Чия хата скраю? Як міста обирають локації для майбутнього капітального житла переселенцям

Людині властиво шукати найпростіший шлях вирішення проблем. Колективний розум українських держслужбовців і посадових осіб працює так само. Оскільки найкращі ділянки вже давно приватизовані, віддані в оренду або визначені у фонд «для своїх людей», обираючи землю під будівництво для сімей, які втратили дах над головою, чиновники і депутати часто йдуть найпростішим шляхом. Виділяють під забудову неліквід: території зі складними гідрогеологічними умовами, землю на околиці, а то й за межею міста. Освоєння таких земель — інфраструктура, комунікації — обійдеться у круглу суму. А питання і без того на мільярди: ООН у співпраці з урядом України, Світовим банком і Єврокомісією підрахувала, що сума, потрібна для відновлення України, наразі становить $411 млрд.

Розпорядником бюджетних коштів на відновлювальні роботи, зокрема й на будівництво нового житла, призначено Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури. Пропозиції вносять військові адміністрації. У квітні 2023 року Кабмін схвалив Стратегію державної політики щодо внутрішнього переміщення на період до 2025 року. Також затверджений відповідний операційний план на 2023–2025 роки. Стратегія розроблена Мінреінтеграції за підтримки Ради Європи. До напрацювання документа також долучилися експерти громадських і міжнародних організацій, які опікуються захистом прав внутрішньо переміщених осіб.

Незважаючи на настільки широке коло співавторів, Стратегія містить дуже мало конкретної інформації про майбутні кроки та пріоритети. Вона найбільше нагадує виправдувальний лист, у якому, немов ланки замкнутого кола, перераховуються причини, що дозволяють сформулювати цю саму стратегію. Наприклад: «Оцінка реальних потреб і можливостей громад у забезпеченні доступу до житла значно ускладнена через відсутність системного механізму такої оцінки та масштаб проблеми. Місцеві фонди житла є обмеженими або відсутні, механізм залучення інвестицій на місцях потребує покращення».

За словами Ірини Верещук, мета документа зокрема — навіяти оптимізм переселенцям: «Переселенці мають відчути, що вони — не самі. Вони мають відчути плече держави. Держава має дати їм імпульс будувати нове життя». (Суб’єктивна ремарка: чи відчула я, автор цієї статті та ВПО, плече держави? Чомусь ні.)

В операційному плані на 2023–2025 роки, який додається до Стратегії, вдається знайти кілька цифр. Мінреінтеграції, обласні адміністрації та органи місцевого самоврядування планують зайнятися питанням поетапного розселення внутрішньо переміщених осіб із місць компактного поселення аж у ІІ кварталі 2024 року. Не зовсім зрозуміло, куди саме переселяти людей, оскільки планування відновлення регіонів і територій, що постраждали внаслідок збройної агресії проти України, відстрочене на ІV квартал 2024 року, а формування фондів житла для тимчасового проживання — на другу половину 2023 року.

Про плани капітального будівництва ні в Стратегії, ні в операційному плані нічого немає, а саме слово «будівництво» в документах не трапляється жодного разу

Не виключено, що нове капітальне будівництво має регулюватися окремим законом, але… Погодьтеся, трохи дивно, що в ієрархічно більш загальному тексті державної стратегії щодо вирішення проблем переселенців про нього навіть не згадується.

Тим часом, щоб забезпечити переселенців житлом, знадобиться щонайменше 600 тисяч квартир — це підрахунки Кирила Тимошенка, який презентував ще восени 2022 року Fast Recovery Plan. Той же Тимошенко оптимістично рапортував, що перші 2000 квартир буде збудовано за 5–6 місяців, і ВПО зможуть жити в них так довго, поки їхні рідні міста не будуть відновлені, після чого житло, що звільнилося, передадуть військовим і медикам. Але з критерієм Fast уже не склалося. Фактично всюди процес загальмувався на рівні оформлення документації на землевідведення та проєкти.

Плани та гектари

За відсутності узагальненої комплексної інформації (на що також нарікали автори державної Стратегії) доводиться складати пазл з уривчастих повідомлень, що рандомно потрапляють у стрічку новин. Картина складається досить строката та неоднозначна.

