Інвестиційний вітер змін. Нові цінності нової доби

Спробуємо розібратися, що сьогодні змушує корпорації, мільярдерів і міста відмовлятися від «швидких грошей» у ліквідних квадратних метрах і вкладати астрономічні суми в соціальні архітектурні та урбаністичні проєкти. А також чому конфлікт і карго-культ нового урбанізму може блокувати розвиток українських міст. Завдання-мінімум — пройти «між крапельками», не скотившись у цинізм чи моралізацію.

 

R-Factor — це відповідальність

Сьогодні для великих компаній важливий не тільки розмір активів. Їхню прогресивність демонструє R-Factor, де R означає відповідальність. Це індекс системи оцінки екологічної, соціальної та керівної діяльності, розроблений у 2020 році аналітиками State Street Global Advisors. SSGA — один із китів фінансового світу, компанія, яка керує інвестиціями й активами на суму $ 3,1 трильйони.

Легко розлучатися з грошима, коли натомість отримуєш щось відчутне, а нерухомість історично є одним із найпопулярніших об’єктів для інвестування. В країнах, де витрати на будівництво становлять значний відсоток від ВВП, активність галузі прямо впливає на економіку. Є безліч способів вимірювання будівельної «температури». Пошуковий запит «інвестувати в нерухомість» у Google — один із прикладних індикаторів будівельної активності, який часто використовується в складанні рейтингів міст і країн, що найбільше підходять для вигідних вкладень.

Незважаючи на пандемію, у січні 2021 р. інтерес до інвестицій у комерційні та житлові квадратні метри виявився майже настільки ж високим, як і у травні 2005, і досяг 67%, хоча вже до червня 2021 опустився до 43%. Інтерес до швидких перепродажів (flipping houses) піднімався й опускався так само синхронно. Цей сплеск продемонстрував: вільні гроші у інвесторів є, і вони готові їх вкладати. Але акценти змістилися: вічні «речові» якості архітектури сьогодні доповнюються такими неочевидними, ефемерними цінностями, як розумність, гнучкість, екологічність, доступність, рівність.

Тенденція сформувалася ще задовго до пандемії, але тепер нові цінності рішуче виходять на перший план. Відповідність компанії чи проєкту критеріям ESG (Environmental, Social, and Governance) і високий R-Factor стають вирішальними чинниками для ділків з Уолл-стріт, коли вони приймають рішення про спрямування інвестиційних потоків.

У перші місяці пандемії багато експертів зробили помилковий прогноз, що ігри в демократичність просторів закінчені. Були серйозні побоювання, що подібно до того, як країни закрили свої державні кордони, люди ізолюються в квартирах і приватних будинках за парканами, а парки, площі та інші місця соціальної взаємодії спорожніють і занепадуть. Але вже за півроку виявилося, що роль суспільних просторів у нашому житті лише зросла.

Тепер ми намагаємося компенсувати тижні локдауну, активно прагнемо до спілкування на вулиці та в офісі. Потреба не зникла — змінилися наші вимоги до дизайну просторів, їхньої площі та заходів безпеки: вулиці мають стати ширшими, зеленішими, офіси — більш просторими, повітря в оупенспейсах — дезінфікуватися й очищатися тощо.

Інвестиції в науку

MIT. nano

Американський інститут архітекторів (AIA) визнав найбільш екологічною та зеленою будівлею останньої чверті століття науково-дослідний кампус MIT.nano, побудований у 2018 р. за проєктом архітектурної компанії HGA.

Пошуки ліків від раку, розроблення технологій стійкої енергетики, очищення води, протидія кліматичним змінам — за прозорими стінами лабораторій проводять найважливіші для планети та людства дослідження. Дизайн і архітектура будівлі, відзначені сертифікатом LEED Platinum, а також ландшафти внутрішнього двору від Pressley Associates, покликані підкреслити суть цієї великої місії.

