Баланс имеет значение. Рецепты mixed-use для городской среды

Ирина Исаченко / Урбанистика /

Международная дизайнерская и архитектурная компания Gensler в свежем прогнозе Gensler’s Design Forecast 2019 рекомендует девелоперам и градостроителям почаще смешивать. Не напитки, а функции. Тренд mixed-use не просто остается на повестке дня, а становится все более влиятельным. Опасения, что глобализация приведет к культурному обеднению, в том числе и городской среды, не оправдались — мир стал еще более разнообразным за счет смешения идей, подходов, технологий и культур.

«Старая парадигма предполагала создание отдельных пространств для конкретного использования. Но сегодня мы ориентируемся на сочетание функций и интеграцию пространств ради более комфортной и благополучной жизни», — сообщают авторы прогноза Gensler’s Design Forecast 2019. И цитируют Адама Робинсона, основателя и президента корпорации Pacifica Group, который обращается к девелоперам и планировщикам: «Те, кто готов принести mixed-use в сообщества, будут получать стабильную выгоду в долгосрочной перспективе».

Смешанная среда открывает практически безграничные перспективы и вдыхает новую жизнь в города. Идея в том, чтобы провести ревизию городской ткани и активировать пустые и транзитные зоны с помощью социальных взаимодействий. Подобно тому как бармен наполняет пустой стакан ингредиентами для коктейля, современные урбанисты наполняют неиспользуемые пространства традиционными, новыми, иногда неожиданными функциями. И, конечно, возникает искушение разобраться в этой алхимии, чтобы затем спроецировать успешные примеры на окружающую нас среду обитания. Попытаемся?

Сила Z: старые и новые городские коды

Single-use zoning — монофункциональное зонирование — также называют «эвклидовым». Ссылка не на древнегреческого математика или его геометрическую систему, а на прецедент, который имел место в 1926 г. Жители поселка Эвклид в штате Огайо (США) восстали против намерений крупного застройщика Ambler Realty построить в границах этого населенного пункта жилой квартал с многоквартирными домами, предназначенными для рабочих из быстро развивающегося Кливленда. И хотя земельный участок площадью в 27 га находился в собственности Ambler Realty, жители деревни в суде противопоставили священному для американцев праву распоряжаться собственностью правила зонинга, утвержденные местным советом. Согласно нормам, на данной территории разрешалось строить лишь малоэтажные дома на одну семью. Процесс привлек внимание известных юристов и специалистов по планированию. Верховный суд принял окончательное решение в пользу общины Эвклида. После этого множество населенных пунктов в США воспользовались решением как прецедентным, чтобы разрешить аналогичные конфликты с застройщиками и в дальнейшем предупредить их, разработав довольно жесткие нормы зонирования.

Высокая концентрация людей — одно из необходимых условий городского разнообразия, ведущего к процветанию

 

Джейн Джекобс «Смерть и жизнь больших американских городов»

В каждом государстве — свое законодательство, регулирующее городское зонирование. Но в основном до конца XX в. города придерживались монофункциональной модели, когда территорию, однажды выделенную под строительство жилых домов или промышленных предприятий, разрешалось использовать только так и никак иначе. Многие урбанисты, в том числе и знаменитая активистка Джейн Джекобс, критиковали «эвклидов зонинг», считая его причиной расползания городов, социальной и расовой сегрегации. В качестве альтернативы Джекобс популяризировала идею смешанного (mixed-use) зонирования, обеспечивающего развитие устойчивых сообществ — проектирование районов с «активными нижними уровнями», которые удобны и привлекательны для пешеходов. В своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» Джекобс пишет о том, что сбалансированная комбинация жилья, офисов, сервисов и мест для активности создает безопасное и комфортное городское пространство.

