«Будувати не можна зупинитися»: ставимо кому на місце

Незважаючи на ризики та ракетні атаки, будівництва оживають у західних регіонах, у Києві та Київській області і навіть на Лівобережжі — у Дніпрі. Що це? Парадоксальна реакція на масові руйнування? Прояви бійцівського характеру? Чи логіка та математика нової реальності? Обговорюємо з лідерами галузі та нашими партнерами — DAYTONA GROUP, Greenville, DIM, Vlasne Misto — причини цього вітального феномена, мотивацію девелоперів та інвесторів, а також можливі прогнози. І як бонус — розповімо про секретний будівельний план «Малберрі-Харбор», який забезпечив союзникам перемогу у Другій світовій війні.

Перші дні: відчай і втрати

Перші дні після початку широкомасштабного вторгнення шокували українську економіку. Здавалося, що будівельна галузь як найвразливіша, на тлі інтенсивних обстрілів, високих цін на енергоносії та падіння попиту на ринку, не просто стагнує, а взагалі помре.

Відразу ж було заморожено флагманський проєкт «Великого будівництва» президента Володимира Зеленського, в рамках якого у 2020–2021 роках відбувалася активна модернізація дорожньої мережі, шкіл і лікарень. Тоді в будівельну галузь частинами вливалися гроші із зарезервованих на програму 4,1 мільярда євро (426 мільйонів євро виділяв Європейський банк реконструкції та розвитку). Тоді частка будівництва у внутрішньому ВВП України зросла до 3,3%. Для порівняння — у благополучній і стабільній Європі вона балансує на рівні 5–7% ВВП. Але в лютому 2022 року стало очевидно, що заплановані ресурси доведеться спрямувати на інші потреби.

Не лише український, а й світовий будівельний ринок похитнувся, відчувши гострий дефіцит сталі та будівельних матеріалів загалом через порушення логістичних ланцюжків. Але в Україні дефіцит відчувався майже як критичний. Зупинилося виробництво клінкерної цегли через неможливість доставки сировини — вогнетривкої глини з півночі Донецької області. Було знищено завод з виробництва будівельних сумішей під Бахмутом. Знищено та захоплено металургійні підприємства в Маріуполі. Постраждав від ракетного обстрілу найбільший в Україні завод із виробництва мінвати в Житомирі. Все це плюс інфляція призвело до того, що за 2022 рік ціни на будматеріали та роботу зросли у гривні більш ніж удвічі.

І все ж таки ще навесні, після звільнення Київської області, настрої змінилися і стали оптимістичнішими. Незважаючи на стрімке зростання цін і щоденні тривоги, один за одним оживали будівельні майданчики. Спочатку очікувалося, що головною точкою докладання сил стане відновлення зруйнованого житла та будівництво нового. Але попри численні дискусії, презентації, переговори та меморандуми програма Fast Recovery Plan так і не стартувала. Зведення модульних тимчасових будиночків для переселенців навряд чи можна вважати масштабним заходом, що впливає на галузь. Докладніше ми писали про амбітні плани та реальність у циклі статей «Житло для ВПО».

Як не дивно, але найактивніше наразі триває будівництво не інфраструктури чи бюджетного житла, а житлових будинків бізнес- та преміумкласу. А як же ризики?

Страшний сон девелопера

Увечері 28 липня 2023 року російська ракета «Іскандер» влучила в 12-поверхову будівлю в центрі Дніпра на перетині вулиць Короленка та Костомарівської. Прямим попаданням було зруйновано  три верхні поверхи кутових секцій, квартири на трьох інших поверхах постраждали.

ЖК GENEVE — це проєкт девелоперської компанії DAYTONA GROUP. Другу чергу комплексу — той самий будинок, який став мішенню російської армії — добудували вже після початку широкомасштабного вторгнення і здали в експлуатацію у квітні 2022 року. Багато мешканців встигли заселитися до будинку, але в більшості квартир ще тривали оздоблювальні роботи.

Враховуючи руйнівну силу «Іскандера», новий будинок продемонстрував дивовижну міцність. Хребет будинку — несуча конструкція, зведена за монолітно-каркасною технологією із залізобетону, — вистояв. Руйнувань зазнали лише безпосередні місця влучання. Удар не викликав масштабного загоряння: навісний фасад із керамограніту з негорючим базальтовим утепленням, як і належить, був пожежобезпечним. У DAYTONA GROUP упевнені, що конструктив будівлі можна повністю відновити за кілька місяців.

Девелоперська компанія за власні кошти зголосилася провести попереднє обстеження будівлі із залученням профільних спеціалістів щодо першочергових аварійних заходів, комплексне обстеження для виявлення прихованих пошкоджень, розробити робочий проєкт, допомогти розібрати завали та додатково виділила мільйон гривень безоплатної допомоги на відновлювальні роботи.

