В Україні експерименти у сфері урбаністики поки що сприймаються як невиправданий ризик. Автори майстер-планів і концепцій вважають за краще слідувати багаторічній відпрацьованій практиці або копіюють референси з успішних міст Європи, не надто замислюючись про їхню доречність і життєстійкість у місцевих обставинах. Переосмислення в умовах жорсткої конкуренції, дефіциту ресурсів і придатних для масштабної комплексної забудови локацій вимагає часу і сил, а інвестувати «в довгу» мало хто погоджується.
І ось в умовах економічної кризи, тривалої війни та хронічного хаосу з нормативною базою команда Vlasne Misto пропонує переключитися з теми розвитку міст на створення нових. Не в Києві, де забудовники щільно впираються ліктями один в одного і в забудову, що склалася, а в 30‑кілометровій приміській зоні. У межах Дмитрівської ОТГ території загальною площею 450 га вже готові до створення першого кластерного автономного містечка на 32 тисячі осіб. Для життя в оточенні природи, з малоповерховою забудовою, повним набором сервісів та інфраструктури, але без стресових навантажень великого міста. Про старт продажів PRAGMATIKA.MEDIA раніше писала тут.
Місто-кластер може похвалитися завидною локацією серед лісу та озер. Зображення надане Vlasne Misto
Результати адміністративно-територіальної реформи 2015 року та імплементації закону «Про добровільне об’єднання територіальних громад» виявилися неоднозначними. Реформа передбачала створення більш життєздатних структур під час об’єднання сіл в ОТГ і формування ядра, за рахунок якого можна було розвивати вимираючі населені пункти. За відсутності явного лідера об’єднання супроводжується суперечками, боротьбою за ресурс та перетягуванням ковдри. У найгіршому разі результатом об’єднання слабких стає сума мінусів.
Дмитрівська ОТГ, завдяки своїй близькості до столиці та до Житомирської траси, належить до благополучних і перспективних громад. Проте пропозиція інкорпорувати до її складу інвестиційне ядро ззовні відкриває нові горизонти.
Проєкт Vlasne Misto заслуговує на увагу як предмет урбаністичних досліджень. Його варто розглянути ретельно та в динаміці, відстежити прогрес від амбіції до реалізації. Цикл статей, у яких ми хотіли б розглянути перспективи українського кластерного міста, починаємо зі знайомства.
Ринкова площа з крафтовими екомагазинами. Зображення надане Vlasne Misto
В межах Дмитрівської ОТГ території загальною площею 450 га вже готові до створення першого кластерного автономного містечка на 32 тисячі осіб
PRAGMATIKA.MEDIA: Щоб поринути в тему, нам треба поглянути на неї ретроспективно. Розкажіть про еволюцію ідеї. Із чого все починалося та як вдалося консолідувати зусилля однодумців?
Ярослав Корніяченко: Ще розробляючи детальні плани територій для розвитку та будівництва різних проєктів від 2 до 50 га і концептуальних планів на території більше 200 га, я постійно акцентував увагу на цінності локації, поліфункціональності кварталів і мікрорайонів, цілісності архітектури, національних особливостей і спектра різних соціальних напрямків — натомість отримуючи від замовників завдання на сухий економічний розрахунок! Це мало такий вигляд, нібито цінності, які для цивілізованих країн стоять на чільному місці, для українських девелоперів залишалися чимось несуттєвим.
Ярослав Корніяченко, CEO Vlasne Misto
Перед народженням доньки, в 2011 – 2014 роках, я працював над досить цікавим проєктом у Криму, де ми з командою створили концепт продуктової безпеки південного узбережжя: з різноманітною мережею фермерських поселень і виробництв, інтегрованих у рекреаційні зони й локації тимчасового та постійного проживання. Згодом донька підростала, і в пошуках майбутнього місця проживання для родини вирішено було створити проєкт нового стандарту для України з нуля. Так розпочався відлік створення концепції та пошуку локації.