Джейн Джекобс, активистка и основоположница «нового урбанизма». Фото: Bob Gomel. Источник фото: becomingjanejacobs.com

В книге «Лексикон Нового Урбанизма» американские архитекторы Андрес Дуани и Элизабет Платер-Зиберк трактуют mixed-use как «смешение функций в одном здании или на одной территории в пешеходной доступности». Коммерческие, жилые и даже индустриальные пространства смешиваются, а иногда накладываются друг на друга, создавая комфортную среду, позволяющую людям жить, работать и проводить досуг, не тратя время и ресурсы на преодоление расстояний. В странах Северной Европы, применяя подход смешивания функций к планированию городских районов, часто используют термин multiple intensive land use — многократное интенсивное землепользование.

Сбалансированная комбинация жилья, офисов, сервисов и мест для активности создает безопасное и комфортное городское пространство

Именно компактность районов, где нет необходимости использовать транспорт в повседневной жизни, создает массу преимуществ для жителей, строителей, городских планировщиков, к тому же экономит городской бюджет. Муниципалитеты тратят меньше средств на создание и поддержание инфраструктуры, люди чаще ходят пешком или ездят на велосипеде, что полезно для здоровья (в итоге уменьшается нагрузка на систему здравоохранения), снижается нагрузка на экологию (меньше автомобилей — чище воздух).

Сегодня традиционное зонирование по‑прежнему стоит на страже общественных интересов и предотвращает появление грязных или шумных производств в жилых районах, однако если речь не идет о возможном строительстве промышленных объектов — законодательство необходимо смягчать, считают современные урбанисты.

The Monroe Blocks — комплекс mixed-use, строящийся в центре Детройта по проекту датских архитекторов Schmidt Hammer Lassen. Разработка «Блоков Монро» является важным звеном стратегии развития и оживления города. Источник изображения: Schmidt Hammer Lassen Architects

«Коды зонирования — это невидимая, но влиятельная сила, которая может либо помочь, либо помешать созданию новых прекрасных городов в человеческом масштабе. Реформирование кодов — нелегкая задача для любого сообщества», — так урбанисты организации Smart Growth America представляют образовательные программы, цель которых — обучить чиновников и общественных активистов новым правилам городского «кодирования».

 

Голландский микс

Время — самая большая ценность в современном мире. Но если все, что необходимо для жизни, работы и досуга, находится рядом, то время можно использовать максимально продуктивно. И с удовольствием.

В прошлом томе PRAGMATIKA.MEDIA мы рассказывали о многослойном и мультифункциональном центре нового голландского города Алмере, Almere Center, мастер-план которого разработали в студии Рема Колхаса ОМА еще 25 лет назад. Этот проект получил множество наград за идеальное соотношение функций, плотности и концентрации активностей. Как сказал архитектор ОМА Флорис Алкемейде, который сегодня занимает пост главного государственного архитектора Нидерландов: «В этом генеральном плане мы создали многослойный город, в котором функции распределены по разным уровням, а суть формируется связями, которые мы создаем между этими уровнями. Мы заботимся о том, чтобы все функции были взаимополезными». Сегодня Almere Center считается лучшим городским центром в Нидерландах, а стратегию развития нового города до 2030 г. разработали в не менее знаменитом бюро MVRDV.

Комплекс mixed-use Valley, строящийся на границе делового района Зяудас и исторически сложившейся части Амстердама, является своего рода точкой перехода от монофункциональной городской среды к смешанной. Источник изображения: MVRDV

Сейчас по проекту MVRDV в Алмере, на полуострове в озере Вирвотер, строят идеальный город — Cité Idéale. В 2022 г. территория площадью в 45 га станет местом проведения Международной садовой выставки Floriade Expo, а после окончания этого масштабного 6‑месячного мероприятия Cité Idéale продолжит функционировать как новый устойчивый район Алмере с сельскохозяйственным рынком, рекреационной зоной, гостиницей, конгресс-центром, образовательным центром, смотровой башней и жилыми домами, разбросанными среди садов.

