Entwicklung als neuronales Netzwerk
Im Immobilienmarkt herrscht eine ungeschriebene Regel: Über Architektur spricht man gern, über Landschaftsgestaltung mit Vergnügen und über Lifestyle ohne Einschränkungen. Die Mechanismen der Entscheidungsfindung bleiben jedoch meist im Verborgenen. Diese Ebene gilt als interne Unternehmensangelegenheit, zu komplex und riskant für eine öffentliche Diskussion.
У Vlasne Misto Man entschied sich bewusst für die Eröffnung dieser „Küche“. Das Team geht davon aus, dass auf der Ebene der interdisziplinären Kommunikation nicht nur die Architektur, sondern auch die Wirtschaftlichkeit des Projekts, seine Langlebigkeit und sein Wert für die Stadt entstehen. Das Managementsystem wurde vom CEO des Unternehmens beschrieben. Jaroslaw Kornjatschenko, eher einem neuronalen Netzwerk als der üblichen vertikalen Struktur ähnlich: Für einen Außenstehenden ist es ein Netz, für die am Prozess Beteiligten ist es ein klar abgestimmter Mechanismus mit transparenter Logik.
Jaroslaw Kornjatschenko, CEO von Vlasne Misto
Für Korniachenko beginnt Entwicklung nicht mit Imagepflege oder Marketing, sondern mit Risikomanagement und einer durchdachten Investitionsstrategie für ein großes Gebiet. Wohlgemerkt, es geht hier um eine autonome Clusterstadt, nicht um ein einzelnes Wohnviertel. Auf der Ebene des Prozesses – der Teamzusammensetzung, den Beteiligungsphasen und den Verantwortungsbereichen – werden die Qualität des Umfelds und die langfristige Wirtschaftlichkeit des Projekts festgelegt.
У Die Entwicklung von Vlasne Misto funktioniert Es handelt sich um das Zusammenwirken verschiedener Fachkompetenzen, die parallel arbeiten und sich ständig austauschen. Der Leiter des Architekturbüros LAWA, Anatoly Nemtsov, der internationale Experte für Holzkonstruktionen, Andrey Bidakov, sowie die Finanz-, Verwaltungs- und Vertriebsabteilungen des Unternehmens, insbesondere der Vertrieb, sind in die Entscheidungsfindung eingebunden. Doch warum benötigt ein Bauträger überhaupt ein Architekturbüro, wie verändert sich dadurch die Herangehensweise an das Produkt und warum ist die enge Zusammenarbeit mit Wissenschaftlern so wichtig?
Masterplan der autonomen Clusterstadt Vlasne Misto. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Jaroslaw Kornjatschenko: „Hier geht es definitiv nicht darum, die Kosten für Planungsarbeiten zu senken. In erster Linie geht es darum, Investitionen zu schützen, eine Stadtentwicklungsstrategie zu erarbeiten, finanziell tragfähige Kennzahlen selbst für 100 m² Land zu entwickeln und realistische technische und wirtschaftliche Kennzahlen (TEP) zu erstellen. Es geht um Experimente, die scheitern können oder, im Gegenteil, sehr profitabel sein können, wenn man weiß, wie man Prozesse organisiert, dem Team zuhört und ihm vertraut und bereit ist, zu experimentieren, Risiken einzugehen und daraus zu lernen.“
Im internen Architekturbüro geht es um die Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit des Projekts, um den Schutz intellektueller Werte, die Entwicklung von Standards, Knotenpunkten, konstruktiven Lösungen, Straßengestaltungspässen und die Gestaltung des „Herz und der Blutgefäße“ der zukünftigen Umwelt.“
Die Gestaltung eines urbanen Umfelds beginnt mit der Stadtplanung, doch erst das Architektenteam ermöglicht die Überprüfung der Berechnungen auf ihre praktische Umsetzbarkeit. Sowohl vertikale als auch horizontale Modelle können eine Erreichbarkeit von Dienstleistungen innerhalb von 5–15 Minuten gewährleisten, entscheidend ist jedoch nicht der Erreichbarkeitsradius an sich, sondern die Qualität und das Angebot der Dienstleistungen.
Die Planungsentscheidungen basieren auf Nutzungsszenarien für den Raum durch verschiedene Bewohnergruppen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
In diesem Zusammenhang spielen Details, die oft unbeachtet bleiben, eine entscheidende Rolle: die Proportionen von Straßen und Fußgängerzonen, die Abstände zwischen Gebäuden, die Sonneneinstrahlung, die räumlichen Verbindungen zwischen Häuserblöcken und deren Zusammenspiel innerhalb größerer Stadtfragmente. Sie entscheiden darüber, ob die angestrebte Erreichbarkeit zu einem komfortablen Wohnumfeld führt. Daher ist es, wie Yaroslav Korniachenko betont, notwendig, neben Architekten auch Landschaftsplaner, Ingenieure, Bauunternehmer und Fachleute für technische Netze in die Planung einzubeziehen.