Перший ескізний концепт мав робочу назву Stone Forest — ця назва відповідала матеріалам, які повинні були використовуватися в основі, але метою було не створення кам’яного лісу, а навпаки — інтеграція міста в природне середовище та локацію в цілому, щоб вони стали одним цілим. Я зустрівся з Володимиром Непийводою (YOD Group) і Віктором Кудіним (KUDIN аrchitects), а далі почався процес створення остаточного варіанта концепції. Нас із партнерами об’єднують спільні цінності, енергія та, власне, проєкт, який має нові для України соціальні, екологічні, енергетичні, людиноцентричні містопланувальні принципи, відповідає новітнім тенденціям сталого розвитку міст.
P.M.: Хто у вашій команді? Яка мотивація та цілі ваших партнерів?
Я. К.: Наша команда досить велика, і ви поступово будете з нею знайомитись. Це власники земельних ділянок, інвестиційні фонди та приватні інвестори, «ментори» — професіонали у своїх напрямах, які з нами будуть реалізовувати найякісніші інфраструктурні об’єкти в усіх галузях (освіта, медицина, енергетика, HoReCa, Retail, Hospitality, обслуговування та виробництво крафтових продуктів). Це також митці-однодумці, які хочуть розвивати українське мистецтво, майстри своєї справи, та ще багато людей — виробників послуг і будівельних матеріалів, проєктантів, інженерів, які в процесі співпраці вже стають нашими майбутніми сусідами та просто прагнуть довершеності проєкту.
Всі ми хочемо жити по‑новому, не очікуючи, що хтось повинен щось зробити за нас. Ми хочемо жити в комфорті, безпеці, насолоджуватися часом, проведеним із родинами, розвиватися в щирому та відкритому суспільстві, жити в будинках і квартирах, які побудовані з натуральних та якісних матеріалів, реалізувати проєкт, який дасть поштовх усім задуматися над майбутнім, раціонально використовувати природні ресурси та зменшити шкідливі викиди в атмосферу.
Освітні заклади з інноваційним підходом для нашого містечка ми реалізовуємо з Володимиром Козленком та командою КМDШ. Перший SPA hotel реалізовує український інвестиційний Multi-family Office AFA на чолі з Юрієм Прусом. Нещодавно на офіційному відкритті продажів ми домовились і готуємо меморандум для спільної реалізації медичного містечка з Віталієм Гиріним та командою мережі клінік ADONIS. Кількість партнерів зростає, зокрема і з кожним нашим новим майбутнім мешканцем міста-кластера.
Рекреаційна зона та місце для занять йогою в оточенні лісу. Зображення надане Vlasne Misto
P.M.: Чи можна назвати створення Vlasne Misto проєктом: чи має він чіткі терміни реалізації, точку входу та виходу? На якому етапі ви зараз?
Я. К.: Vlasne Misto — це новітній проєкт автономного міста з нуля на 32 тис. населення, інтегрованого в контекст із чіткими принципами сталого розвитку. Проєктувати ми почали більше п’яти років тому та вже другий рік будуємо. На жаль, складний 2022 рік вніс деякі корективи, але ми не втратили віри та стали сильнішими, згуртувалися, розширили команду, закінчили проєкти багатьох інфраструктурних об’єктів і кварталів малоповерхової забудови, зараз проходимо експертизу та отримуємо дозволи на початок будівельних робіт. Заплановані терміни реалізації цього великого проєкта — створення 4‑х функціональних зон за 16 років. Протягом п’яти років проєктування ми з командою розробляли різні варіанти сталої реалізації і маємо, крім плану А, ще і Б, і навіть Я.
Ми хочемо жити в комфорті, безпеці, насолоджуватися часом, проведеним із родинами, розвиватися в відкритому суспільстві, жити в будинках, які побудовані з якісних матеріалів
P.M.: З ким із архітекторів і планувальників ви співпрацюєте? Чи готовий остаточний концепт і майстер-план території? Чи плануєте використовувати єдиний дизайн-код в архітектурі та благоустрої?
