Градостроительные парки. Бизнес как вдохновитель трансформаций города

editor / Урбанистика /

Бизнес на своих территориях отрабатывает инновации и технологии, идеи и сценарии развития, которые потом становятся цивилизационной нормой.

Так было в средневековье, когда инициативы цеховиков и торговцев привели к возникновению Магдебургского права, так промышленная революция сформировала философию и генпланы индустриальных городов. Сейчас мы являемся свидетелями вызревания концепций городов в коммерческих, промышленных и логистических объектах, инновационных парках.

Пример внедрения инновации конца XIX в.: электрическое освещение в Киеве появилось в 1878 г. благодаря Александру Бородину, главному инженеру службы подвижного состава и мастерских Юго-Западных железных дорог. Бородин считал залогом эффективности труда улучшение условий работников и механизацию на железнодорожном транспорте. Поэтому привезенные со Всемирной выставки в Париже четыре генератора «Гамма» и электрические лампы установил в помещении токарного цеха железнодорожных мастерских — как самого высокотехнологичного и требующего высокой точности производства.

Сервисный центр John Deere. Безопасно, экологично и энергоэффективно

В 1880‑м электрическое освещение появилось в мастерских Днепровского пароходства. Первым крупным проектом освещения стал завод «Арсенал» в 1884 г. И лишь вслед за промышленными объектами электричество завоевало общественные зоны. В 1886 г. свет электрических фонарей озаряет аллеи сада Шато‑де-Флер, любимого места отдыха киевлян.

Модель будущего: замкнутая система, где максимум задач решается локально

Техническая вода подвергается рециркуляции, после очистки возвращается обратно в систему на мойку транспорта. Для ливневых вод предусмотрена система удаления нефтепродуктов и биологическая очистка

Пример нынешний: сервисный центр John Deere, где на участке чуть более 1 га решены все цивилизационные проблемы. Как рассказывает генеральный директор компании «АртБудСервис» Александр Радченко, в ТЗ были тщательно прописаны требования к технике безопасности, к альтернативным источникам энергии, к ресурсосбережению. «Особое отношение к воде. Дождевая собирается в пожарный резервуар, скважина питьевой — в особой зоне, установлены системы очистки, есть техническая, есть питьевая вода. Техническая подвергается рециркуляции, она после очистки возвращается обратно в систему на мойку транспорта. Для ливневых вод предусмотрена система удаления нефтепродуктов плюс система биологической очистки. После всего комплекса мер ее можно сбрасывать в водоемы. Бытовая канализация на этом же участке очищается, причем система украинского производства. Технологически здесь учтены все риски. Рядом есть предприятие, которое производит воду, и их артезианские скважины очень близко», — рассказывает Радченко.

 

Коммерческий проект — маркер благополучия территории

Безусловно, коммерческие проекты нацелены на максимальную эффективность. Поэтому появление любого из них — тот самый маркер благополучия, убежденности бизнеса в успешном будущем этого района, населенного пункта, региона, готовности инвестировать и брать ответственность. Перед выбором локации проводится масштабный всесторонний аудит. «Оценивается экономическая привлекательность региона, покупательская способность населения данного региона, средний уровень дохода, а также наличие крупных работающих предприятий или хабов в данном городе. Если идет речь о районном центре, для оценки принима­ется во внимание охват территории до 15—20 км от интересующего нас места», — сообщили в пресс-службе «Эпицентра».

Опять‑таки, бизнес-необходимостью вызвана большая часть новаций, добиться которых в общественных пространствах пока не всегда удается, — инклюзивность, энергоэффективность и экологичность.

«При разработке наших ТЦ мы обязательно учитываем аспект инклюзивности. И это не только пандусы, а целый комплекс мероприятий, реализация которых в конкретных проектах позволяет людям с ограниченными возможностями посещать наши объекты. Мы учитываем удобство перемещения по объекту (лифты, траволаторы) и входа-выхода, удобство на уровне противопожарных систем, комфорт расчета на кассе и многое другое. В любую точку нашего торгового центра можно попасть с коляской и в коляске.

Бизнес-необходимостью вызвана большая часть новаций: инклюзивность, энергоэффективность и экологичность

Также мы учитываем требования в отношении энергоэффективности объекта. Высокая стоимость энергоносителей диктует свои условия: мы внедряем технические и инженерные решения, которые позволяют оптимизировать потребление энергоресуров. Речь идет и об автономном отоплении, и об ограждающих конструкциях, которые соответствуют определенным нормам и требованиям. Для каждого объекта разрабатывается специальный паспорт энергоэффективности.

