Деньги в бетоне. Сколько раз платит скупой заказчик?

Ольга Чернова / Архитектура /

На чем не может экономить мудрый проектировщик, сколько раз платит скупой заказчик и почему каждый новый архитектурный объект в городской среде вызывает шквал критики в обществе – на эти и другие вопросы в новой рубрике «Архпрактика» отвечает главный архитектор проектов компании archimatika Ольга Чернова.

Ольга Чернова, главный архитектор проектов archimatika

Скупость значит глупость

Для заказчика объекта архитектуры скупость значит глупость. А сколько раз платит заказчик, если он глуп? Непрерывно и непрогнозируемо! Конечно, заказчик не должен быть глупым, а каким должен? Мудрым. Мудрый заказчик платит один раз, но заметно больше, чем глупец-скупердяй. Но насколько больше?

Практика показывает, что финансовая дельта, отделяющая мудрость от глупости в случае реализации проектов недвижимости одного класса, не превышает 30%. Больше просто не сэкономить – здание или падает, или откровенно выглядит недостроенным.

Согласитесь, гораздо выгоднее сразу добавить к прайсу эти самые 30%, чем перманентно нести непредвиденные расходы.

А что если этих +30% ну просто нет?! Не строй! Иначе сформулируй задачу или просто накопи денег. Ведь раз денег нет сегодня, то легко предположить, что в дальнейшем их будет ограниченное количество. А значит, выдержать «перманентные непредсказуемые затраты» будет еще сложнее. Сложнее как минимум потому, что необходимость в них возникает не один раз, а постоянно. Псевдоэкономия в 30% набегает по пяти основным направлениям. Давайте рассмотрим их подробнее.

 

1. Экономия на проектировщиках (до 3%)

Проектировщики – это мозги проекта. А без мозгов, конечно, прожить можно, но тяжело! «Да мы и сами все знаем! Нам только в масштабе бы вычертить», – так обманывают себя некоторые заказчики. Самообман вскрывается, как только они начинают осознавать, что нанятое вместо архитектора «говорящее приложение к автокаду» совершенно не способно увязать между собой сотни и тысячи объектов, составляющих здание, и весь этот зубодробительный объем приходится увязывать прямо на стройке, борясь с растущим в прогрессии водоворотом проблем.

Это влечет за собой финансовые затраты, объем которых в разы превысит средства, сэкономленные на проектировании. И к тому же такой подход непредсказуемо растягивает сроки строительства.

Формулы здесь просты

Профессиональный проектировщик = дорогой проектировщик. А это автоматически означает нормальную цену и нормальный срок строительства.

Дешевый проектировщик = непрофессиональный проектировщик. А это означает завышенную из-за переделок и спонтанных решений on-site ценe стройки и уверенно стремящийся к бесконечности срок строительства.

Стоит отметить, что в случае экономии на проектировщиках по остальным четырем направлениям включается «генератор случайных решений». Решения из серии «как Михалыч посоветовал», «как на предыдущем объекте делали», «так это же на 3 дня быстрее привезут» иногда приводят к глупой экономии, оборачивающейся в дальнейшем перманентными затратами, иногда к неоправданному закапыванию денег в землю, и НИКОГДА к оптимальному результату для данного конкретного объекта!

 

2. Экономия на строительных материалах (до 10%)

Экономить можно на качестве бетона, марке кирпича, качестве и количестве арматуры. Этот вид псевдоэкономии приводит в дальнейшем к перерасходам и срыву сроков на этапе отделки.

К примеру: плохой кирпич = кривая кладка = избыточный слой штукатурки = «ой, поплыли размеры, а что с заказанной мебелью делать?». А еще на этапе эксплуатации вы можете столкнуться с феноменом «лотерейной надежности». К примеру, если вы убрали половину арматуры из плиты покрытия жилой секции, она может не выдержать избыточную нагрузку от джакузи, которую с вероятностью в 99% никакой дурак на крыше, конечно, не поставит.