Незважаючи на оптимізм у питанні відновлення ЖК GENEVE, всі розуміють, що вкотре (після трагедій Маріуполя, Бахмута, Вугледара, руйнувань у столиці та десятках українських міст і сіл) стали свідками реалізації сценарію, який кожен український девелопер бачить у страшних снах: коли об’єкт, над створенням якого кілька років працювали сотні людей, а сотні людей інвестували свої гроші, стає жертвою невибіркового варварського обстрілу. І все ж у DAYTONA GROUP не мають наміру зупинятися — компанія продовжує активно будувати житлові комплекси в Дніпрі (ЖК MAYAK, ЖК MARSHALL) та розпочала реалізацію проєкту в Ужгороді (ЖК MAVERICK).

Про прецедент із ракетою, плани відновлення та загальну ситуацію на ринку нерухомості PRAGMATIKA.MEDIA розповів один із власників DAYTONA GROUP Андрій Орлов.

PRAGMATIKA.MEDIA: Отже, ви заявили про готовність виконати власним коштом частину робіт із відновлення житлового будинку, в який влучила ракета. Чому саме девелопер узяв на себе зобов’язання щодо відновлення, адже будинок уже здано в експлуатацію та передано ОСББ?

Андрій Орлов: Ми розпочали відновлювальні роботи раніше, ніж підготували всі документи, оскільки розуміли свою відповідальність. Ми взяли на себе витрати на проведення комплексного обстеження монолітного каркасу, інженерних мереж і можливих прихованих пошкоджень. Складність у тому, що нам доводиться розробляти самостійно документацію та технологію відновлення, оскільки не існує таких норм, такого порядку, який би регламентував відновлення багатоквартирних будівель, що постраждали від влучання російської ракети. Місто теж бере на себе значну частину видатків, допомагає нам пройти бюрократичні процедури.

Співвласники ОСББ також мобілізувались, прийняли рішення та проводять збір коштів, щоб відновити проєктний стан будинку та життя в ньому. Ми розуміли, що документи готуватимуться дуже довго, тому розпочали відновлювальні роботи в перші дні після прильоту. Допомогли розбирати завали, для чого знадобилася спеціальна будівельна техніка — кран та підйомники. У наших інтересах, щоб до зими як мінімум ізолювати верхні поверхи, оскільки якщо залишити конструкції будівлі відкритими, то погода може завдати шкоди не менш серйозної, ніж ракета. Тим більше, в будинку продовжують жити люди — адже квартири від 7 поверху та нижче не зазнали значних ушкоджень. Комплекс  GENEVE для нас знаковий важливий  проєкт, який наша команда реалізовувала з ентузіазмом та любов’ю. Тому цілком природним є прагнення впорядкувати все якнайшвидше.

P.M.: Наскільки складний і дорогий процес має бути? Руйнування масштабні?

А. О.: Виявилося, що цей «Іскандер» не такий вже й руйнівний, як здавалося, принаймні щодо залізобетонної конструкції. Вже зараз я можу сказати, що у нас немає сумнівів у тому, що конструкція зберегла свою цілісність.

Цей випадок приніс нам усім дуже важливий досвід: ми переконалися в надстійкості та надійності залізобетонних конструкцій. Цей кейс наголошує на пріоритетності використання залізобетону в будівництві, особливо в зонах із високим ризиком природних і техногенних катастроф. Порівняно із цегляними конструкціями, залізобетонні виявилися більш стійкими та здатними зберегти структурну цілісність.

P.M.: Коли після лютого 2022 року ви поновили будівельні роботи на об’єктах? Якими темпами ведете будівництво зараз?

А. О.: На всіх наших об’єктах люди вийшли працювати вже за 2 тижні після початку широкомасштабного вторгнення. Я думаю, що ми були першою в Україні будівельною компанією, яка поновила роботу.

Відтоді ми здали в експлуатацію вже 2 об’єкти. Було тяжко, бо реєстри не працювали. Всі виконавчі структури, комунальні служби теж не мали раніше досвіду роботи за умов повномасштабної війни. Проте ми все це пройшли і здали ЖК MOZART і якраз другу чергу ЖК GENEVE.

На інших наших будівництвах ми йдемо близько до графіку, затвердженому відповідно до умов договорів. Так, ситуація нестабільна. Ми стикаємося зі змінами в логістиці постачання матеріалів. Деякі постачальники банкрутують, йдуть із ринку, з’являються нові. Але найнепередбачуваніший чинник — це мобілізація. Кількість робітників у наших підрядників змінюється, і вони не завжди можуть виконувати всі роботи у встановлений термін. Пошук нових будівельників та інженерів займає час, що позначається на графіках. Але ми завжди прагнемо надолужити встановлені терміни.