Тільки в будівництво будівлі й інженерні мережі, без урахування меблювання й оснащення воістину безцінним обладнанням, було вкладено $291 млн. Це внутрішні інвестиції Массачусетського технологічного інституту, які, як упевнені в правлінні, окупляться, оскільки тепер у студентів і вчених є можливість здійснювати експерименти та працювати над розробками в неангажованих лабораторіях.

---

Якщо ще у 2019 р. інвестиції в квартири маленької площі вважалися мегаприбутковими, то пандемія змусила людей переглянути свої погляди на комфорт і зручність малометражок. Виявилося, що тіснота й граничний мінімалізм здатні довести людину, яка опинилася в ізоляції, до нервового зриву. І оскільки вже є очевидним, що проблеми у сфері охорони громадського здоров’я й економічна невизначеність стануть частиною нашої реальності на довгі роки, настав час більш виважених і усвідомлених інвестицій — колишній порядок уже не працює.

Зрілому бізнесменові, зокрема досвідченому девелоперу, нудно інвестувати в бетон. Гроші здатні робити не лише гроші — сьогодні інвестують в ідеї, свіжі концепції та нові сенси. Навіть проєкти з нульовою прибутковістю приносять бенефіти: зворотний зв’язок і цінний експірієнс. Яким має бути проєкт, щоб його помітили й оцінили безліч людей?

Громадським. Яскравим. Таким, що відкриває нові можливості. Доступним. Погодьтеся: приватна розкішна вілла на тропічних островах не відповідає цим параметрам. «Якщо будувати новий міст, то він не може бути транспортним коридором із бетону! Де ж велодоріжки, озеленення та публічна функція?» — так сьогодні міркують городяни й справедливо вимагають від міської влади та приватних інвесторів «чогось більшого».

 

Битва за цінності: Джекобс проти Мозеса

«Сила грошей обмежена, — писала Джейн Джекобс, — за них не можна придбати внутрішній успіх для міст, якщо немає умов для такого успіху. <… > Мало того — гроші можуть завдати ще більшої шкоди, руйнуючи ці умови. < … > Гроші — настільки потужний інструмент, що куди йдуть вони, туди йдуть і наші міста».

Американські міста середини XX століття, про які писала Джекобс у своєму бестселері «Життя і смерть великих американських міст», будувалися й оновлювалися за рахунок кредитів комерційних банків, державних коштів, а також інвестицій із тіньової економіки.

Останні виникали ніби нізвідки й настільки ж непрозорими способами використовувалися для отримання надприбутків: банкрутства кварталів, скуповування нерухомості за безцінь, а потім швидкої та безжальної перебудови. Корінні жителі ставали жертвами спекуляцій і змушені були з’їжджати, а нехай недосконалі, але раніше живі квартали перетворювалися на осередок абсентеїстської власності — апартаментів для оренди.

Сила грошей обмежена, за них не можна придбати внутрішній успіх для міст, якщо немає умов для такого успіху

Утім, і цілковито легальні гроші від банків і муніципалітету часто спричиняли катаклізми, які руйнували звичний устрій, коли вливалися концентровано та стрімко, як це було в повоєнні десятиліття. Відсутність грошей — фінансова посуха — також діяла згубно. Джекобс вважала, що найкращі інвестиції — це ті, що надходять за запитом місцевих жителів.

Наприклад, сусіди консолідували зусилля для створення кишенькового парку і взяли кошти, яких забракло, в кредит у банку, а муніципальна влада взяла участь у проєкті, створивши умови для його реалізації. Або ж власник невеличкого ресторану вирішив розширити бізнес, взяв кредит і найняв на роботу кілька людей із цього ж кварталу.

Лише такі поступальні, точкові вливання, а також державні інвестиції в будівництво соціального житла урбаністка вважала творчими та була категоричною противницею інтенсивної реконструкції. Її романтична прив’язаність до образу малоповерхової тихої вулички з різноманітною архітектурою, населеною дружелюбними й творчими сусідами, була настільки щирою та сильною, що Джекобс зуміла закохати в цей ідеал мільйони людей.