У Полтаві, згідно з інформацією, оприлюдненою в «Урядовому кур’єрі», під нове будівництво багатоквартирних будинків для переселенців виділили 7 гектарів на вулиці Лазурній. Ця ділянка знаходиться поряд із полями, безнадійно відрізана від міста промзоною та багатокілометровою забудовою з приватних будинків і дач. Оскільки мережі приватного сектора непридатні для підключення багатоповерхівок, до житлового комплексу доведеться прокладати окремий водогін, каналізацію, електромережі. Тільки на проєкт нових комунікацій витрачено вже півтора мільйона гривень, вартість самих робіт поки що невідома. Найближча автобусна зупинка знаходиться за кілометр, лікарня — за півтора кілометри.

Ескізний проєкт вартістю понад мільйон гривень, замовлений Департаментом будівництва, містобудування та архітектури Полтавської облдержадміністрації ТОВ «Укрбілдінвест», оптимізму не додає. Окрім 8-ми шестиповерхових будинків, оточених паркуванням і полями, на ділянці немає жодної інфраструктури, і вона навіть не планується. У цокольних поверхах будівель не передбачено комерційних чи громадських просторів. Проєктувальники пояснили, що такою була вимога замовника — Полтавської обласної військової адміністрації.

Окрім 8-ми шестиповерхових будинків, оточених паркуванням і полями, на ділянці немає жодної інфраструктури, і вона навіть не планується. У цокольних поверхах будівель не передбачено комерційних чи громадських просторів

Ось як прокоментував журналістам цю ситуацію начальник Полтавської обласної військової адміністрації Дмитро Лунін: «За комфортністю проживання, можливо, ті, хто займається генпланом міста, уточнять план цієї ділянки, проведуть усі заходи, щоби там з’являлася необхідна інфраструктура — магазини та інший бізнес. Впевнений, що там, де будуть люди, бізнес також з’явиться. Буде певний потік мешканців, там щось збудують».

Будівництво бетонних коробок і паркування коштуватиме державі 2,4 млрд гривень. Навряд чи розрахунок на те, що хтось, колись і якось перетворить бетонні джунглі на місце комфортного проживання, можна назвати «сучасними стандартами» міського планування, про які з кожної трибуни говорять міністри та президент. Втім, про інклюзивність, інтеграцію та доступність у Полтавській ОВА теж своєрідні уявлення. Наприклад, модульне містечко на понад 500 осіб тут будують на території обласної психіатричної лікарні, яка розташована серед пустирів на північній околиці міста. Тим часом тон публікацій у місцевій пресі — однозначно гордовитий.

У Кропивницькому ще у квітні 2022 року підібрали ділянки загальною площею 180 га під будівництво 20-ти п’ятиповерхових будинків для ВПО. Одна з найбільших ділянок — близько 40 га на вулиці Генерала Жадова. Це місце на околиці міста відоме своїми недобудовами періоду 90-х. Компанії-банкрути не доводили свою справу до кінця через відсутність купівельного попиту — район досить депресивний. Можливість реконструкції якоїсь із недобудов не обговорювалася. Минуло понад рік, але тема нового будівництва з якихось причин повністю зникла з інформаційного простору. Одне з останніх повідомлень — депутати вирішували питання землевідведення на сесії міськради.

Що говорити про капітальне будівництво, якщо навіть питання з тимчасовим ще не закрите. У Чернівцях у квітні урочисто відкрили модульне містечко для 224-х ВПО, побудоване за кошти, отримані від ЄС та уряду Німеччини. Ділянка у 6 га знаходиться в районі Садгора на вулиці Іларія Карбулицького. Формально — місто, фактично — передмістя. Але дитячий садок і школа поряд. Ще два містечка розташовані в Чорногузах і Банилові, селах у глибині області. Місцевість мальовнича та малолюдна. Для відпочинку — чудово, для активного життя та роботи — навряд чи.

Як повідомляють місцеві ЗМІ з посиланням на Департамент соціально-економічного розвитку Чернівецької міської ради, сім багатоквартирних будинків планують звести на вулиці Богдана Лепкого коштом ЄС. Ця локація також на околиці міста.

Хмельницький планує будувати житло для ВПО та ветеранів у масштабах мікрорайону. Місто отримало грант від Північної екологічної фінансової корпорації (НЕФКО) на 8,4 млн євро. Ділянка в 10 гектарів, яку знайшло для реалізації проєкту місто, розташована між мікрорайоном Гречани та селом Олешин. Також свого роду цілинні землі на березі Південного Бугу. Місту доведеться простягати нові комунікації та будувати котельню.