Можливо, наша активність спровокована якимось шоком, який нас мотивував і змусив колектив працювати більш організовано та злагоджено.

P.M.: У міжнародній страховій практиці війна вважається форс-мажором, який тимчасово звільняє сторони від виконання зобов’язань. Як ви захищаєте бізнес від інфляції чи руйнування внаслідок обстрілу? Чому продовжуєте вкладати кошти та зусилля в те, що може бути зруйноване за лічені секунди? Якою є ваша основна мотивація?

А. О.: Війна — це потужний удар по бізнесу. І я дуже гордий, що наша компанія змогла вистояти. По-перше, у нас великий колектив, у якому понад триста людей. DAYTONA — це компанія повного циклу, яка містить фінансову структуру, відділ продажу, генпідрядника та архітектурне бюро. Збереження колективу було критично важливим.

По-друге, маємо близько 1700 клієнтів-інвесторів, які довірили нам свої гроші. Зупинка будівництва — це консервація об’єкта, припинення постачання матеріалів і порушення зобов’язань перед підрядниками та партнерами. Є юридичні зобов’язання, які не можна так порушити. І, до речі, війна не є підставою для відмови від виконання зобов’язань.

Якщо ми заморожуємо будівництво, то розморозити його буде надзвичайно складно, навіть скажу — малоймовірно. Ніхто не знає, скільки триватиме війна. Ось уявіть ситуацію: якби ми навесні 2022 року заморозили наші будівництва, то залишили б уже майже на два роки людей без роботи. Хто їм платитиме? Як вони житимуть? Кожен має сім’ї. Багато наших співробітників воює, їхні сім’ї потребують підтримки.

Є й суто технічний аспект. Кожен об’єкт має певний ступінь готовності та певні сезонні види робіт, які не можна просто кинути фізично. Їх треба закінчити, щоб матеріали та все, що там є, залишалися в теплі, щоби на них не потрапила вода.

Всі ці обставини ні технічно, ні морально не дозволяли нам узяти та законсервувати будівництво. Я справді не розумію, як забудовники, що припинили свою діяльність чи заморозили будівництво, їх відновлюватимуть.

P.M.: Ваші клієнти продовжують виконувати зобов’язання зі свого боку? Виплачують розстрочку?

А. О.: Звичайно, ми весь цей час перебували й залишаємось у тісній комунікації з нашими клієнтами. Перші місяці, розуміючи ситуацію, ми дозволили людям не платити. Переважна більшість покупців купувала нерухомість на виплату. Хтось продовжував сплачувати внески, але близько 80% людей тимчасово не сплачували нічого. Потім ми звернулися до них із проханням почати погашати заборгованість, якщо вони хочуть, щоб ми продовжували будівельний процес.

Ми розуміли, що кожен має свої серйозні проблеми. Хтось пішов воювати, хтось виїхав, вивіз дітей. Стільки важких і поламаних доль… Тому ми не давили ні на кого морально, намагалися порозумітися з нашими клієнтами для правильного погашення заборгованості. Деяким людям ми навіть повернули їхні внески, бо вони не спромоглися платити далі. Вони прийшли і чесно сказали: «Хлопці, у мене все зруйновано, все складно, я не маю можливості платити далі». Були неприємні ситуації, коли нас просто намагалися обдурити, але ж це винятки. Зараз 90% людей платить, і ми вдячні їм за це. Вони бачили прогрес на наших будівлях, ми комунікували, розповідали, показували, і це все загалом переконало наших клієнтів-інвесторів і залучило нових покупців.

P.M.: Коли, за вашими прогнозами, ціни на квадратні метри в новобудовах повернуться до довоєнного рівня? Що відбувається із цінами за квадратний метр у вас?

А. О.: Ціни за квадратний метр у нас завжди були прив’язані до долара. Так і лишилося. Я більше скажу, що квадратні метри на деяких об’єктах у нас навіть подорожчали в доларовому еквіваленті. Ми не знижували ціни, бо не знижували нашої планки якості — це наша політика. Ми зобов’язані здати проєкт саме в такому вигляді, якості, використавши саме ті матеріали, які обіцяли. Тому, з урахуванням інфляції та подорожчання всієї логістики, ми не можемо знизити ціну, яка сьогодні цілком адекватна ситуації. Ми не готові робити подарунок спекулянтам-перекупникам. І підвищувати не хочемо, незважаючи на те, що наш заробіток не можна порівнювати із 20-м — 21-м роками.

Нерозпроданих квартир у нас лишилося не так багато. На  об’єктах, що будуються в Дніпрі, із 315 квартир у ЖК MAYAK наразі лишилося не проданих усього 35 квартир, у MARSHALL із 460 — всього 32. Звичайно, було б неправдою заявити, що продажі йдуть довоєнними темпами. Дзвінків майже стільки ж, але кількість реальних угод зменшилася істотно, природно. Наприклад, ЖК MOZART у 2021 році ми продали за 30 годин і самі були вражені. Нині темпи не ті. За останні 2–3 місяці попит на квартири ще знизився. Зазвичай у вересні спостерігається збільшення попиту, але тепер ми в іншій реальності. Думаю, це пов’язано з невизначеністю через майбутню зиму.