І навіть Роберт Мозес — «Боб із сокирою», як називали його газетярі, незважаючи на свою силу, лють і гроші, не зміг зламати організований Джекобс опір планам побудови швидкісної дороги Lower Manhattan Expressway (LOMEX).

Парадокс, але у війні між урбаністом-будівельником, який перекроїв Нью-Йорк, побудував Лінкольн-центр, Центральний зоопарк, 13 мостів, 10 великих басейнів, 670 км паркових доріг, 28,4 тис. квартир у висотках, а також спроєктував 2,5 млн акрів парків і 658 ігрових майданчиків, і урбаністкою-теоретиком, яка нічого не побудувала, але перешкоджала будівництву, громадська думка та підтримка опинилися на боці Джекобс.

Чому? Відповідь на поверхні: Джейн апелювала до нематеріальних цінностей. І вони виявилися важливішими за матеріальні на той період — у 60-ті роки XX століття. В епоху хіпі, штанів кльош, вуличних протестів і студентських революцій. Здавалося б, після повалення Мозеса ідеї перемогли над меркантилізмом, Нью-Йорк повинен був розцвісти й відродитися за заповітами Джекобс. Проте ні: за шістдесятими прийшли кілька десятиліть субурбанізації, скорочення населення міст та економічного занепаду.

 

Вічний маятник міста контрастів

Період будівельних мегапроєктів Мозеса змінився фінансовою посухою. Серед активістів зникла необхідність протистояти глобальним забудовам — вони зупинилися самі. Соціальні зобов’язання, які міські політики брали на себе в період активної боротьби громадян за громадянські права, знекровили казну, а забезпечений середній клас слідом за багатіями переїхав на зелену околицю, не бажаючи більше спонсорувати жителів нетрів, які завжди всім незадоволені.

Вашингтон дав зрозуміти, що допомоги з федерального бюджету не буде. І врятувати Нью-Йорк від банкрутства змогли лише гроші приватного бізнесу. Поки Нью-Йорк балансував на межі дефолту, чиновники закликали мільйонерів інвестувати в місто і, щоб стимулювати будівництво, зняли частину жорстких містобудівних обмежень. Це спровокувало бум зведення хмарочосів на Манхеттені та бурхливе пожвавлення на Уолл-стріт.

Початок ХХІ століття Нью-Йорк зустрів відверто розкішним. За Майкла Блумберга процес джентрифікації досяг свого апогею (докладно про це читайте у статті «No Gentry? Джентрифікація: за та проти» у 18 томі PRAGMATIKA.MEDIA). Місто стало настільки багатим, що життя в ньому багатьом виявилося не по кишені — у Центральному Гарлемі вартість нерухомості тільки за каденцію Блумберга зросла на 222%, а частка доходу одного відсотка найбагатших жителів міста збільшилася більш ніж утричі, як повідомляли журналісти NYT.

Інвестиції у добробут

Paramount 60 Wall Street

Здавалося б, хмарочос 60 Wall Street у фінансовому районі Нью-Йорка не потребує покращення. 47-поверхова постмодерністська офісна будівля, спроєктована Kevin Roche John Dinkeloo and Associates, належить до Class-A і відповідає стандарту стійкості LEED Gold. Але в середині травня глобальний інвестиційний траст у сфері нерухомості Paramount Group оголосив, що інвестує в глобальну реконструкцію й без того успішного та популярного об’єкта.

Проєкт, розроблений студією Kohn Pedersen Fox (KPF), передбачає трансформацію фасаду, нове скління вежі, додавання світлового люка для природного освітлення атріуму та встановлення зеленої стіни, яка стане найбільшою в Північній Америці. «Мета реконструкції 60 Wall Street, особливо під час COVID-19, полягає в тому, щоб створити середовище, яке привнесе відчуття добробуту в цю активну міську спільноту», — сказав Х’ю Трамбал, AIA, головний дизайнер KPF.

