Дмитрий Васильев о тенденциях в строительстве, проектировании жилья и коммерческой недвижимости

editor / Архитектура /

Не экономия, а удобство. Не бездушный «человейники», а функциональное и эстетичное сооружение. Не просто жилье, а дружественная среда. Украинский покупатель недвижимости постепенно меняет свои предпочтения. Дмитрий Васильев, главный архитектор компании archimatika, рассказал о том, как спрос влияет на большую архитектуру в стране и какими будут наши города уже завтра.

PRAGMATIKA.MEDIA: Каковы современные тенденции в строительстве ЖК?

Дмитрий Васильев: Это индивидуализация, максимальное разнообразие планировок, пространств, фасадов и т. д., происходит таргетирование на клиентов. Также можно говорить о росте качества проектов, многофункциональности и развитии составляющих обслуживания, которое относится к жилому комплексу.

ЖК «Республика», Киев.
Проект: archimatika

Один из актуальных трендов — отказ от минимальных квартир, сейчас нет смарт-планировок. Площади квартир постепенно увеличиваются, и в среднем произошел рост на 10 %. Квартиры на 30 кв. м мало кто предлагает, сейчас минимальная площадь начинается от 35—40 кв. м. Двуспальные квартиры отошли от категории 50—52 кв. м и вошли в категорию ближе к 65—68 кв. м. Трехкомнатные также ушли от формата 69 кв. м и переходят в формат 75—90 кв. м. Наблюдается переориентация жителей на более комфортные площади, по крайне мере, в комфорт-классе. Популярность имеют спальни площадью не менее 12—14 кв. м., большие кухни-гостиные, появляется спрос на большие балконы, лоджии площадью 5—6 кв. м.

Также можно говорить о росте цен на первичном рынке в пределах 10—15 %, но только в определенных проектах, которые соответствуют современным критериям качества жилья и подтверждены репутацией застройщика.

Начиная с 2016 г. цена котлована выросла практически на 30 %.

Общий объем жилого строительства сокращается, в прошлом году он упал на 15 %, это произошло за счет сокращения нижней прослойки спонтанного строительства эконом-класса различными no name-компаниями.

В то же время укрепляют свои позиции застройщики, которые планомерно повышают качество своих проектов в строительстве и выдерживают сроки — их пакет проектов и цены растут.

Дмитрий Васильев, сооснователь и главный архитектор компании archimatika

Наблюдается развитие и захват рынка комфорт-классом, поскольку происходит отмирание эконом-класса из‑за падения продаж. Застройщики пытаются переориентировать все свои стройки в более качественный продукт. Некоторые девелоперы, которые раньше ставили за цель массовую продажу наиболее дешевого сегмента жилья, сейчас стремятся повысить качество своих проектов, изменяя фасад дома, выполняют более качественное благоустройство, формируют новые детские зоны.

А есть застройщики, которые, наоборот, в 2016 г. строили достаточно классные проекты, а в борьбе за понижение себестоимости ушли в проекты низкого качества, предлагая ужасные «человейники», все еще держа репутацию компании, которая была способна создавать лучшие проекты. Они сознательно начинают экономить, в итоге цена их продаж начинает падать — и в этом их проигрыш конкурентам.

P.M.: Насколько подорожали услуги архитектурных бюро по сравнению с 2015 г.? С чем это связано?

Д. В.: По сравнению с 2015 г. стоимость проектирования увеличилась на 30 % и продолжает расти. А в этом году мы прогнозируем ее увеличение на 10 % (с индексацией по курсу доллара). Постоянно увеличивается рост зарплат специалистов, которые являются основной составляющей себестоимости работы проектных организаций.

Ну и самое главное — малое количество на рынке крупных опытных компаний с гарантированным качеством проекта. Объем строительства сейчас растет, в частности активизировалась офисная и торговая недвижимость. Игроки рынка начинают оперировать достаточно крупными проектами, в то же время архитектурных бюро, которые имеют опыт реализации таких больших проектов и, соответственно, высокую квалификацию в этом направлении, не прибавилось.

Комфорт-класс захватывает рынок, а эконом-класс отмирает из‑за падения продаж

Кроме того, изменились запросы рынка. Люди выбирают не просто дом, а среду, в которой они будут жить. Все больше заказчиков реагируют на этот тренд и понимают необходимость создания качественных проектов, предполагающих архитектурную эстетику, грамотное размещение здания в городе, развитие инфраструктуры, создание условий для досуга, продуманную структуру планировок. Конечно, трудозатраты при таких глубоко проработанных проектах будут выше. Архитектурным компаниям нужно задействовать больше квалифицированных специалистов. Получается, что и стоимость проектирования растет.

P.M.: Какие основные современные требования, которые выдвигают заказчики к проектированию ТРЦ, бизнес-центров, ЖК?

Д. В.: Рентабельность, прибыльность, функциональность, высокая эстетическая ценность. Офисный сегмент переориентируется из офисов презентационных, пафосных в семейный формат, где больше важна среда, атмосфера, комфортная составляющая, нежели нарочитая статусность, важность и расположение в центре.

ТРЦ наращивают свою функциональность, развлекательные функции — это очень мощная составляющая, которая будет помогать офлайн-торговле и поддерживать ее в перспективе. Крупные размеры этих комплексов диктуют требования к внутреннему пространству и дизайну, чтобы они были максимально удобными, комфортными, приятными для нахождения в них людей.

ЖК «Файна Таун», Киев. Проект: archimatika

P.M.: Охарактеризуйте (по пунктам) основные современные мировые тенденции в проектировании жилья и коммерческой недвижимости?