P.M.: А що ви очікуєте від майбутньої зими? Прогнози різні, і більшість — досить песимістичні.

А. О.: Ми теж готуємось до зими, розуміємо, що може не бути електроенергії. Минулого року ми купили генератори, щоб не переривати будівництво в умовах блекауту, забезпечувати постійну роботу кранів і підігрів бетону. Поступово ми адаптуємось до нових умов.

P.M.: Добудовуючи об’єкти, розпочаті до широкомасштабного вторгнення, ви вносите зміни до проєкту з урахуванням того, що люди починають вимагати автономних комунікацій і наявність бомбосховищ? А щодо нових проєктів?

А. О.: У нових проєктах ми враховуємо необхідність автономних комунікацій і сховищ. Але й рішення у спроєктованих раніше об’єктах іноді випереджають час, наприклад у нашій будівлі MAYAK був запланований підземний рівень, який ми оснастили всім необхідним обладнанням для того, щоб використовувати його в екстремальній ситуації як укриття на 1200 осіб (Про цей проєкт, який має повернути Дніпру статус української «столиці висоток», PRAGMATIKA.MEDIA писала у 2021 році. — Прим. ред.).

У нових будинках, безумовно, проєктуємо все за новими нормами. На нашому новому об’єкті в Ужгороді, під який уже готується майданчик, бомбосховища включені до проєкту.

P.M.: Звучала версія, що, використовуючи товарні запаси будматеріалів за довоєнними цінами у 2022 році для завершення будівництва об’єктів класу бізнес і преміум, українські девелопери по суті позбавили державу можливості використовувати ці матеріали для ремонту та будівництва доступного житла для постраждалих від воєнних дій. Деякі політики та представники місцевої влади так виправдовують те, що роботи з відновлення просуваються дуже повільно. Можете прокоментувати?

А. О.: Чесно кажучи, я ніколи не чув про таку проблему від наших підрядників. Я не можу сказати, що ми колись обирали матеріали, які призначалися для державних потреб. Можливо, це пов’язано з тим, що ми для проєктів преміумкласу використовуємо дорогі ексклюзивні матеріали. Потрібна інформація про номенклатуру матеріалів та їхні характеристики, які види арматури, бетону чи цегли повинні використовуватися в роботах із відновлення за бюджетний рахунок. До речі, загалом скорочення обсягів будівництва в Україні практично виключило проблему товарного дефіциту. Припускаю, що в перші місяці могли бути проблеми з арматурою. Але ми завжди активно закуповували матеріали заздалегідь, і на момент вторгнення у нас був сформований запас на складах і заводах. Ну а ексклюзивні оздоблювальні матеріали, плитка, фасади і в довоєнні часи імпортувалися з-за кордону, на внутрішньому ринку України їх практично не було.

P.M.: Давайте трохи ширше подивимося на ситуацію. Як ви бачите вирішення проблеми дефіциту доступного житла в Україні та зокрема у вашому місті? Сьогодні питання про розміщення українців, які втратили свої будинки через агресію росії, стало актуальним не лише із соціального, а й з економічного та політичного поглядів. Як великий девелоперський бізнес може допомогти в цьому питанні?

А. О.: Для правильного вирішення цього завдання необхідно мати точні дані. Це математика, якої я навчаю своїх дітей. Якщо дані неправильно зібрані, то результат буде помилковим, навіть якщо завдання вирішують найрозумніші люди. Важливо знати, скільки людей втратили житло і скільки з них реально потребують нового. Важливо визначити кількість на ринку житлової нерухомості економкласу, яка порожня і не продається з якихось причин. Збір і аналіз цих даних є найскладнішою частиною. Потім можна було б працювати з власниками цієї нерухомості, обговорювати варіанти викупу квартир для муніципальних фондів. Можливо, зрештою з’ясується, що Україні не так багато потрібно будувати нового бюджетного житла.

P.M.: Які дії уряду, на вашу думку, могли б стимулювати ринок нерухомості України в умовах, в яких ми зараз перебуваємо?