Das Projektmanagementsystem ähnelt eher einem neuronalen Netzwerk als der üblichen vertikalen Struktur: Für einen Außenstehenden ist es ein Netz, für die am Prozess Beteiligten ist es ein klar konfigurierter Mechanismus mit transparenter Logik.
Yaroslav Korniachenko: „Mit Blick auf die geschätzten Baukosten haben wir uns auf die Suche nach konstruktiven Lösungen konzentriert, die dem Konzept der „Rationalität“ voll und ganz entsprechen. Denn um komplexe, langlebige Architektur, die Verwendung natürlicher und teurer Fassadenmaterialien, hochwertiger Fenstersysteme und Ingenieurleistungen zu ermöglichen – und all dies zielt darauf ab, die Betriebskosten für die Bewohner und die Stadt insgesamt zu senken –, müssen wir die Kosten optimieren, ohne dabei Qualität, Sicherheit und Komfort einzubüßen.“
Die Verwendung natürlicher Materialien in der Architektur von Vlasne Misto ist eines der Prinzipien des Gestaltungskonzepts. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
„Wir dürfen auch nicht vergessen, dass wir schneller und präziser bauen müssen. Deshalb ist das Wissen und die Erfahrung von Andriy Bidakov, kombiniert mit der Kreativität und bisweilen Hartnäckigkeit von Anatoly Nemtsov und dem Team junger Architekten, die explosive Mischung, die mir die Grundlage und die Datenbasis für die abschließenden finanziellen Berechnungen liefert. Der Nutzen zeigt sich oft nicht sofort, sondern liegt in der operativen und langfristigen Strategie.“
Ohne „Erholungsschlafkoeffizienten“: Die Rolle eines wissenschaftlichen Beraters beim rationalen Bauen
In der internationalen Entwicklungszusammenarbeit wird die enge Zusammenarbeit mit Wissenschaftlern zunehmend zum Standard. Forscher arbeiten mit Entwicklungsteams zusammen, vertreten die Interessen von Unternehmen und fungieren als Experten, die Innovationen mit wirtschaftlicher Machbarkeit verbinden. In dieser Funktion hat Vlasne Misto den wissenschaftlichen Berater Andriy Bidakov engagiert.
Internationaler Experte für Holzkonstruktionen Andriy Bidakov
„Wissenschaft und Forschungsergebnisse sind die Triebkräfte fortschrittlicher Entwicklung, die auf technologische Innovation und Qualitätsverbesserung ausgerichtet ist. Nicht nur die wissenschaftliche Arbeit an sich ist wichtig, sondern auch ihre Qualität, die unmittelbar von der Einbindung der Wissenschaftler in die internationale Gemeinschaft abhängt. Ohne diese Einbindung dupliziert die Forschung oft bereits bestehende Lösungen. Daher werden wirklich wertvolle wissenschaftliche Entwicklungen häufig schon in der Entstehungsphase von Unternehmen oder deren Beauftragten mit ausreichendem Fachwissen aufgekauft. Heute gelten neben Publikationen auch die Teilnahme an Förderprogrammen und die Höhe der eingeworbenen Mittel als Indikatoren für die Effektivität eines Wissenschaftlers.“
Der von Andriy Bidakov beschriebene Ansatz basiert auf der bewussten Auseinandersetzung mit regulatorischen Reserven und technischen Modellen. Das Verständnis der Herkunft von Formeln und Koeffizienten ermöglicht die Optimierung von Konstruktionen und wirkt sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts aus.
Beispiele für von den Designern von Vlasne Misto entwickelte Blöcke zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Leider ist vielen Bauherren nicht bewusst, welche Reserven der Planer bei seinen technischen Entscheidungen einplant. Manchmal steigt der Materialverbrauch auf einer Baustelle aufgrund mangelnder Fachkenntnisse um 30 % – bedingt durch sogenannte „Schlafkoeffizienten“. Um solche Situationen zu erkennen und mehrere Millionen einzusparen, ist es notwendig, ein anderes Planungsteam mit der Überarbeitung zu beauftragen. Meine Bekanntschaft mit Yaroslav Korniachenko vertiefte sich übrigens gerade durch seine weitsichtige Entscheidung, die bestehenden Entwürfe einzelner Gebäude anderer Planungsteams zu überprüfen. Die Überprüfung und Kontrolle von Lösungen in der Planungsphase schafft erhebliche Vorteile für eine verantwortungsvolle Bauentwicklung. Langlebigkeit und Zuverlässigkeit sind wichtige Faktoren im Bauwesen, vorausgesetzt, der Planungshorizont ist lang und stabil.
Die Meinung eines Architekten: Warum nichtlineare Kommunikation die neue Norm ist
LAWA Architects, ein unabhängiges Studio, das parallel zu Vlasne Misto gegründet wurde, arbeitet als Partnerschaftsteam und ist in alle Entscheidungsphasen eingebunden. Dieses Format ermöglicht die Bearbeitung großer und komplexer Projekte. So betreut LAWA beispielsweise parallel ein über 40 Hektar großes Areal außerhalb von Vlasne Misto, das Wohnen, Gewerbeflächen, Gastronomie, öffentliche Plätze und Bildungseinrichtungen vereint.