Д. В.: Наш опыт работы в Нью-Йорке показывает формирование там нового класса жилья. Минимальная жилая площадь квартиры схожая со смарт-квартирой, которая предназначена для отдыха и кратковременного времяпровождения. В то же время здания имеют публичные пространства, которыми могут пользоваться все жильцы, — это большие гостевые пространства, коворкинги.

Различные функциональные зоны не раздувают площадь отдельных квартир, они выносятся на всеобщее пользование. За счет этого достигается более высокое качество, большее индивидуальное пространство. Сейчас это востребовано в мегаполисах, в центральных и околоцентральных зонах, где люди нацелены на работу, приезжают на нее из пригорода на 5 рабочих дней. Важно также наличие кафе с хорошим набором продуктов, свой тренажерный зал, своя гостиная, коворкинг, которые позволяют пользоваться всеми благами комфортной жизни и при этом иметь только небольшую площадь, предназначенную для отдыха. Наблюдается следующее:

  •  развитие нового формата, такого как небольшие жилые площади, дробление и минимизация жилой ячейки;
  •  укрупнение функций и их вынос на всеобщее пользование;
  •  деавтомобилизация как массовая нарастающая европейская тенденция.

В Вене строят новый район Aspern Urban Lakeside, где все паркинги вынесены на периферию района в отдельные большие боксы, причем паркинги находятся дальше, чем ближайшая остановка метро, чтобы человек предпочел метро.

Азиатская тенденция — это насыщение многофункциональностью объекта.

Молодежь уезжает учиться и работать за границу, рынок проектирования ждет кадровый голод

P.M.: Ваш прогноз по развитию рынка проектирования в Украине: подготовка кадров, стоимость услуг и тому подобное.

Д. В.: Система подготовки кадров, которая осталась после советской школы, просела. То есть база научная, образовательная ухудшается, качество преподавания, качество выпускаемых специалистов в массе ухудшилось. Остаются индивидуумы, которые горят желанием и самостоятельно учатся, но это единицы, они не могут сделать погоду на рынке. Многие уезжают за рубеж учиться, работать и остаются там. Сейчас молодежь, не имея визового барьера, может перемещаться и работать с такой профессией где угодно. У нас на рынке небольшое количество проектных компаний, в которых можно приобрести хороший профессиональный опыт и стать высококачественным специалистом после нашего не очень качественного образования. Значит, нас ожидает кадровый голод.

Такая тенденция станет усугубляться, соответственно, произойдет отток специалистов, ценность качественной работы станет повышаться, зарплаты начнут расти до того момента, пока не выровняются с западными, и специалистам будет выгодно здесь оставаться. В целом недвижимость в Украине сильно недооценена, есть перспективы роста ее стоимости — это не будет происходить стремительно, но станет соответственно расти и стоимость услуг, пока не придет практически до нижнего европейского уровня процентов на 10—15 ниже стоимости польских проектировщиков, прибалтийских и восточноевропейских стран. Примерно 5 лет мы будем выравниваться.

Жилой комплекс The Snail Apartments, Нью-Йорк.
Проект: archimatika

P.M.: Охарактеризуйте основные тенденции в проектировании квартир: почему на сегодняшний день смарт-квартиры не так популярны? Какие планировочные решения сейчас наиболее востребованы и с чем это связано?

Д. В.: Наш потребитель постепенно учится ценить качественные планировки, которые не надо потом переделывать. Он уже привыкает считать спальни, а не комнаты, уже понимает и учится сравнивать качество планировок квартир, длину фронта мебели, потери на площади транзита, неэффективно используемые площади коридоров. Люди теперь все это понимают, видят и хотят приобрести за свои деньги максимально функциональную площадь, готовы доплачивать деньги за более качественные планировки. Ведь купить плохую планировку, все сломать и сделать заново стоит денег, и их можно смело прибавлять к стоимости квадратного метра.

В Нью-Йорке формируется новый тип жилья – маленькие квартиры и большие публичные пространства

Наблюдается тенденция к индивидуализации — таргетирование разных групп и максимально качественный ответ на запрос узких групп. Это дает самую высокую прибыльность проекта, потому что за планировки, которые являются планировками мечты, люди готовы доплачивать больше, осознавая и свою экономию, и то, что данная планировка максимально подходит под ценности их жизни.

Сегмент смарт-квартир сокращается — эти планировки остаются в зданиях, которые в основном и по расположению, и по концепции предназначены для студентов или учащихся, только начинающей работать молодежи. Мы видим удачные реализации таких концептов напротив ВДНХ — здание, которое называется ЖК Standard One (S1), компании KDD Engineering.

Для обычного жилья такая тенденция сокращается именно из‑за высокой себестоимости таких квартир и банального желания людей жить лучше, а не суперэкономно.

ЖК «Славутич», Киев.
Проект: archimatika

P.M.: Расскажите о своем опыте создания планировочных решений, вашем ноу-хау на украинском рынке.

Д. В.: Мы разработали программную оболочку, которая обрабатывает данные соцопроса и градирует потребителя по разным категориям. Это позволяет нам сразу видеть потребности жителей в определенных параметрах, например, какой ширины шкаф нужен, какой состав мебели и т. д. Сейчас ушли дальше и можем получать более точные ответы, что и какой возрастной группе интересно. Таким образом, в результате мы предлагаем индивидуализированные планировки. Практически имея полную информацию о локации, мы можем предоставлять заказчику такую линейку квартир, которая максимально удовлетворит потребности потенциальных покупателей, на которых позиционирован объект, и, соответственно, повысит прибыльность продаж.

 

/Опубликовано в #11 томе Pragmatika, май 2019/