А. О.: Формула по суті проста. Потрібно знизити собівартість будівництва. Це можна зробити, насамперед усунувши корупційні моменти. Диджиталізація процесів у будівництві може спростити отримання дозвільної документації та знизити можливість корупції. Важливо заохочувати виробників будівельних матеріалів, оскільки їх виробництво всередині країни завжди дозволяє знизити собівартість. Податкова політика відіграє важливу роль, тут просто непочатий край роботи, і поки що непомітно, щоб хтось із урядовців намагався знизити податкове навантаження на українських підприємців і промисловців. Нам дуже важливий інвестиційний клімат, і для цього як мінімум необхідно закріпити в законодавстві захист приватної власності, щоб інвестори відчували себе захищеними та впевненими в тому, що їхні вкладення убезпечені. Невідчужувана та недоторканна приватна власність — основа всіх успішних економік.

Експертна думка. Будуємо в Києві та області

Київ перебуває в умовно привілейованому становищі, оскільки він як столиця набагато надійніше захищений ППО від ракетних атак. І все ж у Києві падіння цін на нерухомість у 2022 році було найбільш різким: у перше півріччя ціни знизилися до рівня провінційного міста. Бізнес- і преміумклас втратили до 25% вартості. Зростання намітилося лише наприкінці року, але за весь 2023 рік ніяких суттєвих злетів не сталося.

А на Київщині, яка катастрофічно постраждала в перші тижні навали, динаміка цін на житло тепер дуже відрізняється залежно від географії: на півночі квартири дешевшають, на півдні дорожчають, але дуже повільно.

То що мотивує девелоперів, майданчики яких розташовані в Києві та передмісті? Нам відповідають Наталія Дубик, керівник проєктів компанії Greenville, Олександр Насіковський, співзасновник і керівний партнер групи компаній DIM, та Ярослав Корніяченко, CEO компанії Vlasne Misto.

PRAGMATIKA.MEDIA: Коли після лютого 2022 року ви відновили будівельні роботи на об’єктах? Якими темпами ведете будівництво зараз?

Наталія Дубик: Будівництво поступово відновили в кінці травня 2022 року. Нині темпи на наших київських проєктах — Greenville Park і Greenville на Печерську — повернулися на довоєнний рівень. Цьому передувала кропітка праця. Ми відновили роботу з підрядними організаціями та постачальниками будівельних матеріалів, оптимізували виробничі процеси в період регулярних відключень електроенергії та попри ракетні обстріли, розділили деякі процеси на складники, збільшили запаси будматеріалів, організували оперативну координацію між постачальниками та будовою.

В першому півріччі 2023 року в житловому комплексі Greenville Park ввели в експлуатацію паркінг першої черги. За 1,5 року з початку вторгнення збудували на Greenville Park сукупно 20 тис. кв. м. Щомісяця на офіційних сайтах обох наших ЖК ми публікуємо звіти про виконану роботу на будовах, де надаємо цифри та статистику. А в кінці вересня отримали сертифікат від Державної інспекції архітектури та містобудування України про запуск в експлуатацію 4 та 5 секцій у ЖК Greenville на Печерську.

Олександр Насіковський: Ми одними з перших поновили роботи на своїх майданчиках ще в червні 2022 року, фактично через два місяці після того, як росіяни відступили з Київщини та Чернігівщини. Команда готувалась до цього моменту весь час після деокупації: ми проводили аудит, прораховували супутні та нові ризики, виходили на зв’язок із підрядниками, тобто вели всі можливі підготовчі роботи, щоб процес запуску відбувся максимально безшовно. Відтоді ми ні на мить не зупиняли роботи на своїх майданчиках, тому навіть у перший рік повномасштабної війни ми здали майже 19 тис. кв. м. Люди безпосередньо бачили, як на майданчиках ведеться робота. І якщо на початку повномасштабного вторгнення за договорами розтермінування лише 10% сплачували справно, то тепер ця цифра сягає вже 70%. Рівно половина тих, хто купив у нас нерухомість, не чекає завершення війни і вже виконує свої зобов’язання. Бо бачить, що кожна гривня з їхньої кишені йде реально на будівництво, причому їхнього ж будинку, а не просто в новий котлован. Працюємо над тим, щоб до кінця року цей показник сягнув щонайменше 90%.

Наші темпи будівництва лишаються незмінними, це найкраще демонструє кількість квадратних метрів, які плануємо здати цього року: понад 60 тис. кв. м готується до введення в експлуатацію до нового року.

Ярослав Корніяченко: Під час складних боїв у Київській області та на всій території України наша команда, як більярдні кулі після удару, розмістилась на всій території нашої держави та за її межами, від архітектора до майстра будівельного майданчика. Щоб депресія не охопила колектив, а паніка не вплинула на свідомість і згуртованість потужної команди, щоб бути готовими до стрімкого старту відновлення економіки регіону, вже в середині березня ми продовжили проєктні роботи та виплати заробітних плат, навіть поповнили колектив архітекторів проєкту чудовими спеціалістами, які втратили свої робочі місця. Багато працівників будівництва стали на захист нашої держави.