Ein inklusives städtisches Umfeld bietet Komfort für alle Altersgruppen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Der entscheidende Unterschied dieses Modells liegt in der Kultur der gemeinsamen Entscheidungsfindung, erklärt Architekt und Leiter von LAWA, Anatoly Nemtsov: „Der grundlegende Unterschied zum Outsourcing-Modell ist der Umfang der Vision. Wenn ein externes Studio in ein Projekt einsteigt, erhält es ein klar definiertes Gelände und Aufgaben. In unserem Fall ist das Gelände eine Stadt, und die Aufgabe wird gemeinsam mit dem Kunden erarbeitet. Dabei ergeben sich zahlreiche Aspekte, die nicht ignoriert werden dürfen: vertikale Planung, Wasserhaushalt, Straßenmarkierungen, Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr und seine Haltestellen, Verkehrsorganisation, Logistik, Fuß- und Radwege, barrierefreier Zugang. Wie kann man ein hochwertiges Gebäude entwerfen, ohne Antworten auf diese Fragen zu haben?“
Gleichzeitig bringt ein solches Modell ein hohes Maß an Verantwortung mit sich. Einflussnahme auf die Gebietsstruktur, das Straßennetz, die Verkehrsführung und der direkte Kundenkontakt erfordern die Fähigkeit, eine souveräne Position und professionelle Distanz zu wahren. Gerade diese intensive Einbindung erschwert die Arbeit und ist zugleich ihr größter Vorteil.
Stadtplan mit Angabe der Gebäudehöhen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Anatoly Nemtsov beschreibt den Arbeitsablauf folgendermaßen: „Wir können die Proportionen eines Häuserblocks, einer Straße oder eines öffentlichen Platzes von Anfang an so festlegen, dass sie sowohl für die Anwohner als auch für den Bauträger optimal sind. Dadurch vermeiden wir ungenutzte Flächen – Gefahrenzonen über Verkehrswegen und Gebiete, die weder funktional noch wirtschaftlich geeignet sind.“
Die Planung in diesem Format ist komplexer und weniger linear: Entscheidungen, die im Prozess getroffen werden, verändern zwar mitunter die ursprüngliche Aufgabe, beugen aber zukünftigen Problemen vor und erweisen sich als effektiver. Wir gestalten die Umgebung Block für Block, betrachten alle Nachbarn, beziehen externe Experten ein, entwickeln gemeinsam technologische und konstruktive Lösungen und erarbeiten, welche Atmosphäre wir schaffen wollen.
Dann besprechen wir das mit dem Kunden: Entweder nehmen wir Anpassungen vor oder wir verteidigen unsere Position, wenn wir sie für das Wohl der Stadt als Ganzes als besser erachten. Ein umfassendes Projekt erfordert denselben umfassenden Ansatz – Raum und Zeit, in denen alle Ideen und Lösungen eine gemeinsame Sprache finden. Genau in diese Richtung arbeitet unser Studio.“
Räumlichkeiten der Verkaufsabteilung von Vlasne Misto. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto
Vertriebsabteilung: Argumente statt Slogans
In diesem Entwicklungsmodell ist der Vertrieb nicht erst in der Endphase eingebunden und fungiert nicht als separates Vorzeigeobjekt. Er ist in den Entscheidungsprozess integriert und übersetzt komplexe Architektur- und Ingenieurlösungen in eine für die zukünftigen Bewohner verständliche Sprache. So beschreibt Vertriebsleiterin Maria Zadnipryana ihre Rolle bei Vlasne Misto.
„Wir sind viel stärker in den Prozess eingebunden als eine klassische Vertriebsabteilung. Architekten und Ingenieure erläutern uns die Logik jeder wichtigen Entscheidung: warum die Wände so dick sind, wie die Dämmkomponenten funktionieren, warum bestimmte Materialien oder Technologien gewählt wurden.“
Dadurch können wir mit dem Kunden in der Sprache der Argumente sprechen, nicht in der Sprache von Marketingslogans. Wir können erklären, wie sich eine bestimmte Lösung auf Heizkosten, Akustik, Raumklima oder die Langlebigkeit des Gebäudes auswirkt.“
Maria Zadnipryana, Leiterin der Vertriebsabteilung Vlasne Misto
Das Feedback in diesem System beschränkt sich nicht nur auf die Bearbeitung von Einwänden oder Wünschen einzelner Kunden. Es wird als Teil eines Managementmodells betrachtet – als Datenquelle darüber, wie die gestaltete Umgebung tatsächlich wahrgenommen und genutzt wird.
„Dies ist Teil des Projektmanagementmodells. Wir betrachten Feedback als Datenquelle darüber, wie die Umgebung wahrgenommen und genutzt wird, und nicht als formale Kommunikation mit Kunden.“
Rückmeldungen zu Planungsentscheidungen, öffentlichen Räumen, Infrastruktur oder Nutzungsszenarien werden analysiert und an die Architekten und den Projektentwickler weitergeleitet. Werden bestimmte Wünsche wiederholt geäußert und widersprechen sie nicht dem Konzept, können sie in späteren Projektphasen oder bei Anpassungen des Projekts berücksichtigt werden.