Я. К.: На цей час майстер-план затверджений усіма учасниками та мною як СЕО. Він відповідає всім планам реалізації та цінностям, які ми хотіли закласти в нього. Архітектурна частина індивідуальних житлових будинків, блокової забудови, малоповерхової забудови перших 4‑х років завершена. Деякі проєкти проходять експертизу, отримуємо дозволи. Більшість інфраструктурних об’єктів уже запроєктовані, реалізація відбуватиметься згідно з нашими планами. Перший освітній заклад продовжуємо будувати в цьому році.
Сьогодні ми й далі працюємо над архітектурою з KUDIN architects, YOD Group, LAWA, SIMPLI & Katya Virovtseva. Нашими надійними конструкторами є ТОВ «Основний момент» (Андрій Бідаков і Дмитро Кочкарьов). Проєкти зовнішніх мереж і внутрішніх комунікацій розробляємо з MICOMFORT, Prøectum.
Для досягнення цілісності та гармонії міста ми обрали єдиний дизайн-код та підходи до проєктування архітектури всіх об’єктів на весь період реалізації проєкту.
P.M.: Екологічність і зелені технології в будівництві архітектури та інфраструктури — це відповідь на запит ринку чи швидше це питання зі сфери соціальної відповідальності?
Я. К.: Соціальна відповідальність нації росте щодня, особливо коли ми з вами через вторгнення маємо більше 70 % забруднених водних об’єктів, знищену та частково захоплену енергогенеруючу мережу тощо… Звісно, стан економіки також впливає на темпи розвитку цих технологій у великих масштабах. Ми ж у своєму проєкті врівноважили капітальні витрати на ці технології з операційними видатками в майбутньому для виконання нашої соціальної місії, яку ми будемо реалізовувати за допомогою мешканців і їхніх особистих цінностей.
Економічний, енергетичний та екологічний — це три основні принципи сталого розвитку нашого міста-кластера, які допомагають створити безпеку та комфорт, вносять раціональність і зменшують вплив життєдіяльності міста на навколишнє середовище. В комбінації з освітніми об’єктами, лабораторіями, мережею датчиків ми зможемо розробляти інноваційні технології, навчати їм та висвітлювати їхню цінність навіть за межами нашого міста.
Ринкова площа — серце суспільного життя Vlasne Misto. Зображення надане Vlasne Misto
P.M.: Ви згадали про сталий розвиток міста-кластера. Енергоефективність та екологічність — це плани, які ґрунтуються на фактичних розрахунках? Щодо будівельного процесу: будь ласка, розкажіть більше про те, в чому саме полягає його екологічність? Йдеться про використання екоматеріалів (яких саме?) або про те, що житлові будинки будуть сертифіковані за LEED, BREEAM? Чи плануєте ви сертифікацію об’єктів?
Я. К.: Принципи сталого розвитку нашого міста-кластера, про які я згадав вище, підтверджуються програмами, проєктами та чіткими розрахунками. Економіка ґрунтується на новітніх технологіях, людиноцентричності (це всебічне сприяння розвитку соціуму щирих і відкритих мешканців, які розвиваються й розвивають), міцних зв’язках між учасниками для досягнення вищої якості та доданої цінності кожного, розширенні ринку збуту, раціональному містопланувальному рішенні, співвідношенні кількості робочих місць, ніш для бізнесу, виробництва товарів, послуг, мистецтва до кількості мешканців, гостей міста та регіону в цілому.
Економіка, енергетика та екологія — ці принципи сталого розвитку міста-кластера підтверджуються програмами, проєктами та чіткими розрахунками
Енергоефективність розраховується по кожній будівлі і в цілому для всього міста, закладається раціональне використання електричної та теплової енергії, виробництво зеленої відновлюваної енергії в межах проєкту для досягнення повної автономності міста в майбутньому (Vlasne Green Industry Park) та задля зниження викидів в атмосферу.