Псевдоэкономия приводит в дальнейшем к перерасходам и срыву сроков на этапе отделки

Но сколько надо построить жилых секций, чтобы вероятность обвала недостаточно армированного покрытия от установки на нем каким-то идиотом джакузи достигла 100%? Легко предположить, что построить надо 100 секций. Причем каждый подъезд из этой сотни будет иметь шанс обвалиться под избыточной нагрузкой.

 

3. Экономия на отделочных материалах (до 5%)

Зачем платить за качественную фасадную краску в два раза дороже такого же оттенка «бюджетной», становится понятно через пару лет после сдачи объекта, когда «бюджетная» краска безнадежно выгорит. Когда появятся ржавые подтеки, отслаивания, шелушение и протекания, «вздулось и пошло пятнами». В общем, все эти хлопотно и дорого исправляемые последствия псевдоэкономных решений из серии «так вот же такое же, но в разы дешевле»!

 

4. Экономия на инженерном оборудовании и энергоэффективности (до 5%)

Замена инженерного оборудования в процессе эксплуатации здания или нескончаемые «починки» под шквалом критики возмущенных обитателей – вот невеселый итог работы тех, кто экономит на инженерном оборудовании.

Экономия на энергоэффективности здания – оптимальный подход, если вы строите для врага, которого в перспективе коварно намереваетесь разорить на коммунальных платежах.

 

5. Экономия на качестве архитектурных и дизайнерских решений (до 10%)

Без разумного подхода по первым четырем направлениям о пятом – архитектуре и дизайне – говорить бессмысленно. А вот можно ли выполнить первые четыре и не заморачиваться о пятом? Можно! Если вы работаете над утилитарным объектом или вас не заботит цена, за которую ваш объект недвижимости можно продать или сдать в аренду.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от качества архитектуры и дизайна. При использовании одних и тех же строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования и применении одних и тех же энергоэффективных решений можно получить в одном случае коммерческий и социальный успех, а в другом – коммерческий и социальный провал, в зависимости от правильности или ошибочности решений архитектурных.

А от чего зависит качество архитектуры? Архитектура зависит от времени

Год за годом, десятилетие за десятилетием появляются новые архитектурные идеи и доктрины. То, что еще вчера было актуальным и воспринималось «максимальным приближением к совершенству», сегодня видится обыденным и несколько банальным, а завтра будет вызывать уныние и считаться морально устаревшим. Это, конечно, несколько упрощенная картина. К примеру, павильон Миса ван дер Роэ на Всемирной выставке в Барселоне, построенный в 1929 году, за свои 90 лет (!) ничуть не потерял актуальности.

Существуют и циклические колебания архитектурной моды, вновь возвращающие актуальность работам и идеям сорокалетней давности. Но все это исключения, для описания логики и смысла которых потребуется объемная монография. Правило объемом в одно предложение можно и нужно сформулировать следующим образом: нет смысла вкладывать средства в неактуальную архитектуру.

Архитектурные и дизайнерские решения теряют актуальность в течение 10–15 лет с момента, когда они входят в моду. Вычитайте из них 3 года на проектирование и строительство, и констатируйте: надо реализовывать только новые идеи, актуальные сегодня! Если вы возьмете то, что было актуально пять лет назад, ваш объект потеряет архитектурную актуальность (читай: заметную часть стоимости) не через 12 лет после открытия объекта, а уже через 7!  Это значит, что всего через 7 лет вы не сможете выгодно продать или сдать объект, на 100% использовать эффект его присутствия в портфолио. А если вы реализуете решения десятилетней давности?

