.

Три главных основания для того, чтобы оставаться верными «каменным джунглям», — это хороший дизайн района, возможности трудоустройства и удобный транспорт

Пространство Ланфест-холла после ремонта. Фото: Стивен Холл

Урбанист считает, что фундаментом для бизнес-инвестиций является качественная инфраструктура и социальная сфера. В этом вопросе мяч всегда находится на стороне города. И лишь после того, как построен дороги, проложено метро, открыты школы и больницы, — он переходит на поле частного бизнеса.

В Уильямс-форум ведет 12-метровая изогнутая лестница из известняка Касота. Фото: Стивен Холл

Инвестиции в музеи

Филадельфийский художественный музей

$ 233 млн, 4 года строительства и два десятка лет проектирования — завершена реконструкция одного из крупнейших в США музеев изобразительного искусства, проведенная под руководством Притцкеровского лауреата Фрэнка Гери.

Впервые историческое здание в стиле Греческого Возрождения у подножия бульвара Бенджамина Франклина в Филадельфии открыло свои двери для публики в 1928 г. Спроектировал его известный американский архитектор Гораций Трумбауэр со своим ведущим дизайнером — афроамериканским архитектором Джулианом Фрэнсисом Абеле. За свои 93 года оно не раз перестраивалось, а последнее обновление было сделано еще в 1986 г. Робертом Вентури и Дениз Скотт-Браун.

«Цель всей нашей работы в Филадельфийском художественном музее состояла в том, чтобы позволить ему направлять нашу руку. Блестящие архитекторы, работавшие до нас, создали сильный и разумный дизайн, который мы старались уважать, а в некоторых случаях акцентировать. Нашей главной задачей было создание пространств для искусства и для людей», — сказал Гери.


Недавно Gensler опубликовал исследование с результатами опроса: что именно удерживает людей в городах даже в период пандемии. Оказалось, что три главных основания для того, чтобы оставаться верными «каменным джунглям», — это хороший дизайн района, возможности трудоустройства и удобный транспорт. Люди, которые считают свои районы красивыми, аутентичными, безопасными, чистыми и удобными для пешеходов, с большей вероятностью захотят остаться в своих нынешних городах. А если люди чувствуют, что их города слишком большие, шумные, переполненные, теряющие свое культурное наследие, они с большей вероятностью подумают о переезде. Также уедут те, кто живет от зарплаты до зарплаты, и не может позволить себе пользоваться преимуществами городской жизни в культурной и развлекательной сферах. И более трети респондентов из разных стран мира (в основном, относящиеся к поколению миллениалов) заявили, что предпочли бы жить не в мегаполисе, а в небольшом городке, работать дистанционно и лишь время от времени приезжать в оживленный и плотный деловой район, чтобы подзарядиться энергией и нивелировать дефицит общения. Такая тенденция приведет к расцвету и повышению важности «18‑часовых городов». Так эксперты по инвестициям называют города с населением менее миллиона, но предоставляющие возможности для самореализации ненамного меньшие, чем мегаполисы. Мегаполисы «никогда не спят», а условные Харьков, Одесса, Львов — «работают 18 часов».

22 Bishopsgate на фоне здания Королевской биржи. Источник: AXA-IM

Инвестиции в ретрит

22 Bishopsgate

22 Bishopsgate — самое большое по площади офисное здание Лондона, вертикальная деревня, как его называют застройщики Lipton Rogers Developments и архитекторы PLP Architecture. Инвестором выступила компания AXA IM — Real Assets.

Понимая, что в постковидном мире менеджерам придется прилагать сверхусилия и изобретательность, чтобы вновь заманить людей в офис, инвесторы согласились на предложение разработчиков проекта влить средства в то, что еще несколько лет назад казалось чудачеством — в полноценную зону психологической и физической разгрузки, для размещения которой выделили целый этаж. Retreat на 41 этаже предлагает сотрудникам релаксацию, пилатес и йогу, а также медицинские услуги.


Apple согласилась переехать в 22 Bishopsgate, которое станет самым высоким зданием в Лондоне и будет включать в себя самый высокий в мире скалодром. © Times Newspapers Limited 2021

В своем гиде «Городской дизайн 2021» аналитики Gensler выделяют четыре тренда, которые надо учитывать инвесторам:

  1. чтобы оздоровить городскую среду, не жертвуя плотностью, которая питает экономику, надо перепрофилировать нефункциональные пространства под общественные и социальные объекты;
  2. открытые пространства, парки и гибкие улицы должны стать каркасом поступательной реновации городов, именно на них следует опираться, разрабатывая мастер-планы;
  3. пандемия спровоцировала рост и развитие городов второго уровня, «18‑часовых городов», и эта тенденция будет усиливаться;
  4. чтобы предотвратить массовый отток людей из города, инвесторы должны ориентироваться на формирование «20‑минутных районов», в которых все услуги и рабочие места находятся в 20‑минутном доступе пешком или на общественном транспорте.

 

Cheap is more

R-Factor, фактор ответственности, несомненно, оказал влияние на решение жюри Притцкеровского комитета в 2021 г. Решение о присуждении главной архитектурной награды дуэту французских архитекторов Анн Лакатон и Жан-Филиппу Вассалю могло показаться странным лишь тем, кто далек от ценностей нового мира.