Екологічність — це будівництво автономного модульного водоочисного комплексу на 12000 – 15000 м³ за добу, який розрахований на підключення двох наявних населених пунктів плюс система збору та очистки дощової й талої води (близько 1 млн м³ / рік), в комплексі це задовольнить потребу в господарському водопостачанні та поливі зон озеленення, що за максимальними розрахунками становить 7700 м³ на добу. Автономна водопідготовка з мережею у 65 свердловин по всій території міста забезпечить постачання питної води. Також у профілях вуличної мережі закладені елементи затримки дощової води в зоні озеленення. Ще з екологічних заходів треба відзначити комплекс сортування та повної переробки ТПВ.
Так, ми використовуємо оздоблювальні натуральні будівельні матеріали — камінь і дерево на фасадах будівель, а також практикуємо ресайклінг матеріалів із пониженим рівнем вуглецевого сліду. Але, на жаль, не можемо технологічно відмовитись від залізобетону, який є каркасом основних будівель.
У процесі проєктування ми розробили та запатентували PRX-панелі, нові легкі плити перекриття, які зменшують використання деревини, але при цьому витримують велике навантаження. У процесі реалізації нашого проєкту ви побачите багато цікавих будівельних матеріалів українського походження або спільного з Україною виробництва з глини, дерева, карбону, скла та навіть із нових бетонних сумішей.
В опаленні ми комбінуємо класичні системи з тепловими насосами та формуємо свідомість мешканців задля зниження використання природного газу. На сьогодні готуємо повний розрахунок балансу CO₂ по всьому проєкту. Для досягнення нульового значення цього показника запроєктували велику кількість зелених територій по місту. Основним об’єктом споживання вуглецю є тепличний комплекс у центрі майбутнього міста (6,3 т CO₂ / доба з повітря і 7,2 т CO₂ / доба із системи примусової подачі). Заплановано також приблизно 160 га парків, скверів, зелених дахів і пішохідних вулиць, газони (1300 т CO₂ / рік), а ще в доступі для мешканців і гостей містечка 750 га лісового масиву навколо міста (близько 6000 т CO₂ / рік).
Сімейний будинок, один із варіантів. Зображення надане Vlasne Misto
Під час проєктування окремих будівель ми консультуємось зі спеціалістами сертифікації по системі LEED та BREEAM і плануємо сертифікацію будівель та споруд
P.M.: Що ви вважаєте головними недоліками проживання у великому місті та недоліками проживання в селі? Чи Vlasne Misto буде позбавлене цих недоліків?
Я. К.: Іноді те, що є перевагою життя за містом, здається недоліком для міста — і навпаки! Я це добре знаю. До мінусів більшості міст можу віднести високу щільність забудови, у підсумку — перенаселення та надмірне навантаження на інфраструктурні об’єкти, економічну привабливість забудови в центральних частинах, перенавантажені наявні транспортні мережі, як наслідок — годинні затори, дорога від будинку до роботи, школи, медичного закладу, місця відпочинку займає багато часу. Норми паркомісць розраховані на часи, коли авто було розкішшю. Зараз, щоб припаркуватися в більшій частині Києва протягом дня, потрібно бути щасливчиком, а ввечері у спальному районі — це як зірвати джек-пот! Через це ми щотижня декілька разів отримуємо повідомлення про високий рівень забруднення повітря. До цих проблем додаються також застарілі технології очищення викидів підприємств і комунальних інженерних мереж у межах міста. Релокація перших і реконструкція останніх майже неможлива в комплексі, лише вибірково.
Через неконтрольовані, недалекоглядні містопланувальні рішення у великих містах України складно отримати поряд із будинком не тільки освіту, а й вчасний медичний огляд. У таких умовах профілактична медицина стає тягарем, тому ми всі звертаємося до лікаря лише за нагальної потреби. В кінотеатр можна спробувати сходити лише у вихідний, а від цього страждаємо не лише ми, а і власники бізнесу.