Архитектурные и дизайнерские решения теряют актуальность в течение 10–15 лет с момента, когда они входят в моду

Американские риелторы выделяют следующие друг за другом три волны обитателей новых жилых районов: первая волна – благополучные семьи, которые заселяются в новостройки, выплачивая кредиты, воспитывая детей. Через 15 лет они начинают постепенно освобождать район, перебираясь в новые места. Им на смену приходит 2-я волна – менее обеспеченные граждане, которых поначалу блокируют «правом соседского разрешения на вселение»: район пустеет (это вопрос набора критической массы), и спустя какое-время коренным жителям становится очевидно, что лучше «хоть какие-то соседи, чем никаких». И наконец, еще через 10–15 лет некогда перспективный район совсем обесценивается и его накрывает 3-я волна – совсем неблагополучная, совсем неорганизованная, вандализирующая и доламывающая все, что осталось, по сути, готовя участок под новый проект застройки.

Итак, чтобы продлить своему объекту срок архитектурно актуальной и, соответственно, коммерчески востребованной жизни, стоит вкладывать в реализацию архитектурных идей, которые еще только завтра станут модными и популярными!

 

Доверяй архитектору

Часто случается, что заказчик разделяет видение архитектора, утверждает концепцию, но приглашает таких подрядчиков, которые своей безалаберностью и ограниченностью извращают решения настолько, что результат получается совершенно не архитектурный. Еще один верный способ привлечения на стройплощадку халтурщиков – это абсолютно прозрачный тендер с ценой в качестве главного критерия. Халтура всегда выигрывает по цене! Фраза «качество работ согласно действующим нормативам» из уст не желающего качественно работать строителя ничего не значит! А так как никто, кроме архитектора, не в состоянии оценить заранее качество результата, единственный способ не ошибиться с выбором подрядчиков – выбирать их вместе с архитектором. В той же степени, в которой архитектор должен быть достоин доверия заказчика, условием успешной реализации архитектурной идеи является доверие архитектора подрядчикам.

Верный способ привлечения на стройплощадку халтурщиков – прозрачный тендер с ценой в качестве главного критерия

Другая «дорога в ад» – попытка заказчика поучаствовать в проектировании. Ну а поскольку он обычно руководитель и привык делегировать задачи, она осуществляется не в одиночку, а с целой командой помощников, советчиков и подпевал. Нравятся проекты и подход архитектора – доверяй ему и терпеливо жди результата. Не нравятся – ищи другого. Но не старайся помочь! Ты же не поднимаешься на сцену консерватории и не подсаживаешься к оркестрантам со своей валторной? Так почему тебе кажется, что работа архитектора проще, чем труд музыканта?

При этом неучастие в проектировании отнюдь не умаляет значение заказчика! Главная его миссия – создать программу проекта. И эта задача не менее важная, сложная и ответственная, чем реализация этой программы.

В программе проекта должны быть четко сформулированы как внутренняя логика объекта, так и логика его внешних взаимодействий с городской средой. Причина того, что сегодня любая новостройка воспринимается в штыки – два десятилетия игнорирования застройщиками взаимодействия их объектов с городом. Новый объект архитектуры должен не паразитировать на городской инфраструктуре, а формировать вокруг себя новое качество публичного пространства. Качественная городская среда – это счастливые и довольные жители, у которых достаточно жизненной энергии для воплощения в реальность своих идей, которые, в свою очередь, могут улучшить качество жизни окружающих. Некачественная среда вызывает подавленное настроение, депрессию.

Качественная городская среда – это счастливые и довольные жители

Все перечисленное в этой статье широко известно архитектурному сообществу. Почему же на большинстве стройплощадок все еще наблюдается псевдоэкономия, еще и под авторским надзором архитекторов? Многие из них точно знают, как все должно быть сделано, но не могут при этом уговорить заказчиков и подрядчиков – конечно, до определенной степени, это вопрос искусства убеждения. Но стоит ли упрекать архитектора в неумении достучаться до железобетонной стены или ей подобным по восприимчивости персонам? Полагаю, упрекнуть стоит, но несколько в другом! В том, что, будучи неуслышанными, те продолжают проектировать по указке «бетонных глухарей», а не уходят на поиски заказчиков, способных думать и слышать.