Придерживаясь принципов «разнообразие, свобода, устойчивость, счастье и общественное пространство», проектировщики MVRDV разрабатывают мастер-планы mixed-use для городов Европы, Азии и США. Это и девелопмент свободных от застройки территорий, и оживление постпромзон, а также восстановление функционального баланса в бетонных джунглях бизнес-сити. К примеру, для амстердамского делового района Зяудас MVRDV разработали впечатляющий проект жилого / офисного комплекса Valley.

Мастер-план Cité Idéale в Алмере, где в 2022 г. проведут Международную садовую выставку Floriade Expo. Источник изображения: MVRDV

«Финансовая миля» Амстердама Зяудас начал застраиваться офисами в начале 90‑х без предварительной разработки единого плана. Отследив тенденцию, муниципалитет Амстердама выступил против создания монофункционального кластера и решил развивать смешанную модель, что позволило бы деловому центру плавно интегрироваться в городскую ткань. Мотивация была простой — район, состоящий из офисов и штаб-квартир корпораций, уязвим и чувствителен к экономической ситуации и финансовым кризисам.

Было решено, что в Зяудас на миллион квадратных метров офисных пространств необходимо строить столько же жилых. А кроме мест для сна и работы людям необходимы кафе, бары, рестораны, спортзалы, музеи, парки, магазины. Все в целом и должно сформировать среду высокого качества.

Жилой комплекс Valley — это микс в миксе. Дизайн MVRDV словно иллюстрирует историю Зяудас и его трансформацию — переход от деловой монофункции к активному и разнообразному будущему. Комплекс состоит из трех башен причудливой конфигурации, объединенных стилобатом, подземным паркингом и торговым центром. Первые несколько этажей — офисные пространства, на верхних находятся жилые. Все 196 квартир отличаются друг от друга планировкой и размерами. Но самая важная часть проекта — это общая зеленая терраса (долина) на 4 и 5‑м уровнях стилобата. Туда можно попасть с улицы по пешеходной дорожке, подняться из офиса или спуститься из квартиры. Проектированием садов Valley занимался знаменитый ландшафтный дизайнер Пит Удольф, а это гарантия, что живая архитектура комплекса будет выглядеть эффектно круглый год и в любую погоду.

MVRDV разрабатывают мастер-планы mixed-use, придерживаясь принципа «разнообразие, свобода, устойчивость, счастье и общественное пространство»

Ориентация на работников умственного труда, которые имеют высокие доходы, позволяет привлечь к строительству внушительные инвестиции. Доступное жилье здесь тоже планируют строить, но в очень небольшом объеме, скорее, для декларации социальной инклюзивности. В основном объекты в Зяудас относятся к бизнес- и премиум-сегменту.

Вертикальное озеленение и сады на общественных террасах башен Valley спроектированы в коллаборации с ландшафтным дизайнером Питом Удольфом. Источник изображения: MVRDV

Правительство Нидерландов и власти Амстердама хотят видеть район как инновационную и глянцевую альтернативу туристическому центру с его кварталом красных фонарей, кофешопами, сквоттерами и граффити. Урбанисты опасаются, что Зяудас может превратиться в социально-культурный остров. «Смешивайте функции, но не забывайте смешивать людей, — призывает голландский журналист и городской исследователь Йост Зонневельд, — иначе новые, международно ориентированные районы всегда будут проигрывать в привлекательности историческим старым центрам».

 

50 инноваций для Торонто

Самый инновационный район в мире, который призван установить новый стандарт городской жизни в ХХI в., — так амбициозно в Sidewalk Labs позиционируют будущее строительство на восточной набережной Торонто. Амбиции и желание быть «самым… в мире» — это генетические черты, которые Sidewalk Labs получила от цифрового гиганта Google через материнскую корпорацию Alphabet Inc. (В 2015 г. в Alphabet Inc. решили, что в их обойме не хватает компании, которая занималась бы строительством городов будущего, и создали Sidewalk Labs, инвестировав, по данным Forbes, почти миллиард долларов за 4 года.)