---

Подолати прірву соціальної нерівності останніми роками намагається губернатор штату Ендрю Куомо. Йому вдалося досягти зниження рівня безробіття, а мінімальна зарплата зросла вдвічі. Але оскільки ціни на нерухомість продовжували зростати, зростав і спротив городян планам девелоперів. Символічною стала вимушена відмова Amazon від планів розвитку бізнесу в Лонг-Айленд-Сіті після масових мітингів і акцій протесту.

Сьогодні приватним забудовникам Нью-Йорка намагаються протистояти некомерційні земельні трасти — громадські організації, які за гроші громади, кредити та держпозики викуповують нерухомість за сприяння муніципальних чиновників і мера, змушених на ділі підтверджувати свої слова про прагнення до боротьби із соціальною нерівністю. Викуплену нерухомість перебудовують під недороге житло, в яке переїжджають найуразливіші сім’ї. Але ці приклади поки поодинокі.

Від фінансової посухи до фінансового потопу, від Готема до Метрополіса — Нью-Йорк живе в ритмі маятника. І ніколи не буває повністю хорошим і зручним для всіх

Навесні 2021 р. Нью-Йорк знову опинився перед спокусою: 123 млрд доларів допомоги від адміністрації Байдена, надіслані штату, щоб допомогти оговтатися після пандемії, дозволили збільшити річний бюджет міста до рекордних 98,6 млрд! Після цієї звістки ринок житлової нерухомості Манхеттена пережив наймасштабніший місячний бум за 14 років, а інвестори в передчутті надприбутків розстібнули гаманці.

Від фінансової посухи до фінансового потопу, від Готема до Метрополіса — Нью-Йорк живе в ритмі маятника. І ніколи не буває цілком хорошим і зручним для всіх, оскільки існує два Нью-Йорки: місто домовласників і місто орендарів, а їхні інтереси — протилежні. Але саме пошук моделі міського середовища, в цілому сприятливої для двох цих категорій, сьогодні знаходиться у фокусі найкращих архітекторів світу. Є версія, що частина рецептів для «Великого яблука» є універсальною для більшості «контрастних» міст.

Інвестиції в доступний ландшафт

Little Island Park

Нова локація для ефектних селфі та унікальний парк за $260 млн — проєкт дизайнера Томаса Хезервіка, реалізований завдяки меценатам: модельєру Діані фон Фюрстенберг та її чоловікові, медіамагнату Баррі Діллеру.

Структура Little Island виникла на місці причалу №54 на річці Гудзон. Білосніжні лілієподібні опори з контейнерами для дерев, кущів і квітів, що з’явилися замість старого причалу, ефектно віддзеркалюються у водах Гудзона, а перші відвідувачі вже насолоджуються новими видами. До парку можна потрапити двома пішохідними мостами, що ведуть із набережної річки Гудзон.

Для відвідувачів передбачені галявини, де можна повалятися на траві та навіть влаштувати невеликий пікнік із їжею, принесеною із собою. Тут є невелике кафе, а серцем Little Island став амфітеатр The Amph на 700 місць, де з червня демонструватимуться музичні, хореографічні й театральні постановки. Заїжджати на велосипедах у парк не можна, також заборонено ловити рибу з причалу, палити, вейпити, використовувати електронні сигарети. Вигуляти тут собаку теж не вийде: у парк пускають лише собак-поводирів. До речі, всі локації парку повністю відповідають стандартам доступності ADA (Закон про американців з інвалідністю).

---

 

Забудова та ненависть у Києві

Українську столицю також можна назвати «контрастною». Незважаючи на те, що економіка країни загалом страждає від війни, а тепер ще й від пандемії, Київ демонструє просто божевільну активність кранів на обрії. Судячи з документів, які останні місяці затверджує Київрада, і детальних планів територій (ДПТ), ця активність найближчим часом лише зростатиме. Хоча негативні сторони джентрифікації в Києві поки що не проявилися, було б наївно заперечувати факт соціального розшарування.