Die klaren Linien sind in die architektonische DNA eingewoben. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Dieser Ansatz knüpft an europäische Praktiken der systemischen Quartiersentwicklung an – insbesondere an die Erfahrungen von Miasteczko Wilanów in Polen, wo die langfristige Logik des Umfelds und nicht einzelne Gebäude die Stabilität und Attraktivität des Quartiers sicherstellte. Uns ist wichtig, dass sich Vlasne Misto nach einem ähnlichen Prinzip entwickelt: als lebendiges, aber gesteuertes System, das sich anpassen kann, ohne seine Integrität zu verlieren.
Energieeffizienz ist Knotenarchitektur
Funktioniert eine solche nichtlineare, multidimensionale Kommunikation zwischen Architekten, Ingenieuren und wissenschaftlichen Beratern tatsächlich und führt sie zu greifbaren Ergebnissen? Laut Yaroslav Korniachenko: Ja. Die Kombination aus interdisziplinären Diskussionen, ingenieurtechnischer Analyse und einem wissenschaftlichen Ansatz ermöglicht es, die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern – unabhängig von der Komplexität ihrer Form oder der verwendeten Materialmenge. Der CEO von Vlasne Misto nennt den Schlüssel dazu die Arbeit mit Knotenpunkten.
„Energieeffizienz hängt primär von der Architektur der einzelnen Komponenten ab. Die erste und wichtigste Komponente ist die Verbindung von Fenstersystemen, Abdichtung und die tatsächliche Herstellung einer hermetischen Gebäudehülle. Man kann die teuersten Fenstersysteme kaufen und sie auf Klebeschaum montieren – das ist dann wie ein Mercedes mit 13-Zoll-Rädern: teuer, aber funktionsunfähig, mit einem Effizienzverlust von bis zu 70 %.“
Wir setzen häufig auf die Ferninstallation von Fenstersystemen mit einer klaren und nachvollziehbaren Verbindung der Fassadenmaterialien in einer horizontalen und vertikalen Linie. Dies dient nicht nur der Energieeffizienz, sondern auch der Ästhetik und der Wertsteigerung der Hausfassade.
Ästhetik der Energieeffizienz: Perfekte Verbindungen vermeiden Kältebrücken. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Die Gestaltung des Gebäudes beeinflusst die Energieeffizienz unmittelbar. Fehlerhaft ausgeführte Konsolenlösungen oder eine ungeplante Absenkung der Terrassendecke können zukünftig zu Wärmebrücken oder zusätzlichen Stufen vom Innenraum zur Terrasse führen. Konsolen tragen auch zur Energieeffizienz bei, da sie Schatten spenden und einen vor Regen geschützten Raum bieten.
„Die Verwendung von Holz-Beton- oder Holz-Metall-Kombinationen im Wohn- und Gewerbebau dient gleichzeitig der Ästhetik, der Bauzeit und der Reduzierung der Fundamentkosten. Aber auch der Energieeffizienz: Vermeidung von Wärmebrücken, Kostenoptimierung bei Balkonen und Terrassen sowie ein sehr ausdrucksstarkes architektonisches Ergebnis.“
Andriy Bidakov schlägt sofort vor, Energieeffizienz umfassender zu betrachten – nicht als eine Reihe einzelner technischer Lösungen, sondern als eine Frage des Maßstabs, der Regulierung und des systemischen Denkens.
Haus und Terrasse sind als ein einziger barrierefreier Raum gestaltet. Foto mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
„In der Ukraine wird Energieeffizienz immer noch häufig mit dem Austausch von Fenstern oder der punktuellen Dämmung von Fassaden gleichgesetzt. Genau so sieht die Praxis seit Langem aus. Ein deutscher Kollege von mir hat es im Zusammenhang mit staatlichen Instrumenten zur Innovationsförderung treffend formuliert: Wenn der Wärmeregler in einer Wohnung ein offenes Fenster ist, ist Innovation unmöglich. Wir brauchen einen staatlichen Mechanismus, der es uns ermöglicht, Geld zu sparen, und erst dann entsteht die Nachfrage nach neuen technischen Lösungen.“
Ähnlich verhält es sich mit der Mülltrennung: Selbst wenn am Eingang verschiedene Container stehen, funktioniert das System nicht, wenn ein Auto kommt und alles durcheinanderbringt. Initiative und Anreiz für Veränderungen sollten daher größtenteils vom Staat kommen.
Stattdessen ermöglicht der Bau einer ganzen Stadt und die Nutzung eines großen, zusammenhängenden Gebiets, Energieeffizienz jenseits von Fassaden und Doppelglasfenstern zu verbessern. Die Dimensionierung des Stadtsystems, die Neuverteilung von Funktionen und ein vorgegebener Plan für Gebäude mit unterschiedlicher Energieeffizienz ermöglichen die Schaffung realer Einsparmechanismen und damit einhergehend Einsparungen für die Bewohner.