Наплевав на пресловутый «эффект Бильбао», не стремясь достичь wow-эффекта, работая с самыми дешевыми материалами — фанерой, металлическим профилем, прозрачным поликарбонатом — Lacaton & Vassal создают здания-оранжереи, наполненные светом и воздухом. Перефразируя знаменитый девиз Людвига Миса ван дер Роэ «Меньше значит больше», архитекторы провозгласили «Дешевле значит больше», и посвятили свою карьеру реновации социального жилья. Эта тема, напрочь игнорируемая когортой starchitects и редко освещаемая в СМИ, для Анн и Жан-Филиппа стала миссией, вызовом и дорогой к более справедливому миру. Они взяли на себя смелость переосмыслить социальные проекты модернистов, исправить их ошибки и доказать, что минимальные инвестиции способны превратить неудобные, унылые многоэтажки в жилье, достойное человека XXI века.

«Нам нравится видеть роскошь в простоте. Наша цель — использовать экономию, чтобы сделать максимум, увеличить свободу и жизненные возможности для семей, у которых необязательно много денег», — пояснили архитекторы свою позицию в интервью The Guardian в 2019 г.

Реновация жилого комплекса Grand Parc из трех высоток в Бордо. Фото: Philippe Ruault

Реновация жилого комплекса Grand Parc из трех высоток в Бордо, построенных еще в 1960‑х, удостоилась премии Миса ван дер Роэ (премия Европейского Союза в области современной архитектуры). Местные власти собирались снести морально устаревшее здание и расселить жильцов, но Lacaton & Vassal совместно с Фредериком Дрюо и Кристофом Хютеном предложили за сумму, вдвое меньшую, чем планировали потратить чиновники, преобразовать квартиры в просторное и экологичное жилье. Они создали остекленные пристройки-лоджии на фасаде глубиной около 4 м. Эти «зимние сады» увеличили площадь квартир, улучшили инсоляцию и обеспечили теплоизоляцию. Ремонтные работы даже не потребовали временного отселения людей — на реновацию квартиры уходило всего 12–16 дней.

Сегодня тема жилья превратилась в лакмусовую бумажку для либералов. В США молодое поколение прогрессивных политиков вернулось к необходимости строить государственное жилье. От этого решения республиканцы всячески пытались абстрагироваться после серии системных неудач, в том числе и архитектурно-планировочных. Энциклопедический пример — история жилого комплекса Пруитт-Айгоу. Со времен президента Джона Кеннеди консерваторы в Конгрессе блокировали выделение средств на строительство государственного жилья, но Закон об общедоступном жилье (Homes for All Act), принятый в 2019 г., предполагает выделение 800 млрд долларов для финансирования строительства 9,5 млн новых государственных квартир. И еще 200 млрд за 10 лет вольют в Федеральный жилищный трастовый фонд.

Минимальные инвестиции способны превратить неудобные, унылые многоэтажки в жилье, достойное человека XXI века

В Украине тема реновации и строительства государственного жилья находится в слепом пятне. Вопрос сноса или реконструкции «хрущевок» время от времени выносится на обсуждение на межведомственных совещаниях и круглых столах. Но типичное резюме звучит так: «У государства денег нет. Надеемся, они найдутся у частного бизнеса». Но как заинтересовать частный бизнес инвестировать в социалку? Существует два пути: создавать преференции, возможно, снимая ограничения на застройку, или выждать в расчете на то, что однажды желание поднять R-Factor у крупных корпораций станет сильнее желания быстро заработать. Сегодня второй путь уже не кажется откровенно фантастическим, с учетом мирового тренда на справедливость. Узнать больше об этом тренде в контексте архитектуры и урбанистики можно будет 18 сентября в Киеве на Международном архитектурном фестивале CANactions Festival 2021, посвященном теме «Дом завтрашнего дня».

Реновация жилого комплекса Grand Parc из трех высоток в Бордо. Фото: Philippe Ruault

Справедливость — обоюдоострое понятие. Когда община собственников выступает против строительства на соседнем пустыре нового жилого здания и ссылается при этом на заветы Джейн Джекобс, они уподобляются движению американских протестантов из организации Not In My Back Yard. Активисты NIMBY блокируют проекты реновации и реконструкции в Нью-Йорке, даже не анализируя что именно планируется строить и как это отразится на жизни района и города в целом. Киевляне, инвестировавшие в квартиры в ЖК «Ярославов Град» на месте разрушенного Сенного рынка, выходят на протесты против строительства на участках возле сквера Чкалова, и не замечают в своих действиях ничего противоречивого. Нигилизм, основанный на принципе «строительство — зло, застройщик — мерзавец», формирует что‑то вроде карго-культа нового урбанизма, который на самом деле является его полной противоположностью. Отстаивая свое право на город, активисты отказывают другим людям в праве на собственность.

Устав от маневрирования между каплями, мы в редакции остаемся при мнении, что отказ от строительства — это не выход, компромисс и толерантность друг к другу — необходимое условие, а перезагрузка города не может быть сугубо частным или сугубо государственным проектом. Это солидарная задача команды урбанистов, государства и инвесторов. И ответственность за результат несут все три стороны.

 

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/