«Місце сидіння визначає думку» — цей афоризм, авторство якого приписується Леху Валенсі, дуже точно визначає різницю у світогляді киян. Для жителів Печерська з власністю в старих «елітарних» будинках проблеми орендарів малометражок на Позняках є чужими. Для перших активність будівельного ринку — це загроза безжального знищення тихих прохолодних скверів у центрі, природних зон у прибережній зоні Дніпра та зеленого кільця навколо Києва.

Другі розраховують на те, що ринок нерухомості насититься, і ціни підуть на спад. Це шанс купити власне житло, а якщо пощастить — ще кілька інвестиційних квартир, і потім жити за рахунок абсентеїстської власності. При цьому ідеально, якщо забудова здійснюватиметься десь в іншому районі — подалі від місця проживання.

Будівельна тема — дуже гаряча, а інформація про плани девелоперів з освоєння нових ділянок обов’язково викликає громадський резонанс. Один із останніх прикладів — затвердження депутатами Київради в середині червня детального плану території в Оболонському районі. На 95-ти га між вул. Юрія Кондратюка та лісовим масивом, на землях сільськогосподарського призначення агрокомбінату «Пуща-Водиця» за кільцевою дорогою планують звести 19 житлових будинків із висотністю до 26 поверхів.

32 гектари забудовник забронював під парк. У ДПТ внесено план будівництва в новому мікрорайоні трьох дитячих садків, школи та багаторівневого автопаркінгу. Лобісти проєкту обіцяють непрямий прибуток до бюджету в розмірі півмільярда гривень. У Департаменті містобудування й архітектури КМДА стверджують, що ДПТ пройшов усі необхідні експертизи, зокрема природоохоронну та екологічну, а також виставлявся на громадські слухання.

Будівельна тема дуже гаряча, а інформація про плани девелоперів з освоєння нових ділянок обов’язково викликає громадський резонанс

Очікувано, що столичні активісти не повірили в те, що мета забудови — «створення комфортного середовища на території проєктних кварталів і їхня гармонійна інтеграція до структури наявного житлового мікрорайону». За розрахунками розробників ДПТ, у 6 тис. квартир проживатимуть 11 тис. осіб. При цьому проєктна щільність 465 осіб на гектар — удвічі нижча за дозволену для мікрорайонів із забудовою високої поверховості (але більш ніж у 10 разів вища за середню по Києву).

Проєктна щільність — найбільш слизьке місце, адже цифра в 11 тис. передбачає, що в квартирах проживатимуть щонайбільше дві людини. Насправді сім’ї будуть більшими, впевнені противники забудови. І, відповідно, всі розрахунки щодо необхідної кількості місць у дитячих садках, школах і на парковках від самого початку є помилковими.

Київська активістка Аннабелла Моріна на своїй сторінці у фейсбуці резюмувала, що громадський протест проти забудови зазнав поразки. Процитуємо її повідомлення дослівно: «Минулого четверга Київрада не просто проголосувала за ДПТ Мінського масиву, ні. Минулого четверга Київрада відкрила нову віху корупції, якої ми, начебто вже такі всезнаючі та терті, ще не бачили. Зізнаюся, прямо з розчуленням згадую виступ Олександра Омельченка.

Ексмер (який свого часу сам розпилював чимало) буквально розводив руками на трибуні. «Навіщо ж будувати будинки, ринок житла стоїть. Є кримінальні справи щодо землі, ви порушуєте процедуру розроблення ДПТ. Такого ще не було. Ви риєте собі політичну могилу». Але депутатський молодняк його, мабуть, не зрозумів. Вони ж, коли входять до влади, почуваються вічними. Здається, що влада буде завжди й розплата не прийде».

Категорично відкидаючи 70-річний досвід побудови соціалізму, молоді українці, однак, апелюють до соціалістичних цінностей і не приховують розчарування, коли їм нагадують, що метою інвестицій є отримання прибутку. Вимагаючи оновлення, розвитку та реструктуризації владних відносин, вони схильні апріорі ігнорувати інтереси власників ресурсу, тим самим відсікаючи можливості конструктивного партнерства та будь-якого компромісу.