Взагалі формулювання «знайшли ділянку», «шукали можливість виділити», які часто вживаються чиновниками, звучать дуже дивно для міст із низькою щільністю забудови та великими площами. Ті ж Чернівці, де не знайшлося вільного місця близько до центру навіть для модульних містечок, за площею займають 9 місце в Україні — 153 квадратних кілометри. Тобто саме місто — удвічі більше за Вінницю, а населення — на 100 тисяч людей менше. Але чомусь у Вінниці знаходять можливість будувати соціальне житло в центрі.

Назар Коваленко про досвід Вінниці

Нещодавно команда «Інституту розвитку міст» спільно з вінницьким комунальним підприємством «Агенція просторового розвитку» провели публічний захід, де оголосили результати дослідження, яке показало, що точкове будівництво соціального капітального житла виправдане та вигідне саме в житлових районах, що вже склалися. Для Вінниці найперспективніші з погляду можливого ущільнення райони — це Вишенька та Замостя.

Директор «Інституту розвитку міст» Назар Коваленко розповів PRAGMATIKA.MEDIA про проведене дослідження та підготовлений «Кризовий план житлового будівництва».

Назар Коваленко: «У Вінниці вже 10 років діє програма будівництва муніципального житла. Місто будує власним коштом будинок і за собівартістю продає квартири певним категоріям населення — багатодітним сім’ям, ветеранам, ВПО, співробітникам бюджетної сфери. Налагоджено взаємодію з банками: місто дає банку гарантію погашення кредитів, а банк надає кредити на пільгових умовах громадянам, які отримали право на викуп соціальних квадратних метрів. У середньому вартість цього житла на 10-30 % дешевше від ринкової  (первинний ринок).

Зрозуміло, дешеве житло можна побудувати тільки в тому разі, якщо воно розташоване поблизу вже наявної інфраструктури, інакше до кошторису плюсуються мільйони на прокладання комунікацій і доріг, а також якщо ділянка перебуває в муніципальній власності, тобто землю не треба викуповувати.

Спочатку знайти подібні ділянки було проблематично, оскільки найпривабливіші в центрі міста вже були приватизовані. Тому перші соціальні будинки будувалися на околиці. Але останні два будинки зводяться вже у сформованих житлових районах, де є вся супутня інфраструктура, і цінність цього доступного житла не лише буквальна, але й полягає також у тому, що соціально незахищені категорії мають рівні можливості з більш забезпеченими людьми, які можуть самостійно купити собі квартиру. Під час вибору локації міські планувальники орієнтуються на місця, де сформовано транспортну інфраструктуру: є зупинка громадського транспорту поряд, є школа, дитячий садок, амбулаторія чи лікарня, сформовано комерцію.

Дешеве житло можна побудувати тільки в тому разі, якщо воно розташоване поблизу вже наявної інфраструктури, інакше до кошторису плюсуються мільйони на прокладання комунікацій і доріг

Вінниця поки що не має досвіду залучення донорських грошей чи коштів із зовнішніх джерел саме під нове будівництво. Був досвід ремонту гуртожитків для ВПО за гранти міжнародних партнерів – GIZ, ACTED, але це інша історія.

З досвіду вивчення політик тих міжнародних організацій, які готуються інвестувати в житло, можу сказати, що для них питання соціальної справедливості є дуже важливим. Особливо в контексті будівництва житла для соціально вразливих категорій — переселенців, які втратили все, і зараз, можливо, навіть не мають роботи. Для них неприпустимо будувати житло на околиці, віддалено від усіх, утворюючи соціальне гетто. Це найважливіший критерій для наших міжнародних партнерів. Люди повинні мати максимум можливостей для інтеграції. І нарівні з тими, хто мав змогу купити собі квартиру в хорошому районі, вони також повинні мати можливість там жити. Щоб не виникало сегрегації та поділу на райони для бідних і багатих.

У нашому Кризовому плані ми сформували модель доступного житла, відштовхуючись від кількох ключових принципів, які виходили від керівництва Вінниці.