Digitale Modelle ermöglichen die Synchronisierung von Architektur, Ingenieurwesen, Wirtschaft und Betrieb. Es ist unmöglich, ein hochwertiges und komfortables urbanes Umfeld von Grund auf zu schaffen, wenn nicht jeder einzelne Bereich digitalisiert wird.
Die Arbeit mit einer Stadt als ganzheitlichem System – mit großem Maßstab, hohem Detaillierungsgrad und ständiger Interaktion zwischen Dutzenden von Beteiligten – ist ohne digitale Werkzeuge unmöglich. Digitale Modelle ermöglichen die Synchronisierung von Architektur, Ingenieurwesen, Wirtschaft und Betrieb. Es ist unmöglich, ein hochwertiges und komfortables urbanes Umfeld von Grund auf zu schaffen, wenn nicht jeder einzelne Knotenpunkt digitalisiert und in ein gemeinsames System integriert wird. BIM-Planung wird in diesem Kontext nicht nur zu einem Visualisierungswerkzeug, sondern zu einem Instrument, um aus einer Vielzahl von Szenarien optimale Lösungen auszuwählen.
Wie Anatoly Nemtsov erklärt, bestimmt die Tiefe des digitalen Modells von Anfang an die Qualität der Lösungen: „Ein detailliertes BIM-Modell mit realen Materialien, Konstruktions- und Ingenieurdetails ermöglicht uns eine realistische Kostenschätzung bereits in der frühen Bauphase und die rechtzeitige Anpassung des Projekts. Ein weiteres Beispiel ist die vertikale Planung und der Umgang mit Wasser. Durch die Speicherung von Regenwasser auf dem Gelände, die Auswahl geeigneter Pflanzen und die korrekte Festlegung des Nullpunkts für jedes Gebäude reduzieren sich die Aushubarbeiten und die Betriebskosten. Gleichzeitig erhalten wir vielfältige Raumlösungen und unterschiedliche Szenarien der Personennutzung – ein Mehrwert für Bauherren und Bewohner gleichermaßen.“
Anatoly Nemtsov, Leiter des hauseigenen Studios LAWA Architects
Andriy Bidakov macht auf die Diskrepanz zwischen den Möglichkeiten der BIM-Planung und der realen Baupraxis in der Ukraine aufmerksam.
„Die Einführung von BIM-Technologien ermöglicht die Fertigung von Tragwerken und Rahmenelementen ohne klassische Zeichnungen. Diese technologische Revolution hat die Baustelle jedoch noch nicht vollständig erreicht“, stellt Bidakov bedauernd fest. „Nach wie vor arbeiten Teams ohne Fachausbildung, ohne die Fähigkeit, Zeichnungen zu lesen oder mit digitalen Modellen auf Tablets zu arbeiten, oft mit Maßbändern in der Hand. In dieser Situation liegt die Innovation darin, Prozesse so zu vereinfachen, dass kein hochqualifiziertes Personal mehr vor Ort benötigt wird. Die Rahmenmontage ähnelt zunehmend der Möbelmontage – dank hoher Genauigkeit, maximaler Vorfertigung der Elemente und klarer, fast comicartiger Anweisungen. Vorfertigung, Minimierung der Beteiligten, Reduzierung von Fehlern und, ehrlich gesagt, ein geringes Vertrauen in die Vorarbeiter – das sind die Faktoren, die die Branche heute zu operativen Innovationen treiben.“
Vertrauen als Grundlage eines gemeinsamen Systems
Ein enger Datenaustausch und die Arbeit mit Innovationen sind nur möglich, wenn zwischen allen Teammitgliedern – vom Ingenieur bis zum Entwickler – absolutes Vertrauen herrscht.
Andriy Bidakov betont: „Innovative Materialien und Technologien lassen sich nur dann einsetzen, wenn die Werte und die Vision des Projektentwicklers übereinstimmen. Der Effekt ist nicht immer sofort sichtbar – es geht nicht um schnelle Einsparungen oder Beschleunigung. In den meisten Fällen akkumulieren sich die Vorteile erst nach einer gewissen Zeit, bevor das Ergebnis deutlich wird. Die Arbeit mit Innovationen im Bauwesen ist stets mit Risiken und dem ständigen Bedarf an Anpassungen verbunden: Dabei müssen der Ausbildungsstand der Fachkräfte, die Betriebs- und Wartungskapazitäten sowie die kulturellen Nutzungsszenarien berücksichtigt werden. Die Implementierung ist ein komplexer Prozess, der die enge und kontinuierliche Zusammenarbeit von Projektentwickler und Ingenieur erfordert, wobei das Bewusstsein für die Risiken und die Einhaltung der Phasenplanung der Schlüssel zum Erfolg sind.“
Die Ökostrategie von Vlasne Misto zielt darauf ab, die CO₂-Emissionen zu minimieren. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Innovative Lösungen führen mitunter in einer bestimmten Phase zu negativen Ergebnissen – doch gerade diese sind ein wichtiger Indikator, um die ursprüngliche Idee zu korrigieren und eine umfassendere Wirkung zu erzielen. Nicht alle Projektentwickler sind darauf vorbereitet – und Ehrlichkeit ist hier wichtig. Gleichzeitig verdeutlicht die Teilnahme an Plattformen wie der MIPIM (International March of Real Estate Professionals) den Entwicklungsstand, da sie die intensive Auseinandersetzung mit neuen Projekten und die Fähigkeit zur langfristigen Zusammenarbeit ermöglicht.