Жителі Дніпра, Львова, Одеси, Києва, по суті, бажають буквально слідувати постулатам Анрі Лефевра, автора поняття «право на місто», забуваючи, що він був неомарксистом і вважав капітал виключно джерелом зла. Вірусна ідея Лефевра, згодом підхоплена Девідом Харві й безліччю послідовників, призвела до того, що здорове прагнення до демократії перетворилося на тягар, який часто блокує розвиток міст. Але сліпе потурання власникам капіталу є так само згубним.

Пропагуючи ідею права на місто, чи готові українці до відповідального присвоєння, до того, щоб, зібравши пожертви від членів громади, взяти на себе фінансування масштабних проєктів за прикладом жителів Берліна чи Барселони? Найчастіше чути заклики почекати, доки прості жителі розбагатіють достатньо, щоб у них з’явилися вільні кошти, які можна спрямувати на реалізацію соціальних і громадських проєктів.

 

Дизайн утримає людей

«Продуманий дизайн створює зв’язки між природою, технологіями та людьми», — впевнені засновники найбільшої архітектурної компанії Gensler.

Андре Брамфілд, член Американського інституту архітекторів (AIA) і керівник відділу міського дизайну Gensler, у своїй травневій статті для корпоративного блогу сконцентрувався на необхідності переосмислити способи інвестування в життєво важливі райони задля створення справедливого середовища рівних можливостей.

«Проблематично говорити про створення збалансованих пішохідних вулиць зі зручними маршрутами до кафе, коли не вистачає місць, де можна придбати здорову їжу. Так само важко говорити про підвищення доступності за відсутності громадського транспорту», — пише Брамфілд.

Три головні підстави для того, щоб залишатися вірними «кам’яним джунглям», — це гарний дизайн району, можливості працевлаштування та зручний транспорт

Урбаніст вважає, що фундаментом для бізнес-інвестицій є якісна інфраструктура та соціальна сфера. У цьому питанні м’яч завжди знаходиться на боці міста. І лише після того, як збудовано дороги, прокладено метро, відкрито школи та лікарні, він переходить на поле приватного бізнесу.

Інвестиції в музеї

Філадельфійський художній музей

$233 млн, 4 роки будівництва та два десятки років проєктування: завершено реконструкцію одного з найбільших у США музеїв образотворчого мистецтва, яку було проведено під керівництвом Прітцкерівського лауреата Френка Гері.

Уперше історична будівля у стилі грецького Відродження біля підніжжя бульвару Бенджаміна Франкліна у Філадельфії відчинила свої двері для публіки в 1928 р. Спроєктував її відомий американський архітектор Горацій Трумбауер зі своїм провідним дизайнером — афроамериканським архітектором Джуліаном Френсісом Абеле. За свої 93 роки вона неодноразово перебудовувалася, а останнє оновлення було зроблене ще 1986 р. Робертом Вентурі та Деніз Скотт-Браун.

«Мета всієї нашої роботи у Філадельфійському художньому музеї полягала в тому, щоб дозволити йому направляти нашу руку. Блискучі архітектори, які працювали до нас, створили сильний і розумний дизайн, який ми намагалися поважати, а в деяких випадках — акцентувати. Нашим головним завданням було створення просторів для мистецтва та людей», — сказав Гері.

---

Нещодавно Gensler опублікував дослідження з результатами опитування: що саме утримує людей у містах навіть у період пандемії. Виявилося, що трьома головними підставами для того, щоб залишатися вірними «кам’яним джунглям», є гарний дизайн району, можливості працевлаштування та зручний транспорт. Люди, які вважають свої райони красивими, автентичними, безпечними, чистими та зручними для пішоходів, із більшою вірогідністю захочуть залишитись у своїх нинішніх містах.