Участок проектирования Sidewalk — промзона вдоль восточной набережной Торонто. Источник изображения: Picture Plane / Sidewalk Labs

«Мы здесь, чтобы ускорить городские инновации», — так говорят о своей миссии в Sidewalk Labs. Через 2 года компания от организации Waterfront Toronto получила крупный заказ — разработать проект развития восточной набережной города. На разработку проекта в Sidewalk Labs, по их утверждению, потратили $ 50 млн. Свою работу проектировщики начали, в точности следуя сценарию плейсмейкинга — с изучения мнений и пожеланий жителей Торонто. Всего опрошены более 20 тыс. человек.

В июне 2019 г., после многочисленных интригующих анонсов, Sidewalk Labs презентовали проект — в 4‑х томах с подробнейшим описанием! Такой шаг снимает с разработчиков все возможные обвинения в «непрозрачности» и автоматически устраняет поверхностных критиков: хочешь что‑то возразить по существу, будь добр, сначала изучи документы. «Мы понимаем, что предоставили вам невероятное количество информации на 1 524 страницах, а также несколько тысяч страниц технических приложений, — заявил журналистам генеральный директор Sidewalk Labs Дэн Докторофф. — Но если мы хотим решить проблемы города, то необходимо делать это по‑новому. Мы предлагаем дорожную карту достижения инклюзивного роста и широкого спектра целей».

«Мы здесь, чтобы ускорить городские инновации», — так говорят о своей миссии в Sidewalk Labs

Документ включает конкретные предложения и планы по развитию двух районов Quayside (4,8 га), Villiers West (8 га) и концепцию инновационного развития и экономического катализатора для всей территории набережной площадью в 77 га — эту часть плана назвали аббревиатурой IDEA. В Villiers West будет построена новая канадская штаб-квартира Google. К проектированию зданий привлечены архитектурные хедлайнеры Snøhetta, Heatherwick Studio и Michael Green Architecture.

Всего в рамках мастер-плана будут реализованы 50 инновационных технологий, практик и подходов. Все здания района Quayside планируют построить из деревянных CLT-панелей, тротуары и проезжая часть станут подогреваться в холодное время суток, дорожная инфраструктура будет идеальной для распознавания ИИ беспилотных автомобилей, а всепогодная архитектура защитит пешеходов от ветра и дождя. Все это будет управляться масштабной сетью из датчиков, камер, сенсоров и вписываться в концепцию smart. Да что там вписываться — задавать тон в этой сфере. При этом услуги и сервисы в районе станут доступными по цене для среднего и нижнего классов. Жилье будет составлять 67 % от всей запланированной застройки в Quayside. При этом 40 % квартир обещают продать по цене ниже рыночной. Доступное жилье — это основа инклюзивного общества, как считает Дэн Докторофф.

Застройка района Quayside станет первым этапом реализации масштабного инновационного проекта Sidewalk. Источник изображения: Picture Plane / Sidewalk Labs

Утопично? Между тем в Sidewalk Labs утверждают, что реализация проекта в границах территории IDEA позволит создать 44 тыс. рабочих мест и генерировать ежегодное поступление $ 4,3 млрд в бюджет Торонто в виде налогов. И добавит 14,2 млрд долл. США в год к валовому внутреннему продукту Канады (ВВП). За счет чего? Прежде всего за счет правильного смешения функций — грамотного распределения объектов торговли, общепита, сервисов, создания пространств, привлекательных для пешеходов. С учетом того, что улицы благодаря архитектуре и инфраструктуре будут активными в любую погоду и практически круглосуточно, любой бизнес в самом инновационном районе мира просто обречен на процветание.

Суждено ли сбыться планам Sidewalk Labs и увидим ли мы модель «самого инновационного города мира» в действии? Председатель Waterfront Toronto Стивен Даймонд сразу после июньской презентации мастер-плана раскритиковал предложение о расширении области градостроительного эксперимента на 77 га набережной, назвав эту экспансию преждевременной: «Waterfront Toronto и Sidewalk Labs имеют очень разные взгляды на то, что требуется для успеха». Власти Торонто и управляющая компания хотят сначала получить материальное подтверждение успешного запуска Quayside.