Das Vertrauen in Vlasne Misto reicht über das interne Team hinaus und erstreckt sich auf alle Beteiligten des Systems – Investoren und zukünftige Bewohner der autonomen Stadt. PRAGMATIKA.MEDIA hat bereits im Artikel „Vlasne Misto – Ukrainisches Stadtdorf-Konzept für Gleichgesinnte“ über die drei grundlegenden Entwicklungsprinzipien – Wirtschaft, Energie und Ökologie – berichtet. Es ist kein Zufall, dass der CEO des Projekts, Yaroslav Korniachenko, betont: Konzept und Strategie sind nur mit einer Gemeinschaft Gleichgesinnter realisierbar. Nur so können wir Modelle der Energieerzeugung, Wasserversorgung und Abfallwirtschaft nicht nur für einzelne Haushalte, sondern für den gesamten Vlasne-Misto-Komplex umsetzen – mit der Perspektive, auf die angrenzenden Gebiete des Autonomen Kreises Dmytrovsk auszudehnen.
Yaroslav Korniachenko: „Unsere Häuser sind nach den Prinzipien der Energieeffizienz konzipiert und entsprechen den Klassen A und B, teilweise auch C (hauptsächlich Gewerbeimmobilien, bei denen Ästhetik und Funktionalität im Vordergrund stehen). Das Konzept des Nullverbrauchs entspricht dem Aktivhaus-/Passivhaus-Standard, bei dem Gebäude Strom für den Eigenbedarf oder sogar im Überschuss erzeugen können. Gleichzeitig raten wir bewusst davon ab, Häuser mit Erzeugungselementen auszustatten, da die Bewohner so zu einer Art Energieinsel für die gesamte Stadt und Gemeinde werden können. Deshalb verwenden wir den Begriff Passivhaus auch nicht in der Werbung.“
Typisches Reihenhausdesign. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Wenn wir von Energieeinsparungen sprechen, meinen wir deren „Gewicht“ – den Kohlenstoffanteil und den in Baumaterialien gebundenen Kohlenstoff. Dies ist ein ökologisches Kriterium und gleichzeitig ein Indikator für das Potenzial zur Wiederverwendung oder zum Recycling von Materialien. Genau dies wird sich zukünftig direkt auf die Kapitalisierung und den Marktwert von Gebäuden auswirken.
In der Ukraine wird die Entsorgung von Bauschutt heute noch nicht wie in Europa gebührenpflichtig abgewickelt, und die flächendeckende Wiederverwendung von Materialien nimmt erst langsam Gestalt an – neue Materialien sind derzeit noch günstiger. Doch diese Situation ändert sich bereits. Daher konzentrieren wir uns nicht nur auf Energieeffizienz, sondern berücksichtigen ein breiteres Spektrum an Kriterien, die langfristig einen Investitionsvorteil für die Bewohner schaffen, die sich für Vlasne Misto als Wohn- und Arbeitsort entscheiden.
Andriy Bidakov: „Ein Projekt dieser Größenordnung wie Vlasne Misto ist ohne technologische Verfahren und innovative Lösungen schlichtweg nicht denkbar. Wir sprechen hier von der Arbeit mit einer ganzen Stadt, nicht von einem einzelnen Viertel oder Dorf. Daher geht die Vielschichtigkeit der Lösungen weit über die Grenzen eines einzelnen Gebäudeteils oder von Netzwerkanschlüssen hinaus.“
Das Projekt wird als neues Element in einem komplexen System mit weitreichender Wirkung betrachtet. Die städtebauliche Dimension ermöglicht die Umsetzung von Lösungen, die für konventionelle Bauvorhaben nicht realisierbar sind: Müll nicht mehr abtransportieren, sondern wie in Stockholm durch Rohrleitungen leiten; Regenwasser durch mehrstufige Speichersysteme und verbrauchsgesteuerte Systeme nutzen; den Quartierscharakter und den Ausblick über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes erhalten. Solche Garantien sind für einen Bauträger, der mit einem separaten Grundstück arbeitet und an bestehende städtische Systeme angebunden ist, nicht möglich.
Visualisierung eines Flachbaus mit Gründächern. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Monoclass vs. gemischte Demografie
Bei Vlasne Misto gelten soziale Strategien als vollwertiges Instrument für Nachhaltigkeit – gleichberechtigt neben Technologie und Ingenieurwesen. Der CEO des Unternehmens distanziert sich entschieden von der Idee einer monoklassischen Siedlung – vergleichbar mit einer „IT-Stadt“ –, wenn er von einer Gemeinschaft Gleichgesinnter spricht. Eine monoklassische Siedlung, so argumentiert er, berge ein konzentriertes Risiko: ein Gebiet, in dem alle Bewohner nach denselben wirtschaftlichen Bedingungen leben und somit jeglichen Marktveränderungen ausgesetzt sind.