А якщо люди відчувають, що їхні міста надто великі, шумні, переповнені, що вони втрачають свою культурну спадщину, то вони з більшою ймовірністю подумають про переїзд. Також поїдуть ті, хто живе від зарплати до зарплати й не може собі дозволити користуватися перевагами міського життя в культурній і розважальній сферах. І більше третини респондентів із різних країн світу (головно ті, які належать до покоління міленіалів) заявили, що вважали б за краще жити не в мегаполісі, а в невеликому містечку, працювати дистанційно й лише час від часу приїжджати до жвавого і щільного ділового району, щоб підзарядитися енергією та нівелювати дефіцит спілкування.

Така тенденція призведе до розквіту та підвищення важливості «18-годинних міст». Так експерти з інвестицій називають міста з населенням менше мільйона, які, проте, надають можливості для самореалізації не набагато менші, ніж мегаполіси. Мегаполіси «ніколи не сплять», а умовні Харків, Одеса, Львів «працюють 18 годин».

Інвестиції в ретрит

22 Bishopsgate

22 Bishopsgate — найбільша за площею офісна будівля Лондона, вертикальне містечко, як його називають забудовники Lipton Rogers Developments і архітектори PLP Architecture. Інвестором стала компанія AXA IM — Real Assets.

Розуміючи, що в постковідному світі менеджерам доведеться докладати надзусиль і мати винахідливість, щоб знову заманити людей до офісу, інвестори погодилися на пропозицію розробників проєкту влити кошти в те, що ще кілька років тому здавалося дивацтвом: у повноцінну зону психологічного та фізичного розвантаження, для розміщення якої виділили цілий поверх. Retreat на 41-му поверсі пропонує співробітникам релаксацію, пілатес і йогу, а також медичні послуги.

---

У своєму гіді «Міський дизайн 2021» аналітики Gensler виділяють чотири тренди, які треба враховувати інвесторам:

1) щоб оздоровити міське середовище, не жертвуючи щільністю, яка живить економіку, треба перепрофілювати нефункціональні простори під громадські та соціальні об’єкти;

2) відкриті простори, парки та гнучкі вулиці мають стати каркасом для поступальної реновації міст, саме на них слід спиратися, розробляючи майстер-плани;

3) пандемія спровокувала зростання та розвиток міст другого рівня, «18-годинних міст», і ця тенденція посилюватиметься;

4) щоб запобігти масовому відтоку людей із міста, інвестори повинні орієнтуватися на формування «20-хвилинних районів», у яких усі послуги та робочі місця знаходяться у 20-хвилинному доступі пішки чи громадським транспортом.

 

Cheap is more

R-Factor, фактор відповідальності, безсумнівно, вплинув на рішення журі Прітцкерівського комітету у 2021 р. Рішення про присудження головної архітектурної нагороди дуету французьких архітекторів Анн Лакатон і Жан-Філіпу Вассалю могло здатися дивним лише тим, хто далекий від цінностей нового світу.

Наплювавши на славнозвісний «ефект Більбао», не прагнучи досягти wow-ефекту, працюючи з найдешевшими матеріалами — фанерою, металевим профілем, прозорим полікарбонатом — Lacaton & Vassal створюють будівлі-оранжереї, наповнені світлом і повітрям. Перефразувавши знаменитий девіз Людвіга Міса ван дер Рое «Менше означає більше», архітектори проголосили «Дешевше означає більше» і присвятили свою кар’єру реновації соціального житла.

Ця тема, геть ігнорована когортою starchitects і рідко висвітлювана в ЗМІ, для Анн і Жан-Філіпа стала місією, викликом і дорогою до більш справедливого світу. Вони взяли на себе сміливість переосмислити соціальні проєкти модерністів, виправити їхні помилки та довести, що мінімальні інвестиції здатні перетворити незручні, похмурі багатоповерхівки на житло, гідне людини XXI століття.

«Нам подобається бачити розкіш у простоті. Наша мета — використовувати економію, щоб зробити максимум, збільшити свободу та життєві можливості для сімей, які необов’язково мають багато грошей», — пояснили архітектори свою позицію в інтерв’ю The Guardian у 2019 р.