На сегодняшний день мы еще не строим полностью зеленых объектов. Однако стараемся не загрязнять окружающую среду — проводим первичную очистку стоков собственными силами. К примеру, на паркинге устанавливаем специальные нефтеулавливатели, в ТЦ — жироулавливатели», — рассказали в «Эпицентре».

В любую точку «Эпицентра» можно попасть с коляской и в коляске

Катализатором развития малого и среднего бизнеса называют «Новую Почту». Почти 20 лет назад компания создала успешную бизнес-модель, основав в Украине рынок экспресс-доставки. «Новая Почта» фактически стала драйвером рынка электронной коммерции в Украине, создав экосистему, которая позволяет быстро начать реализовывать онлайн-торговлю как внутри страны, так и в любой точке мира. И отправить свой продукт можно из любого отделения компании — хоть в городе, хоть в селе.

При этом значительная часть отделений, более 5 тыс. из 7,4 тыс., открыта по франшизе. «Мы развиваем долгосрочное партнерство, поэтому тщательно подходим к выбору партнера. Кроме ряда технических требований к помещению отделения, включая инклюзивность, и наличию транспорта нам важно, чтобы партнер совпадал с нами по ценностям и духу, был с нами на одной волне. «Новая Почта» работает на рынке с соблюдением всех законодательных норм, уплачивая налоги в государственный и местный бюджеты. В компании официально трудоустроены все 28 тыс. сотрудников, которые получают «белую» заработную плату и имеют медицинскую страховку. Мы честны перед своими клиентами и своими партнерами. Такого же мы ожидаем и от наших франчайзи, чтобы они придерживались стандартов качества «Новой Почты», ведь для клиента нет разделения — собственное это отделение или франчайзинговое, для них все это «Новая Почта», — подчеркнули в пресс-службе.

Франчайзинговые отделения «Новой Почты» стирают грань между клиентом и партнером

Франчайзинговые отделения «Новой Почты» — примеры мягкого изменения взаимодействия с потребителем, когда стирается грань между клиентом и партнером. Маленькие пункты НП площадью 50 кв. м несут мощный заряд развития в селах, где они открываются. Но ядро глобальных изменений — инновационные терминалы в столице, Хмельницком и Львове. Они символизируют переход бизнеса в цифровой формат, на них внедрены автоматизированная сортировка посылок и грузов, штрих-коды, четкое расписание, табло доставки и др. Руководство «Новой Почты» неоднократно озвучивало намерение полностью роботизировать доставку — запустить доставку беспилотными авто и дронами.

 

Инновационный парк: живи, расти, твори

В крупных городах влияние точечных объектов не столь велико. Для изменения качества среды нужны и масштабные комплексные проекты, инициированные бизнесом, и системный подход, четкие правила развития территорий со стороны городов. Вынуждены признать: на данном этапе бизнес проявляет больше активности и заинтересованности. Ярким примером такого тренда служит инновационный парк UNIT.City.

«Сейчас сложилась ситуация, когда правила градостроения в Украине отстают на десятилетия от потребностей современного человека. Мы как частный инвестор не можем изменить весь город, но способны на тех участках, которые переданы нам в аренду или собственность, создать среду абсолютно иного качества, поскольку ориентируемся на международные тренды и закладываем это в философию развития территории», — поясняет вице-президент UDP Виталий Мельник.

На примере самого крупного из трех инновационных парков, столичного UNIT.City, он пояснил, что вкладывается в понятие комфортной среды. Проектом предусматривается комплексная застройка, офисы и жилье плюс инфраструктура. Запланированы офисы на более 15 тыс. рабочих мест и жилые дома на более 5 тыс. жителей.

Инновационные парки реализуют международные тренды философии развития территории

Киевский инновационный парк UNIT.City. Проектом предусматривается комплексная застройка, офисы и жилье плюс инфраструктура

Если тремя словами определить маркеры благополучия в таких образованиях, то это сокращение потери времени, качество и полнота услуг для резидентов UNIT.City.