Поступово, зі звільненням територій Київської області, ми з партнерами почали обговорювати відновлення будівництва на майданчику: перші будівельники повернулися в серпні 2022 року та поступово почали нарощувати темпи роботи й пошук будівельних матеріалів, що були доступні. Темпи реалізації проєкту нарощуємо та надолужуємо втрачене, будівельний результат хочемо наздогнати до кінця 2023 року та перевиконати план реалізації першої черги вже у 2024 році.

P.M.: Як ви захищаєте свій бізнес від інфляції чи руйнування внаслідок обстрілу? Чому взагалі продовжуєте вкладати кошти та сили в те, що може бути зруйноване протягом кількох секунд? Яка головна мотивація?

Наталія Дубик: Головна мотивація нашої команди — репутація групи компаній Greenville та відповідальність. У нас є зобов’язання перед нашими інвесторами, тому ми повинні їх виконати і завершити будівництво. Ще один фактор — підтримка економіки в екстремальний для країни період. Поки працює економіка, держава зможе функціонувати та боротися. А економіка складається зокрема з робочих місць, заробітних плат, податків тощо — це складна, взаємопов’язана багатофакторна система. Завдяки ЗСУ та силам ППО навіть у такий важкий час можемо спокійно працювати та реалізовувати свої плани.

На сьогодні кращий захист від інфляції — це інвестування в проєкти, прибуток від яких перевищує інфляційні ризики. Тому головним є купівельна спроможність населення. Криза, викликана війною, боляче вдарила по купівельній спроможності. Скорегувати негативні тенденції допомагає урядова програма підтримки іпотеки, поступово розширюється коло людей, які можуть скористатися пільговим кредитуванням. Наші фахівці завжди аналізують, чи не досягне питання купівельної спроможності своєї критичної межі, за якою проєкти стануть занадто ризиковими. Щороку ми формуємо бюджет на термін від 3 до 5 років, який враховує різні сценарії розвитку подій, зокрема й кризові.

Олександр Насіковський: Головна мотивація — це люди. Покупці, інвестори, партнери, підрядники, команда, а також всі-всі, хто так чи інакше задіяний у сфері будівництва житла. Нагадаю, що це понад 40 супутніх галузей. Відповідно це робочі місця, сплачені вчасно податки, а також будівельний мультиплікатор на рівні щонайменше 6,5 грн, здатний стати локомотивом відновлення України. Тобто кожна гривня, вкладена сьогодні в будівництво житла, впливає на економіку в сім разів більше.

Минулий рік був непростим для будівельної галузі. Девелопери по всій країні ввели в експлуатацію лише 7,11 млн кв. м житла проти 11,44 млн кв. м у 2021. У відсотковому співвідношенні спад становить 38%.

При цьому за останніми, але, на жаль, не остаточними підрахунками, понад 30 млн кв. м житла в Україні зазнали тих чи інших руйнувань, із них понад 65% узагалі не підлягають відновленню.

Це означає, що нам знадобиться як мінімум років 6 за найсприятливіших умов, щоб надолужити темпи й відновити втрачене житло. А якщо додати до кількості зруйнованого ще те, що давно потребує реновації через перевищений на десятки років період експлуатації, то терміни відновлення зростуть у кілька разів.

Це я до чого: будівельна галузь була, є і буде системоутворюючою в економіці країни, адже запит на створення сучасного, комфортного, безпечного, енергоефективного житла в країні колосальний. Це є пріоритетним питанням для повоєнної відбудови країни, в якій девелопери, на мою думку, мають брати активну участь: будувати не для проформи чи освоєння донорських грошей, а з розумінням реальних запитів і потреб українців.

Якщо говорити про рівень продукту, то для нас будівництво житла завжди було не про квадратні метри, а про створення якісної, сучасної, безпечної, наповненої сенсами та функціями території для життя та розвитку. І зараз, я вважаю, це ще більш актуально. Ми, попри всі виклики та намагання нашого північного сусіда знищити все живе та зруйнувати загальнолюдські цінності, обираємо тут жити, працювати, створювати нове, підтримувати одне одного. Живи більше — це не просто слоган нашої компанії, це філософія нашого сприйняття світу, яку ми відтворюємо в кожному нашому проєкті. В просторовому плануванні, ергономіці житла, створенні соціально-побутової інфраструктури, наповненні сервісами, в екстер’єрах та інтер’єрах.

Ярослав Корніяченко: Над фінансовою моделлю та майстер-планом Vlasne Misto, що є невід’ємними складниками проєкту в цілому, ми працювали більше 5 років до старту будівництва та передбачали кризові моменти у своїй стратегії на основі аналізу ринку нерухомості з 2004 року. За цей довгий період були політичні й економічні кризи, анексія частини території, тому фаза загострення теж не виключалась. Інфляція, зростання цін на матеріали закладалися відразу в стратегію збільшення або стримування ціни на наші об’єкти. Ще на старті для себе ми приймали рішення за рівнем рентабельності та передбачали найгірші варіанти, затверджували інструменти вирішення тупикових ситуацій і джерела дофінансування. Масштабність нашого проєкту дозволяє нам «зламати» свідомість клієнта та досягти хорошої ціни на кінцевий продукт, використовуючи якомога кращі матеріали в нашому сегменті. Співвідношення вартості гривні й міжнародних валют щось знівелювало, на щось негативно вплинуло.