По-перше, соціальне чи доступне житло не може бути ізольованим і відокремленим. З погляду міського розвитку, Вінниці нецікаво та неправильно зводити окремий будинок для ВПО, окремий для бюджетників. Це має бути мікс соціальних категорій, мікс вінничан і приїжджих, щоб люди швидше інтегрувалися.

По-друге, не слід будувати одразу серію нових будинків компактно — вони мають бути розкидані містом у вже сформованих районах. Наприклад, один із соціальних будинків збудували в найпрестижнішому районі — мікрорайоні Поділля. Це новий мікрорайон приблизно на 20 тисяч осіб, де комерційне житло орієнтоване на середній клас і вище. І на тій самій ділянці було збудовано будинок із соціальними квартирами. Спеціально, щоби створити комунікацію між людьми з різним рівнем доходів. Також у цю модель ми закладаємо умову, що доступне житло має на всіх рівнях — фінансовому, соціальному, просторовому — бути інтегрованим у міське життя».

Ганна Бондар про неможливість вплинути на ситуацію згори

Народна депутатка Ганна Бондар, авторка низки законопроєктів і нормативних актів, які безпосередньо стосуються міського планування та міської політики, вважає, що держава не зможе вплинути на міських чиновників, змусивши їх обирати для переселенців найкращі з вільних локацій.

Ганна Бондар: «Ми не повинні перебувати в ілюзіях щодо перспектив, мені здається, реальна перспектива у нас не найприємніша. Я не бачу можливості регулювати питання щодо виділення земельних ділянок під будівництво житла для ВПО зверху — це повноваження місцевих органів влади. Наша найбільша проблема, яка зараз болісно оголилася, — це відсутність комунального житла загалом. Нема банку квартир, які можна розподілити між постраждалими внаслідок російської агресії людьми. Процедура компенсації складна й тривала — люди звертаються до держави, держава колись у майбутньому пред’явить рахунок РФ. А житло потрібне зараз.

Кожне місто має будувати ці квартири «для себе» — у тих місцях і в тій кількості, як необхідно місту в плані розвитку. Для цього міська влада має вести активний діалог із представниками приватного бізнесу, власниками землі та девелоперами.

У Німеччині ще кілька років тому я була свідком, як муніципалітет вирішує питання із соціальним житлом: вони проводили наради з девелоперами та обговорювали на них ціни на майбутні квадратні метри. У наших умовах така відверта, чесна і публічна розмова поки що просто неможлива. А там це нормально — сідати за стіл переговорів, обговорювати комерційні питання та домовлятися з девелопером, який винайняв землю. У нас, з одного боку, немає житла для постраждалих людей, а з іншого — тисячі порожніх чи покинутих квартир, бо загалом демографія негативна. І прогнозувати дуже складно, бо ми не знаємо, скільки людей повернеться.

Кожне місто має будувати ці квартири «для себе» — у тих місцях і в тій кількості, як необхідно місту в плані розвитку

Україна не перша країна, яка стикається з відтоком населення. У Лейпцигу після об’єднання Німеччини спорожніли цілі квартали, які будувалися на околиці в післявоєнні роки для того, щоб розселити там людей. Але в 90-х багато жителів центру переїхали до міст Західної Німеччини, а жителі з околиць переселилися на їхнє місце в центр. І мікрорайони на околиці перетворилися на напівпорожні та небезпечні території. Наприклад, вулиця Георга Шварца (Georg-Schwarz-Straße) наприкінці 90-х стала напівпорожньою. Але в муніципалітеті розробили програму реновації та створили механізм відродження подібних районів: набрали команду урбаністів, які працювали над проєктом перепланування та редизайну. Насамперед необхідно було розшукати власників порожніх квартир. Для цього навіть наймали детективів. Власникам пропонували варіанти: наприклад, чи згодні вони надати свої квартири під студентське чи соціальне житло. Навіть якщо власники отримували символічну оплату, це все одно було вигідно, оскільки безхазяйне житло швидко занепадає.

Також у господарів з’ясовували, чому вони виїхали, що саме їх не влаштовувало, чого не вистачало для комфортного життя. Наприклад, мешканцям низки будинків заважав спати трамвай. Після модернізації лінії він став майже безшумним. Район озеленили, висадили дерева на місці паркування. Всі ці заходи дали результат: коли я приїжджала до Лейпцига у 2014 році, на вулиці Георга Шварца були порожніми 70% квартир, а вже у 2018 році ця цифра скоротилася до 30%. Але хотілося б, щоб ми зараз не закладали в цемент помилок, які в майбутньому доведеться героїчно долати.