Yaroslav Korniachenko: „Eine heterogene Bevölkerungsstruktur generiert unterschiedliche Nachfragequellen – für Kauf, Miete und Dienstleistungen – und sorgt so für eine stabile Wirtschaft in der Region über den gesamten Tag, die Woche und das ganze Jahr hinweg. Dadurch verringert sich die Abhängigkeit von Krisen in einzelnen Segmenten, und die Phase des Wertzuwachses von Immobilien wird verlängert. Aus Investorensicht bedeutet dies stabilere Mietrenditen, einen längeren Kapitalisierungszyklus und ein geringeres Risiko von Preisrückgängen. Tatsächlich handelt es sich um eine Portfoliodiversifizierung innerhalb eines einzigen Gebäudes.“
„In Vlasne Misto sind Architektur, Energieeffizienz und Sozialstruktur praktische Instrumente für Risikomanagement, Kostenreduzierung und Wertsteigerung der Anlagen nach der Inbetriebnahme“, – Yaroslav Korniachenko
Städte und Stadtviertel, die nicht von Anfang an auf demografische Vielfalt und bezahlbaren Wohnraum ausgelegt sind, sind nicht nachhaltig. Sie unterliegen kurzen Zyklen: Generationen wechseln, und die Umwelt wird den tatsächlichen Bedürfnissen nicht mehr gerecht. Monoklassismus wird oft hinter Kategorien wie „Economy“, „Komfort“, „Business“ oder „Premium“ verschleiert, doch dabei geht es mehr um Marketing als um Lebensqualität. Unterschiedliche Wohnformen – von kompakten Apartments bis hin zu Penthäusern – können innerhalb desselben Gebäudes mit gleichermaßen hochwertigen Materialien und Zugang zu Dienstleistungen koexistieren. Demografische Vielfalt wird durch die Größe der Wohneinheit bestimmt, nicht durch die Qualität der Umgebung.
Visualisierung aus dem Projekt Vlasne Misto: ein Gebiet mit privaten Villen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
In Vlasne Misto sind Architektur, Energieeffizienz und Sozialstruktur keine Ideologie. Sie sind praktische Instrumente für Risikomanagement, Kostenreduzierung und Wertsteigerung der Anlagen nach der Inbetriebnahme. Die Stadt und das Viertel sollen für Bewohner aller Altersgruppen komfortabel sein – dies ist der wichtigste Indikator für Nachhaltigkeit.
1100 US-Dollar/m² ohne Kompromisse: Wie Vlasne Misto eine qualitativ hochwertige Stadt bezahlbar macht
Das Prinzip der sozialen Diversifizierung ist ohne wirtschaftliche Zugänglichkeit unmöglich. Die von Vlasne Misto angesprochene gemischte Bevölkerungsstruktur entsteht nicht durch Erklärungen – sie erfordert unterschiedliche Wohnformen mit einem planbaren und kontrollierten Quadratmeterpreis. Ist die Eintrittsschwelle zu hoch, verwandelt sich das Umfeld unweigerlich in eine Monoklasse, ungeachtet architektonischer oder sozialer Absichten.
Deshalb ist die Frage der Wohnkosten in Vlasne Misto eine Fortsetzung der sozialen Strategie und kein separates Finanzthema. Der angegebene Startpreis von 1100 US-Dollar pro Quadratmeter ohne Kompromisse bei Material und Langlebigkeit mag für den Markt ungewöhnlich erscheinen, ist aber laut Unternehmenschef Yaroslav Korniachenko eine direkte Folge der Organisation des Entwicklungsprozesses.
Visualisierung einer Designlösung für die Inneneinrichtung eines Wohngebäudes. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
„Das Geheimnis liegt in der Kombination aus Standardisierung und optimaler Prozessorganisation sowie der Optimierung von Kapital- und Betriebskosten. Wir verfügen über ein klares System zur Standardisierung der Materialien für die gesamte Projektlaufzeit. Konstruktionslösungen und Architekturelemente werden kontinuierlich verbessert, wobei technologische Entwicklungen, Materialverbesserungen und sogar unsere eigenen Patente berücksichtigt werden. Der Preis ergibt sich nicht aus den Materialkosten, sondern aus den Prozesskosten. Wir sparen nicht an der Qualität – wir eliminieren Ineffizienz. Standardisierte Elemente reduzieren Nacharbeiten, wiederkehrende Lösungen beschleunigen den Bau, und die Prozesskontrolle deckt versteckte Kosten auf. Dadurch sind die Investitionskosten pro Quadratmeter niedriger als bei unstrukturierten Projekten, die Qualität ist stabil, und der Startpreis von 1100 $/m² ist das Ergebnis systematischer Organisation, nicht von Dumpingpreisen.“
Finanzielle Nachhaltigkeit basiert auf langfristigen Partnerschaften mit Herstellern und Designern. Unser Projekt dient sowohl als Kooperationsplattform als auch als Forschungs- und Entwicklungszentrum. Der gemeinsame Aufbau ukrainischer Häuser mit Ukrainern ist bereits unsere Mission. All dies wirkt sich direkt auf die Investitionskennzahlen aus: Wohnungen verkaufen sich schneller, Margen bleiben ohne Reputationsrisiken erhalten, und nach der Inbetriebnahme steigt der Preis, da das Produkt nicht an Wert verliert.