Головний принцип нашого колективу і проєкту — не зупинятися, адаптуватися. Потрібно бути сильними і ставати ще сильнішими. Виборюючи незалежність країни, ми всі повинні боротися і на економічному полі бою: якщо зупинити проєктування, розпустити команду, втратити надію, виїхати за кордон і чекати, щоб держава зробила умови для повернення наших громадян, то потрібно мати більшу сміливість так вчинити щодо наших захисників, наших родин. Держава — це нація, соціум, який її створює. Як держава без людей, майстрів своєї справи, відвоює, відбудує, виростить тощо?

P.M.: Коли, за вашими прогнозами, ціни на квадратні метри в новобудовах повернуться до довоєнного рівня? Скільки сьогодні коштує ваш квадратний метр?

Наталія Дубик: Зараз у ЖК Greenville Park середня ціна квадратного метра в готовій квартирі становить 2200 у. о., а в тій, що будується, — 2000 у. о. У ЖК Greenville на Печерську, відповідно, у готовій квартирі вартість становить 2300 у. о., а в тій, що будується, — 2100 у. о.

Ціни наразі зростають через зростання собівартості будівництва: дорожчими стали будівельні матеріали, логістичні операції тощо. Повернення на довоєнний рівень можна очікувати лише зі стабілізацією воєнно-політичної ситуації в країні. Інакше кажучи, треба чекати завершення війни.

Олександр Насіковський: Мені здається, що актуальніше говорити про відновлення реального попиту на довоєнному рівні. Бо саме тоді ми зможемо говорити і про об’єктивне, закономірне зростання цін тими темпами, які б підтримували галузь, а не лише у відповідь на подорожчання собівартості будівництва, яке ніхто не скасовував.

Поки що лише в окремих класах і категоріях житла, в комплексах, що дійсно будуються і демонструють високий ступінь будівельної динаміки на майданчиках, попит відновлюється і конвертується в реальні угоди. Наприклад, ми від кінця березня й донині змогли відновити понад половину довоєнних обсягів платоспроможного попиту. Для розуміння: середній показник по ринку сягає 20% у кращому разі.

Наразі квадратний метр у комплексах групи компаній DIM коштує від $1400 до $3500 залежно від проєкту (комфорт+ чи бізнес-клас).

Ярослав Корніяченко: Не можу відповідати за всіх девелоперів, але я не бачив зниження цін, лише зниження попиту, продаж деяких об’єктів за цінами в гривні, що ніби в перерахунку курсової різниці виглядає як зниження ціни. Але ж ті об’єкти були побудовані ще за цінами 2020–2022 років.

Попит слабкий, люди продовжують перестраховуватися та шукають безпечні місця для своєї родини. Свідомість нашого соціуму змінилася докорінно, довіра до девелоперів на нульовому рівні, як до нових, так і до тих, хто зупинив більшість своїх будівельних майданчиків або не зміг адаптуватися до нових норм будівництва та цінової політики. Ціна поступово починає підніматися — і це адаптація до страхування ризиків, до зростання вартості енергоресурсів, матеріалів. Нині вартість у нашому проєкті від 1200 до 1350$/м², диференціація житла під час будівництва у 2024 році блокових будинків і малоповерхових багатоквартирних будинків дасть можливість встановити ціни від 850$/м².

P.M.: Є версія, що, використовуючи товарні запаси будматеріалів за довоєнними цінами у 2022 році для завершення будівництва об’єктів класу бізнес і преміум, українські девелопери по суті позбавили державу можливості використовувати ці матеріали для ремонту та будівництва доступного житла для постраждалих від воєнних дій. Деякі політики та представники місцевої влади так виправдовують те, що роботи з відновлення просуваються дуже повільно. Можете прокоментувати?

Наталія Дубик: Ми не купуємо будівельних ресурсів більше, ніж нам потрібно згідно з проєктами. По-друге, практично всі будматеріали, які ми купували після 24.02.22, були придбані за ринковою вартістю. Ті українські виробники, чия робота була зупинена через окупацію або пошкодження виробництва, були замінені на іноземних. У вітчизняних виробників ми купуємо будматеріали за поточними цінами.