«Мы подсчитали: в столице работающий человек проводит в переездах «дом — работа — дом» четыре-пять недель в год, что не очень комфортно. Эта проблема не решится за год-два, транспортный коллапс только нарастает, а желание человека быть более гибким и свободным никуда не девается. Отсюда и ключевой момент философии — человек должен получать все сервисы в пешей доступности, ведь самым ценным ресурсом является время», — говорит Мельник.

Офисная недвижимость ориентирована прежде всего на айти и креативную индустрию — от стартапов до уже состоявшихся бизнесов. Целевая аудитория жилых проектов — успешные профессионалы 30—35 лет. «Для комфортной работы мы создаем бизнес-кампусы с гибкими пространствами, для жизни — жилой квартал, где будут и садик, и школа, и даже университет. То есть не элитное жилье, но и не самое дешевое в этом районе. Это будет образец культурной среды, выше не по статусу или деньгам, а по стандартам. Создаем всю инфраструктуру, чтобы удобно было проводить время с друзьями и близкими — кафе, рестораны, спортивные, прогулочные зеленые зоны», — рассказывает Мельник.

Арт-объект «Маяк инноваций» в UNIT.City (Киев) стал градостроительной доминантой

Он подчеркивает, что не может быть единого идеального решения по инфраструктуре, поэтому UNIT.City предлагает максимальное разнообразие. Будет площадь Main Plaza, которая позволит проводить масштабные ивенты, тусовочная зона. Уже основана зеленая прогулочная зона, приближенная к природному ландшафту, здесь комфортен отдых другого формата, например, занятия йогой. В третьем месте сконцентрируют спортивную инфраструктуру, теннисные корты, футбольное поле. В зависимости от настроения, человек найдет место для отдыха и восстановления.

По философии, по сути и задумке проекты инновационных парков во Львове и Харькове подобны столичному. Однако меньшие масштабы позволят реализовать некоторые функции лишь в ограниченном формате.

Главная задача — сделать так, чтобы появилось желание жить рядом с работой

Жилая часть есть во всех проектах. «Это необходимый инфраструктурный элемент наших инновационных парков, а не отдельный бизнес-элемент. Но это и огромная задача — сделать так, чтобы появилось желание жить рядом с работой, поэтому мы прикладываем массу усилий, чтобы создать жилые кварталы не просто максимально комфортными, а точками притяжения», — говорит Мельник.

На 5 га во Львове нет возможности разместить масштабные инфраструктурные проекты. Поэтому здесь не будет отдельного здания под университет — его разместят в одном из бизнес-центров на 100—120 рабочих станций, что позволит организовать обучение около 300 студентов. Большой плюс львовской локации — она в 20 мин. от центра, мест в соседних школах достаточно, в отличие от детских садиков, поэтому в LvivTech.City запроектирован садик.

Первую очередь во Львове, офисное здание 18 тыс. кв. м общей площади с паркингом, планируют завершить во втором квартале следующего года. «Ведем переговоры с рядом компаний — потенциальных резидентов, существенные изменения, безусловно, внес карантин. Львов гораздо более чуткий к этим изменениям, чем Киев, и в части арендных ставок, и планов компаний по расширению», — говорит Мельник.

Арт-объект «Маяк инноваций» в UNIT.City (Киев) стал градостроительной доминантой

В Харькове в прошлом году был открыт своеобразный шоурум, создана среда с набором тех функций, которые в будущем хотели бы развивать. На 2,5 тыс. кв. м открыт университет, коворкинг, клаб-офисы, в этом же здании есть кафетерий. Сейчас реализуется ландшафтный дизайн, будет многофункциональная спортплощадка, UNIT.Cafe и UNIT.Gym в отдельностоящих зданиях. Их уже к маю откроют для резидентов.

 

Инновации как стиль

Все офисные здания энергоэффективны и экологичны, сертифицируются по LEED-стандарту, что тоже в нашей стране все еще относится к инновациям. На зданиях установлены солнечные батареи, на кафе — экспериментальные энергожалюзи одного из резидентов UNIT.City. «В Украине никто не стимулирует использование энергоэффективных решений, это исключительно наша инициатива», — подчеркивает Мельник.

Особенность инновационных парков — ставка на стартапы, однако последние весьма подвижны. В UDP принимали вызов во время текучки таких проектов, именно поэтому создают клаб-офисы и гибкие пространства. По оценке Мельника, COVID-19 никак не повлиял на динамику стартапов, зато усилил тренд движения к гибким пространствам. Таким образом, локдаун еще раз показал, что коммерческие проекты быстрее адаптируются к вызовам.