Ein fünfgeschossiges Wohngebäude, entworfen vom Architekturbüro KUDIN architects für Vlasne Misto. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Wenn Architektur zur Strategie wird
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass nicht Technologie oder Finanzen eine Stadt prägen, sondern strategische Entscheidungen darüber entscheiden, ob ein Umfeld lebendig und nachhaltig wird oder eine Ansammlung zwar gut zusammengefügter, aber schnell veraltender Objekte bleibt. Bei Vlasne Misto werden diese Entscheidungen auf verschiedenen Ebenen getroffen – vom architektonischen Konzept bis zur Vertriebsstrategie –, laufen aber auf einen Punkt hinaus: die Verantwortung für das langfristige Ergebnis.
Anatoly Nemtsov beschreibt diese Verantwortung als einen schmalen Grat zwischen dem Notwendigen und dem Unnötigen: „Entscheidungen in der Phase der Raumplanung können das Baubudget um 30–50 % verändern, und nach der Planungsphase (der Phase der Ausführungsplanung) ist eine Korrektur ohne Qualitätseinbußen nahezu unmöglich. Daher ist es wichtig, ein Gespür dafür zu haben, was angemessen ist und was eine unnötige finanzielle Belastung für den Kunden darstellt. Eine bewährte, verständliche Basislösung ist von Vorteil. Wo menschlicher Kontakt mit Material oder Raum die Stimmung beeinflusst, sollte Zeit in Best Practices und Details der Nutzererfahrung investiert werden. Es geht um die Bedürfnisse des Endnutzers: Komfort, Sicherheit, Sensoren, direkte Kommunikation. Im Idealfall sind diese Dinge unsichtbar: Sie funktionieren einfach. Das sollte zum Mindeststandard werden.“
Planung eines Stadtblocks mit Wohn- und öffentlichen Gebäuden. Bild mit freundlicher Genehmigung von Vlasne Misto.
Andriy Bidakov betont, dass dies ohne eine feste Gesamtvision unmöglich sei: „Der Wert und die Einzigartigkeit von Vlasne Misto liegen in der genehmigten Gesamtplanung und der Ausrichtung auf Komfort als Grundwert für die Bewohner der gesamten Stadt. Es geht um die freie Bewegung in einem großen Gebiet nach klaren Regeln des Zusammenlebens. Diese Gestaltung des Lebenskontexts wird durch städtebauliche und technologische Lösungen realisiert, auf die sich eine Gruppe von Visionären geeinigt hat.“
Aus Vertriebssicht wird diese Strategie nicht durch Versprechungen, sondern durch die nachvollziehbare Logik des Umfelds vermittelt, erklärt Maria Zadnipryana, Vertriebsleiterin von Vlasne Misto: „Wir beginnen nicht mit Quadratmetern, sondern mit der Logik des Lebens. Wir erklären, dass Vlasne Misto ein ganzheitlich gestaltetes Umfeld ist, in dem jede Entscheidung langfristige Bedeutung hat. Es geht nicht um die Summe der Häuser, sondern um das städtebauliche Gefüge: wie die Nachbarschaften, Höfe und öffentlichen Plätze organisiert sind, wie Wohn-, Dienstleistungs- und öffentliche Funktionen miteinander verbunden sind.“
Nicht Technologie oder Finanzen machen eine Stadt aus, sondern strategische Entscheidungen bestimmen, ob ein Umfeld lebendig und nachhaltig wird oder eine Ansammlung gut zusammengesetzter, aber schnell veralteter Objekte bleibt.
„Man sieht nicht nur die Planung, sondern auch die Nutzungsszenarien des Raumes: wie man sich in der Stadt bewegt, wo man seine Zeit verbringt, wie verschiedene Teile der Umgebung miteinander interagieren. Tatsächlich verkaufen wir keine Wohnung, sondern die Gewissheit, dass die Umgebung nicht an Wert verliert, sondern sich gemeinsam mit den Bewohnern weiterentwickelt.“
Irgendwann im Jahr 1999, als der große Architekt, Visionär und Theoretiker Rem Koolhaas sich in den Grenzen der klassischen Architekturpraxis von OMA eingeengt fühlte, gründete er AMO, eine Forschungseinrichtung, die sich mit Medien, Politik, Energie, Kultur und Strategien befasste. Es war der Moment, in dem, wie er selbst sagte, „Bauen aufhörte, eine Frage der Architektur zu sein, und zu einer Frage der Strategie wurde“.
An diesem Punkt scheint Vlasne Misto heute zu stehen. Hier existieren Architektur, Ingenieurwesen, Wirtschaft und Sozialmodelle nicht mehr getrennt voneinander. Sie sind zu einem einzigen Management-Netzwerk zusammengefügt – komplex, nichtlinear, aber fähig, die Stadt als langfristige Ressource zu nutzen.