Олександр Насіковський: Ми мали сформовані запаси будівельної продукції, тож використовували їх ще певний час для продовження будівництва житла. Згодом усі нові контракти укладались за актуальними цінами, адже це ринок, ніхто не буде продавати собі в збиток, це ж абсурд. Тому перекладати проблеми відбудови на плечі ринку — це не що інше, як шукати цапа-відбувайла. Справді, така собі ідея.

Я вам більше скажу, бізнес-клас і тим паче преміум далеко не одразу кинулись добудовувати на ринку, навпаки, розуміючи ризики, пов’язані з тим, що цільова клієнтура повиїжджала, ринок зосередився на комфорті та комфорті+, бізнес будувався точково, преміум теж. Тож причини повільного відновлення треба шукати деінде.

Ярослав Корніяченко: Я думаю, що про моральність повинні задумуватись ті представники влади, хто про це говорить і в цьому шукає виправдання. Ми багато своїх матеріалів віддали на допомогу постраждалим будівлям у межах не лише своєї ОТГ. Також більшу частину тимчасових будівель, контейнерів, деяку механізовану техніку теж передали на ЗСУ і для соціальних потреб, до того ж виконували і продовжуємо виконувати будівельні роботи за зверненнями.

Наш проєкт ми реалізовуємо в сегменті «комфорт» та «комфорт плюс», дефіциту матеріалів як такого не спостерігали і зараз не відчуваємо, дещо складніше стало з логістикою із закордону алюмінієвих профілів, скла, термодошки та деяких натуральних видів каменю для оздоблення фасадів. З нашим об’ємом закупівлі у 2022 році ми використовували складські запаси, закуповували лише імпортні матеріали та залізобетон.

Бонус: будівельні військові проєкти Черчилля

Одна з найвидатніших сторінок історії Великої Британії — будівництво під час Другої світової війни. Маловідомість фактів пояснюється секретністю програм, які реалізовувалися під керівництвом і суворим контролем уряду та спецслужб. Але сьогодні студентам-архітекторам та інженерам, звичайно, розповідають про мегабудівництва 1939–1945 років, зокрема про «Малберрі-Харбор».

Відправною точкою історії вважається 1939 рік. Ще за рік до німецької операції «Бліц», коли авіація гітлерівської коаліції безжально бомбила промислові міста та Лондон, перетворюючи на обвуглені руїни тисячі будівель, у кабінеті Вінстона Черчилля (на той момент першого лорда Адміралтейства) був складений секретний план щодо мобілізації будівельної галузі. Її взяли під жорсткий контроль. Незважаючи на дефіцит житла, уряд Великої Британії оголосив мораторій на цивільне будівництво, зокрема й приватне. Про бурхливе будівництво вже після перемоги в Лондоні та Ковентрі PRAGMATIKA.MEDIA раніше писала в циклі статей «Повоєнна відбудова міст». Але в період 1940–1945 будь-який проєкт на суму понад 500 фунтів стерлінгів (а в Лондоні гайки закрутили до символічної суми в 10 фунтів) мав отримати дозвіл спеціального департаменту. Всі запаси будматеріалів — деревину, сталь, цемент, асфальт, цеглу — теж узяли під державний контроль і охорону.

Це не означало, що девелопери, архітектори, інженери та будівельники залишилися без роботи. Навпаки, держава забезпечила будівельні компанії безліччю замовлень — термінових, що гарантовано оплачуються за спецтарифом, і секретних.

Підземний завод Bristol Aeroplane Company у Вілтширі будували 10 тисяч робітників, які працювали за змінами цілодобово. Держава інвестувала в проєкт 7 мільйонів стерлінгів (сьогодні — понад 200 мільйонів фунтів стерлінгів).

На будівництві заводу з виробництва боєприпасів у Стаффордширі працювало 11,5 тисяч осіб, зокрема 100 архітекторів. За цей об’єкт уряд заплатив 5 мільйонів фунтів стерлінгів.

Загалом у період із 1939 по 1945 рік Велика Британія побудувала 444 аеродроми для Королівських ВПС. Це вражає! Але рекордним за витратами та ефектом став проєкт «Малберрі-Харбор» — шедевр інженерної та будівельної думки

Це був модульний військовий порт із безлічі секцій з бетону та металу, які по воді буксирували в безпечні точки узбережжя Британії та через Ла-Манш до Нормандії. На реалізацію витратили від 30 до 40 мільйонів фунтів стерлінгів. У будівництві було задіяно 50 тисяч осіб, а основну частину робіт виконано за 6 місяців.

Завдяки цьому модульному плавучому порту США доставляли до Європи зброю, транспорт, живу силу. Президент США Дуайт Ейзенхауер заявив, що «ефект Малберрі перевершив наші найкращі очікування».

А модулі-кесони з плавучого порту потім використовували як фундаменти для швидкого післявоєнного житлового будівництва. Ніщо не було даремно. Можливо, через кілька років ми дізнаємося постфактум про подібні секретні будови в Україні?