Ще минулого року ВР ухвалила Закон 2389-IX, який визначає основні правові, економічні, соціальні, екологічні, гуманітарні та організаційні засади державної регіональної політики як складової частини внутрішньої політики України, встановлює особливості відновлення регіонів і територій, що постраждали внаслідок збройної агресії проти України. Але вся стратегія має спиратися на локальні програми комплексного відновлення територій для кожного міста та ОТГ. За фактом, такі стратегії розробили одиниці.

Очевидно, що для міст на лінії фронту це зараз неактуальне завдання та й фізично неможливе. Наприклад, у Святогірській громаді залишилося лише 6 співробітників міської ради. Загалом багато урбаністів, архітекторів, фахівців із міського планування виїхали до Європи. Можливо, нам варто сформувати виїзні команди проєктувальників, які можуть виїжджати в різні міста України та розробляти для них програми розвитку, щоб потім можна було зібрати з них візію для кожного окремого регіону та держави загалом».

Іван Вербицький про соціальну інклюзію

Іван Вербицький, директор аналітичного центру Cedos, вважає, що уряд і не повинен формулювати якесь універсальне рішення, щоб спустити його зверху на рівень міст, оскільки в кожному населеному пункті є абсолютно індивідуальні умови та контекст.

Іван Вербицький: «Так, у нас є проблеми з просторовим плануванням. У великих містах генплани оновлювалися незрозуміло коли, а якщо й оновлювалися, вони не надто відповідають сучасним підходам до міського планування. І все-таки я б утримався від того, щоб давати якісь єдині рекомендації для всіх. Однак є кілька умов, на які необхідно звертати увагу під час вибору локації для будівництва як постійного, так і тимчасового.

Перше: щоб ці місця не були виключені із загальноміського життя, тобто не можна їх розташовувати десь на околиці, куди не їздить громадський транспорт, де немає шкіл, садків, культурних просторів. Навіть якщо йдеться про приміські локації, важливо, щоб вони не були відірвані від життя. Тому що це означатиме виключення людей, які там проживають. Переселенці і так вже пережили багато тяжкого, і тим більш важливою є їхня інтеграція та адаптація.

Ми бачили приклади модульних містечок, які створювалися після 2014 року, і в деяких випадках, наприклад у Запоріжжі, вони розташовувалися на відшибі. Дуже важливо не повторювати таких помилок.

Наступна умова, на яку я звернув би увагу, — це соціальна інклюзія. Буде помилкою будувати окремий будинок для ВПО та окремий будинок для іншої категорії. Зрозуміло, що оскільки існує величезна потреба створити одразу багато нового житла, то, можливо, будуть навіть окремі квартали для переселенців. Міксувати буде непросто. Але надалі слід створювати можливість для інтеграції, адаптації, інтеракції. Якщо людей селити окремими компактними групами, то, очевидно, інтеграція не відбуватиметься.

Соціальна інклюзія важлива. Буде помилкою будувати окремий будинок для ВПО та окремий будинок для іншої категорії

Я не зовсім погоджуюся з тим, що фахівців не вистачає. Якщо мати бажання, їх можна знайти. Звичайно, в якийсь момент, якщо взяти і задіяти всіх фахівців у роботі, можливо, це питання дефіциту кадрів і з’явиться. Але зараз я знаю, що є чимало вільних людей. Можна залучити спеціалістів з-за кордону. Але й в Україні достатньо фахівців, які можуть зробити роботу не гірше за іноземців. Є чудовий приклад у Львові, де ще минулого року було проведено конкурс на муніципальне житло для пацієнтів, які проходитимуть реабілітацію в центрі «Незламні». Цей конкурс виграло бюро Олега Дроздова Drozdov & Partners, але й інші проєкти, подані на конкурс від українських архітекторів, були дуже гідними».

Муніципальне житло на вулиці Миколайчука у Львові буде збудоване коштом ЄС. Грант у 19,5 мільйона євро, призначений для реалізації цього проєкту, — поки що найбільша сума, виділена європейськими донорами на будівництво соціального житла для постраждалих від війни українців.