Реновація житлового комплексу Grand Parc із трьох висоток у Бордо, збудованих ще в 1960-х, була удостоєна премії Міса ван дер Рое (премія Європейського Союзу в галузі сучасної архітектури). Місцева влада збиралася знести морально застарілу будівлю та розселити мешканців, але Lacaton & Vassal спільно з Фредеріком Дрюо та Крістофом Хютеном запропонували за суму, вдвічі меншу, ніж планували витратити чиновники, перетворити квартири на просторе й екологічне житло.

Вони створили засклені прибудови-лоджії на фасаді глибиною близько 4 метрів. Ці «зимові сади» збільшили площу квартир, покращили інсоляцію та забезпечили теплоізоляцію. Ремонтні роботи навіть не потребували тимчасового відселення людей: на реновацію квартири витрачалося лише 12–16 днів.

Сьогодні тема житла перетворилася на лакмусовий папірець для лібералів. У США молоде покоління прогресивних політиків наголошує на необхідності будувати державне житло. Від цього рішення республіканці всіляко намагалися абстрагуватися після серії системних невдач, зокрема й архітектурно-планувальних. Енциклопедичний приклад — історія житлового комплексу Пруітт-Айгоу.

Із часів президента Джона Кеннеді консерватори в Конгресі блокували виділення коштів на будівництво державного житла, але Закон про загальнодоступне житло (Homes for All Act), прийнятий у 2019 р., передбачає виділення 800 млрд доларів для фінансування будівництва 9,5 млн нових державних квартир. Ще 200 млрд за 10 років увіллють до Федерального житлового трастового фонду.

Мінімальні інвестиції здатні перетворити незручні, похмурі багатоповерхівки на житло, гідне людини XXI століття

В Україні тема реновації та будівництва державного житла знаходиться в сліпій плямі. Питання зносу чи реконструкції «хрущовок» час від часу виноситься на обговорення на міжвідомчих нарадах і круглих столах. Але типове резюме звучить так: «У держави грошей немає. Сподіваємось, вони знайдуться у приватного бізнесу».

Але як зацікавити приватний бізнес інвестувати в соціалку? Є два шляхи: створювати преференції, можливо, знімаючи обмеження на забудову, або почекати в розрахунку на те, що одного разу бажання підняти R-Factor у великих корпорацій стане сильнішим за бажання швидко заробити. Сьогодні другий шлях не видається відверто фантастичним, з урахуванням світового тренду на справедливість.

Дізнатися більше про цей тренд у контексті архітектури й урбаністики можна буде 18 вересня в Києві на Міжнародному архітектурному фестивалі CANactions Festival 2021, присвяченому темі «Будинок завтрашнього дня».

Справедливість — двобічне поняття. Коли громада власників виступає проти будівництва на сусідньому пустирі нової житлової будівлі й посилається при цьому на заповіді Джейн Джекобс, вони уподібнюються рухові американських протестантів з організації Not In My Back Yard. Активісти NIMBY блокують проєкти реновації та реконструкції в Нью-Йорку, навіть не аналізуючи, що саме планується будувати і як це позначиться на житті району та міста загалом.

Кияни, які інвестували у квартири в ЖК «Ярославів Град» на місці зруйнованого Сінного ринку, виходять на протести проти будівництва на ділянках біля скверу Чкалова й не помічають у своїх діях нічого суперечливого. Нігілізм, заснований на принципі «будівництво — зло, забудовник — мерзотник», формує щось подібне до карго-культу нового урбанізму, який насправді є його повною протилежністю. Відстоюючи своє право на місто, активісти відмовляють іншим людям у праві на власність.

Втомившись від маневрування між краплями, ми в редакції стоїмо на тому, що відмова від будівництва — це не вихід, компроміс і толерантність один до одного — необхідна умова, а перезавантаження міста не може бути суто приватним чи суто державним проєктом. Це солідарне завдання команди урбаністів, держави та інвесторів. І відповідальність за результат несуть усі три сторони.

 

/Матеріал опубліковано на сторінках #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/