Розвивається мережа магазинів біля будинку — бізнесу вигідно, але якщо якість або асортимент недостатні, то страждає споживач. Околиці міста перетворюються на субурбії — спальні райони радянського часу, коли життя — це робота, спілкування відбувається в межах родини або невеликої групи людей. А своїх сусідів ви найчастіше просто не знаєте. Все це створює атмосферу відсутності довіри між людьми і відсутності безпеки в цілому.
Ярослав Корніяченко, CEO Vlasne Misto
Щодо сучасних українських сіл, то нестача або відсутність якісних медичних закладів та інженерних водоочисних споруд — ще більш глобальна і часта проблема, ніж у містах, які не справляються зі зростанням кількості міського населення. Більшість сіл до цього дня не мають якісного твердого покриття на центральних дорогах і маленьких вулицях, через це закриваються виробництва і зникають робочі місця. Села стають придатком для агрохолдингів. Відсутність робочих місць знижує економічні можливості отримувати якісну вищу освіту та медицину навіть на відстані, унеможливлює відпочинок і культурний розвиток. Сьогодні село є носієм наших культурних традицій і продовжує виробляти в індивідуальних домогосподарствах якісні продукти сільського господарства, що дедалі більше популяризуються в містах. Але вони недооцінені, більшою мірою інколи елементарно через відсутність гарного пакування.
Вимирання сіл та, навпаки, розростання мегаполісів відбувається в більшості країн. Але, знаючи про недоліки міст, страшно подумати, до чого ми дійдемо. Сподіваюся, що не до високого рівня смертності й суїцидів, як у Кореї, Китаї та Японії, через надмірний стрес.
У Vlasne Misto ми намагаємося вирішити ці проблеми та уникнути інших недоліків проживання в місті та селі, тому спробуємо зробити наш український формат City Village.
Дитячий садок з початковою школою для маленьких мешканців Vlasne Misto. Зображення надане Vlasne Misto
P.M.: Раніше ви згадували, що розвиток міст гальмує наявність великої кількості власників, інтереси яких часто не збігаються. Хто мажоритарний акціонер Vlasne Misto? Хто приймає рішення та формує правила? Чи отримають мешканці, які придбали житлові будинки, право голосу, можливість впливати на розвиток?
Я. К.: Сьогодні публічний доступ до реєстрів відкритий, якщо людині буде цікаво, всю інформацію вона зможе отримати. Від себе можу сказати, що акціонери — це досить невелика група фізичних і юридичних осіб. На перших етапах над концептом я працював самостійно з групою спеціалістів і проєктантів для того, щоб створити цілісну концепцію, обґрунтовану за всіма містопланувальними принципами, відповідно до чинного законодавства та норм. Розробляли економічні плани реалізації проєкту та цінності для кожного власника земельних ділянок. Коли проєкт був на завершальній стадії, почались перемовини. Мети вдалося досягти, команда розширилася завдяки контактам або новим партнерам. Тому ми стрімко рухаємось разом уперед!
Ярослав Корніяченко, CEO Vlasne Misto
На території Vlasne Misto створено обслуговуючий кооператив, кожен мешканець буде ставати його членом відповідно до законодавства. Все спілкування, обговорення та прийняття рішень щодо життєдіяльності міста, екологічних, соціальних програм і питань контролю якості наданих послуг, громадських заходів тощо відбуватиметься за допомогою додатка для смартфонів. Кожен мешканець буде учасником кластера як споживач і можливий власник бізнесу, інвестор, партнер. Участь кожного в житті міста є дуже важливою.
P.M.: Які складники економіки Vlasne Misto: у яких пропорціях плануєте розвивати комерцію, виробництво та послуги? Ви плануєте формувати окремий від Дмитрівської ОТГ бюджет, який можна буде спрямовувати на розвиток і благоустрій?