Ділянка під будівництво розташована на північному кордоні міста. І можна було б також навести цей приклад як «будівництво на околиці». Проте від початку цей житловий комплекс сплановано як частину Національного реабілітаційного центру «Незламні» (Unbroken). Відповідно фізична близькість до нього є принципово важливою, особливо якщо йдеться про людей з обмеженою мобільністю.

Проєктувальники постаралися нівелювати фактор віддаленості від міських активностей, передбачивши у складі комплексу центр соціальної та професійної адаптації, а також дитячий центр. Житловий мікрорайон Збоїща належить до територій пріоритетного розвитку з погляду міської влади. Між західною та східною частинами цього мікрорайону розташований парк, загальноосвітня школа та дошкільний навчальний заклад. Проєкт розвитку території передбачає продовження трамвайної лінії від вул. А. Лінкольна до нових будинків. Також у львівській мерії обіцяють створити в мікрорайоні ідеальну велоінфраструктуру. Якщо ці плани реалізуються, то район Збоїща стане повноцінною частиною загальноміського організму.

Іван Вербицький: «Поруч є зелені зони, і це також непогано для реабілітації. Прокладання трамвайної лінії — ідея хороша для міста загалом. Завжди треба оцінювати ситуацію в комплексі. Якщо ділянка далеко від центру, але там є гарне транспортне сполучення, то все ОК. Важливо, щоб це транспортне сполучення було і було зараз, а не через 30 років».

Анна Кирій про те, чому міста обирають легкий шлях вирішення проблеми виділення землі

Заступниця голови Архітектурної палати НСАУ Анна Кирій упевнена, що вільні локації для капітального будівництва можна за бажання знайти навіть у центрах міст, і пояснює, чому виділення ділянок пов’язане зі складнощами, які місцеві чиновники не готові та й не хочуть долати.

Анна Кирій: «Проблема номер один — дуже низька якість містобудівної документації. Можемо згадати про відсутність актуального генплану Києва, але я впевнена, що така ситуація в більшості міст України є в принципі. Якби були актуальні генеральні плани, стратегії розвитку, детальні плани територій, і всі вони були підготовлені заздалегідь, то зараз можна було б просто їх виконувати у форсованому режимі. А оскільки у нас уся документація готувалася на замовлення забудовника чи заради обслуговування бізнес-інтересів, а не на замовлення міста заради його розвитку, — ці детальні плани територій орієнтовані насамперед на бізнес-питання, наприклад будівництво комерційного житла.

А ось проблеми, з якими ми зараз стикаємося, — дефіцит доступного житла та соціальної інфраструктури — у цій документації в принципі не відображені. Це проблема первинна та глобальна. Як змусити міста розробляти плани, я, щиро кажучи, просто не знаю. Має бути якийсь тиск громади, громадська ідея, об’єднана адвокація архітекторів,. Ну і має бути та сама політична воля органів місцевого самоврядування, щоб якось це зрушити.

Друга проблема — невирішені майново-правові питання. Наші міста побудовані переважно за модерністськими принципами, і було б непогано реалізувати стратегії ущільнення житлових районів і кварталів модерністських міст. Таких концепцій та європейських досліджень дуже багато, але вони не реалізуються. Насамперед через майново-правові питання, пов’язані із земельними ділянками. Вони вже комусь належать, процес землевідведення складний. Та й немає розуміння, як у принципі працювати з міською тканиною, як можна перерозподілити ці території. Необхідно займатися ущільненням, і про це говорять усі авторитетні урбаністи, які працюють із модерністською забудовою. Працювати зі щільністю міста, зокрема в центрі. Але це складні проєкти.

Наші міста побудовані переважно за модерністськими принципами, і було б непогано реалізувати стратегії ущільнення житлових районів і кварталів

Складні проєкти українці не люблять — і це є третім важливим моментом. Нелюбов до складних рішень і бажання йти шляхом найменшого опору. Взяти вільну ділянку, швидко побудувати, швидко здати. Швидкість у нас у пріоритеті. А складні рішення не можуть бути швидкими, над ними треба працювати, вирішувати, як саме прибудувати нову будівлю до вже наявного будинку, як працювати в тісній плямі забудови.