Особенность инновационных парков — ставка на стартапы

«Мы постоянно консультируемся с нашими партнерами за рубежом, в том числе и по мерам санэпидембезопасности. При реализации проекта кампуса В11, который был открыт этой осенью, уже внедрен ряд инноваций, эффективность которых подтверждена в мире. В лобби есть такие обязательные элементы, как дезинфекция и температурный скрининг, бесконтактный доступ в места общего пользования и др. Все остальное на уровне гипотезы — как дистанцироваться, как минимизировать столпотворение у лифтов и т. д.

Мы инновационный парк не только в смысле индустрий, которые концентрируем. Да, тут создаются инновационные продукты, растут стартапы. А еще резиденты и жители станут совсем по‑иному коммуницировать с обслуживающей организацией. Диджитализирован будет весь спектр услуг — от учета коммунальных платежей до инновационной системы безопасности. К примеру, мы используем сканер Face ID, доступ в бизнес-центр по распознаванию лиц», — говорит Мельник.

Интерьеры UNIT.City Kharkiv

Диджитализировано будет и управление трафиком. UNIT.City спроектирован по принципу безавтомобильного пространства — под всеми зданиями обустроят двухуровневые паркинги. Планируется, что там будет располагаться транспорт, а для управления этой сложной системой в более чем 6 тыс. паркомест станет использоваться ИИ, для водителей проложат маршруты к свободной локации.

 

Выход за периметр в городе и бизнесе

«По сути, для Киева 25 га UNIT.City — очень маленькая площадь. Но мы понимаем, что, трансформируя пространство у себя, стимулируем трансформацию пространства по периметру. Не просто растет стоимость земли и недвижимости — это место становится более привлекательным для появления других бизнесов», — поясняет Виталий Мельник.

Появление такого мощного ядра развития, уверен Мельник, должно привести к корректировке транспортной инфраструктуры всего города. К примеру, ДПТ предусмотрено, что улица Белорусская будет продолжена к территории инновационного парка. Это непростое задание, ведь часть ее должна пройти по территории соседей.

Нет и подвижек с «замороженной» станцией метро с рабочим названием «Герцена». «Когда мы разрабатывали концепцию UNIT.City и согласовывали ДПТ, то задавали городу вопрос о метро. На тот момент нам сообщили, что достраивать станцию экономически нецелесообразно. Безусловно, в наших интересах, чтобы тут было метро, но услышит ли город наши аргументы?» — рассказывает Виталий Мельник.

Большую часть барьеров планируют сделать в виде озеленения

Девелопер спокойно относится к потенциальным противоречиям, которые может вызвать джентрификация: «Единственный способ минимизации негативных факторов — открытая коммуникация на этапе реализации проекта. У нас постоянно проходят встречи с жителями домов вокруг UNIT.City, у них есть наши контакты». Не вызывает тревоги и возможная миграция жителей соседних домов, а значит, повышение гомогенности среды. «Мы не видим проблемы, если часть людей решит переехать и воспользоваться выросшей ценой метра, это естественный процесс», — отмечает Мельник.

К сожалению, столичную болезнь заборов преодолеть в UNIT.City пока не удалось. «Любое разграничение есть в каждом проекте. Но мы планируем большую часть барьеров сделать в виде озеленения. Там, где необходимо обеспечить безопасность детей, вокруг школы будет ограждение. Территория UNIT.City обеспечится охраной на самом высоком уровне — обе части: и офисная, и жилая. Если говорить о доступе извне — он будет контролированный, как и сейчас. Если ты нарушил правила UNIT.City, то в следующий раз появятся ограничения по доступу», — поясняет Виталий Мельник.

Создана разноплановая инфраструктура, где удобно проводить время с друзьями и близкими, — кафе, рестораны, спортивные, прогулочные зеленые зоны

«Освоение периметра» происходит и в бизнес-процессах: чтобы развиваться, UDP учит партнеров-подрядчиков основам LEAN-менеджмента.

«Мы в компании четвертый год внедряем LEAN-менеджмент — это точно инновация в Украине, да и в мире тоже, мне не известны примеры девелоперской или строительной компании, которым удалось бы полноценно интегрировать Lean-менеджмент в свои бизнес-процессы и подход к работе.