Я. К.: На сьогодні ми не плануємо реєстрацію окремої адміністративної одиниці. Наповнення бюджету Дмитрівської ОТГ дасть можливість розвивати громаду в цілому, урівноважувати якість освітніх, медичних комунальних закладів, розвивати транспортну мережу навколо Vlasne Mistо.
Ідея міста-кластера поширюється на всю ОТГ та вже сьогодні приєднує нові масиви, підприємства і навіть фермерські господарства для створення робочих місць, стимулює досягнення рівноваги економіки регіону і кожного мешканця особисто, підвищення рівня безпеки. Це обов’язково якісно вплине і на майбутнє Vlasne Misto.
Кожен мешканець буде учасником кластера як споживач і можливий власник бізнесу, інвестор, партнер. Участь кожного в житті міста є дуже важливою
У межах нашого проєкту весь благоустрій, будівельні витрати та витрати на оперування життєдіяльністю передбачені виключно внутрішньою стратегією розвитку. Сьогодні ми домовились про реконструкцію комунальних очисних споруд, що дасть можливість підключити нові домогосподарства в деяких селах до централізованого водовідведення. У межах проєкту передбачене створення 13000+ робочих місць: це більше, ніж вимагають містобудівні норми. Освітні, медичні, рекреаційні, виробничі та інші об’єкти розраховані з 15 – 35 % запасу понад потреби міста. При цьому керівна компанія допомагає в розвитку зовнішніх ринків збуту, розвиває потужні зв’язки між учасниками всередині для досягнення доданих вартостей кожного.
Школа повного дня. Зображення надане Vlasne Misto
P.M.: Яким ви бачите майбутнє Vlasne Misto за 20 – 30 років? Що як цінності нового покоління не збігатимуться з вашими, і діти, які підростуть, волітимуть будувати життя у великих містах?
Я. К.: Вже через 20 років, я впевнений, місто буде повністю побудоване та розвиватиметься, гадаю, на значно ширших територіях. І це дасть поштовх іншим: ми побачимо багато нових локальних містечок.
Вже через 20 років місто буде повністю побудоване та розвиватиметься на значно ширших територіях. І це дасть поштовх іншим
Згідно з тенденціями урбанізації, світ дійсно рухається до створення 700 великих мегаполісів до 2050 року. Україна відстає на 10 – 15 років від європейських і світових країн, але в деяких напрямках розвитку ми їх переганяємо. Ми сильна нація, події останніх років нас зробили мудрішими, ми зробили переоцінку цінностей, особливо в тому, що стосується життя наших рідних, душевного спокою та часу, проведеного разом. Ми знаємо, як це — втрачати цілі міста, великі продуктові склади та інфраструктурні об’єкти, інженерні мережі, які локалізовані в одному місці і від яких залежить безпека 500 тисяч або й більше людей. Ми цінуємо кожен літр води після вибуху на Каховській ГЕС. Соціалізація українського суспільства — на найвищому рівні, і я впевнений, що ми не втратимо ці цінності вже ніколи, тому принципи, закладені у Vlasne Misto, будуть доцільні для всіх кіл суспільства.
Ярослав Корніяченко, CEO Vlasne Misto
Все пізнається в порівнянні та залежить від освіти. Ми вже розбудовуємо наші міста більше 20 років усім світом, і що отримали? Якісна українська освіта наших дітей дасть ще більший поштовх і бажання жити краще, цінувати природу, творити, створювати родини, відновлювати націю та підіймати економіку країни, бо ми цього варті та все для цього маємо. Нам не потрібно намивати штучно цілі острови в океанах, створювати відмежовані від пустелі лінійні міста, нам потрібно зберегти нашу країну для наступних поколінь і зробити її, за можливості, чистішою, зеленішою і з потужною економікою, щоб убезпечитися від зовнішніх загарбників.