Людям-переселенцям треба жити не в ізоляції, не на околиці, а в місці, де є інфраструктура, культурна складова, пам’ятки, парки, музеї. Щоб поринути в контекст нового місця, куди вони переїхали. І щоб цей контекст був гостинним, привабливим. Звичайно, має бути тиск суспільства, необхідно артикулювати проблему та вирішувати її на рівні міст. Збільшувати міста найчастіше шкідливо: чим більша територія, тим дорожче обслуговування. Ті прості рішення, які ми ухвалюємо зараз, можуть призвести до негативних наслідків у майбутньому. Це як енергоефективність — спочатку треба заплатити дорожче, щоби потім економити. Але… здається, ми не готові.

Є ще суто людський фактор: зацікавленим людям вигідна швидкість і простота рішень. Забудовник зацікавлений максимально швидко отримати землю та побудувати, люди теж зацікавлені максимально швидко отримати квадратні метри. Проблеми, які виникнуть у майбутньому, — хто ж про них хоче сьогодні думати. Їх вирішуватимуть ситуативно».

Надтурбота про людей і міста — як нам її не вистачає!

Історії будівництва державного соціального житла вже півтора століття. Півтора століття сміливих блискучих експериментів і резонансних невдач, подібних до безжально знесених комплексів Pruitt-Igoe і Robert Taylor Homes.

І навіть ті проєкти, які сьогодні належать до шедеврів, наприклад іконічний комплекс Alexandra Road estate у Лондоні, у 70-х роках XX століття називали «злочином».

Автор цього легендарного проєкту Нів Браун ледь не втратив ліцензію, а його репутацію як архітектора, що виконував держзамовлення, було зруйновано. Він дивом уникнув тюремного ув’язнення, адже зірвав усі терміни будівництва та в 4 рази перевищив кошторис!

Ділянка, виділена під будівництво соціального житла на місці знищеної бомбардуваннями хаотичної старої забудови району Камден, була вкрай невдалою: вона розташовувалась уздовж залізничної магістралі. За нашими ДБН — у санітарно-захисній зоні. Браун запропонував технічне рішення: фундаменти будинків спираються на гумові колодки, а восьмиповерховий блок уздовж шляхів, завдяки своїй зикуратній формі, працює як шумовий бар’єр. У складі комплексу — дитячий садок, молодіжний клуб, громадський парк, ігрові майданчики. Квартири мають власні мінісадки на терасах.

Архітектурна та інженерна складність проєкту стала причиною перевищення витрат. На думку британських лейбористів того часу, це було дуже дорогою надтурботою про мешканців соціальних квартир

Але навіть якщо архітектори здатні вирішити проблему шуму, закласти в проєкт суспільні простори та максимізувати озеленення, то питання з транспортними зв’язками та комунікаціями залишається в компетенції міських чиновників. Чи захочуть українські архітектори ризикувати своєю репутацією подібно до Ніва Брауна чи відмовлятимуться від проєктування лише тому, що місцева влада виділила під забудову відверто невдале місце?

Щоб уникнути майбутньої деградації соціального житла, урбаністи пропонують спочатку уважно обирати локацію, закладати великі суми авансового фінансування, інвестувати в матеріали й технічне обслуговування будівель, а також уникати сегрегації та формувати соціально різноманітні спільноти. Шукати рішення, які дозволять розв’язати одразу кілька проблем і збільшать кількість вигодонабувачів. На практиці це не так вже й складно, тому навіть дивно, що лише одиниці градоначальників бачать у необхідності будувати муніципальне житло не проблему, а можливість розвитку в умовах глобальних масштабів допомоги та матеріальної підтримки. У Житомирі, наприклад, знайшли ділянку під багатоквартирні будинки поряд зі спальним мікрорайоном Хмільники та включили до грантового проєкту будівництво школи, де навчатимуться діти старожилів і новоселів. Про Вінницю та Львів ми вже розповідали.

Серед політиків, які усвідомили, що Fast Recovery Plan насправді реалізується дуже slowly, починає набирати популярності ідея про те, що як будувати неякісне соціальне житло на околиці, то можна взагалі його не будувати, а роздати постраждалим сім’ям компенсації, щоб вони могли розпорядитися ними на власний розсуд і зняти питання з порядку денного. З одного боку, звучить розумно. З іншого — це ніяк не вирішить проблему відсутності фондів соціального житла та соціальної інфраструктури, які потрібні навіть найблагополучнішим містам у мирний час.

 

Матеріал створено за участю CFI, Agence française de développement médias, у рамках проекту Hub Bucharest / Residency Yak Vdoma.