Посмотрите на автограф, который нам оставил Джон Шук, директор Института LEAN: «Если вам удастся реализовать проблемы в многозадачной и быстро меняющейся проектно-ориентированной работе, то вы станете суперизвестными». Но хочу отметить, что использование инструментов LEAN, особенно 5S, существенно улучшило атмосферу на рабочих местах и порядок на стройплощадках, — рассказывает Мельник. — Мы понимали, что рано или поздно нам придется выйти за границы компании, та же Toyota учит всех «по периметру», и полноценная реализация возможна тогда, когда все участники проекта мыслят одинаково. Это сложная задача — учеба партнеров-подрядчиков, и мы проводим для них курсы, и наблюдаем постепенное увеличение вовлеченности. Очень важна диджитализация рабочих процессов, в наше время или переходишь в цифру — или уходишь из бизнеса. И, кстати, диджитализацию в UDP подстегнул коронавирус, потому что когда начались существенные ограничения, наши цифровые решения стали более чем востребованы у подрядчиков».

Нужно выявить, обсудить каждую проблему и найти ее решение

Появление такого мощного ядра развития, как инновационный парк, должно привести к корректировке транспортной инфраструктуры всего города

Еще одна составляющая LEAN — постоянное обучение. «Причем не просто обучение, а изменение мышления. Улучшение возможно, лишь когда ты вникаешь в суть процессов, стремишься завтра сделать лучше. И отсюда вытекает еще одна задача — выявление проблем. Традиционно люди склонны прятать их, дескать, это занижает нашу ценность. А вот как раз LEAN про то, что каждая проблема должна быть выявлена, обсуждена и найдено ее решение. Если проблема не решается на одной из ступеней, ее поднимают выше и выше, до того уровня, на котором есть полномочия ее решить», — поясняет Виталий Мельник.

 

Город как зонтичное образование над точками роста

Виталий Мельник

Вице-президент по развитию инновационных парков UDP

Виталий Мельник, вице-президент по развитию инновационных парков UDP

«На уровне одного проекта эти задачи не решить, городу, чтобы развиваться, нужен генплан. Все девелоперы должны быть в одной системе координат, с четкими правилами, зонированием. Успех — в ответственном регулировании со стороны местных властей. Девелоперы не могут формировать градостроительные правила. Их, безусловно, надо привлекать к обсуждению, но их слово не должно быть главным. Девелопер — это про бизнес-целесообразность. Строить дороги или мосты просто так никто не будет, но как часть комплексной застройки, где в итоге появится возможность заработать, можно заинтересовать. А обязанность государства — создавать инфраструктуру и формировать правила. Не запреты, а правила.

Девелопер не может формировать смыслы на уровне города. Зачем иностранцу приезжать в город? Ведь не для того, чтобы посмотреть крутой жилой комплекс или торговый центр. А это масштаб, которым мыслит девелопер. Для того чтобы создать маркеры успешности в Киеве и стране, должна думать именно власть, регулируя правила застройки и развитие территорий.

Генплан должен четко предлагать, где нужно жилье, где зона рекреации, где деловой центр, где пригородное развитие. И девелопер, получив эту информацию, ищет участки с той функцией, которую он лучше всего может реализовать. Да, точки роста рождаются из взаимодействия громады с ее потребностями и бизнеса, настроенного на их предвосхищение. Но именно город должен стать зонтичным образованием, объединяющим эти точки роста.

Осознанные и продуманные правила должны быть приняты на уровне города, а некоторые вопросы — на уровне страны», — считает Виталий Мельник.

Виталий Мельник описал свое видение комфортного города:

  • Грамотно выстроенная полноценная инфраструктура, в том числе транспортная, с просчитанными современными скоростными коридорами и пешеходными, вело-, беговыми дорожками.
  • Развитая система городского транспорта.
  • Доступные и безопасные парковые зоны и зоны отдыха.
  • Качественная архитектура и функциональный ландшафтный дизайн.
  • Комплексная система управления отходами: не только их раздельный сбор, но и хранение, и переработка.
  • Качественная вода, в идеале питьевого уровня.
  • Решение проблемы шума. Основные артерии города должны быть спроектированы так, чтобы не создавать дискомфорта в прилегающих жилых кварталах.
Текст: Оксана Гришина