Все здания района Quayside планируют построить из деревянных CLT-панелей. Большинство открытых уличных пространств будут исключительно пешеходными. Источник изображения: Picture Plane / Sidewalk Labs

К тому же как только Sidewalk Labs объявили о том, что готовятся к разработке мастер-плана для Торонто, их намерения подверглись шквальной критике. Близость к Google и намерения сделать новый район максимально «умным и технологичным», вызвали у канадцев опасения, что под угрозой приватность их частной жизни. После консультаций с жителями разработчики предлагают для сбора и контроля использования данных создать независимый Urban Data Trust. В Sidewalk Labs обещают соблюдать обязательства деидентификации и конфиденциальности, без согласия пользователей не делиться личной информацией ни с одной из родственных компаний, включая Google.

Дэн Докторофф уверен, что разработчикам удастся утвердить свой проект, достигнув соглашений и с властями, и с общественными группами. «Это все равно, что собрать кубикРубика с 50‑ю гранями», — иронизирует он.

 

Городской коктейль по‑украински

Поиск точного рецепта волшебного коктейля, способного оживить самый депрессивный квартал, район или даже целый город, безусловно, ведется как теоретиками, так и практиками. Исследованиями занимаются сотни ученых, урбанистов-исследователей, архитекторов. На бумаге такие решения выглядят как алгебраическое уравнение четвертой степени, ведь кроме трехмерной пространственной системы координат для успешного запуска эффективной модели mixed-use имеет значение и временной фактор. Но поскольку в мире не существует одинаковых городов, точно также не существует и универсальных рецептов.

Киев живет без утвержденного зонинга, как, впрочем, и без нового генерального плана

Киев продолжает и сегодня жить без утвержденного зонинга, как, впрочем, и без нового генерального плана, все еще де-юре ориентируясь на документ 2001 г., а фактически — на разработки времен плановой экономики СССР. И, как объясняют в Киевсовете, без утверждения нового генплана утвердить зонинг невозможно. Сам план зонирования разработан — с ним можно ознакомиться на сайте kga.gov.ua, но именно он и вызывает критику от игроков рынка недвижимости, формальных и неформальных урбанистов, крупных и мелких застройщиков. А также самих горожан. Ситуация почти патовая: все признают, что четкие и детальные правила необходимы, но каждый пытается выписать их «под себя». Из хорошего: по крайней мере, киевлянам не надо реформировать старые коды.

Бессистемная и ненормированная застройка Киева превращает его в город «без лица». Фото: supero.fun

Для создания эффективного объекта или квартала mixed-use необходима территория не менее 3 га, и для этой цели оптимально подходят постпромзоны, которых в Киеве около сотни. Проектированием смешанной среды занимаются на Рыбальском, где ячейки квартальной застройки наполнены смыслом и содержанием. Урбанисты и девелоперы реализуют множество акупунктурных вмешательств на территории плоского Подола, стараясь оживить улицы, площади и максимизировать использование пространств.

Еще один пример, к которому PRAGMATIKA.MEDIA обращалась уже не раз, — это концепция развития исторической местности Китаево, разработанная SAGA Development и Perfect Group совместно с архитектурными бюро Architectural Prescription и ZOTOV&CO. В отличие от промзоны, где проектирование возможно начинать с чистого листа, местность Китаево имеет сложившуюся идентичность, обусловленную наличием Свято-Троицкого Китаевского монастыря, близостью национального природного парка «Голосеевский» и памятника археологии национального значения «Китаевское городище». Эту идентичность едва не разрушили намерения застроить территорию безликими монофункциональными высотками.

Архитектурное, ландшафтное и функциональное разнообразие заложено в основу концепции развития исторической местности Китаево. Источник изображения: Architectural Prescription

Проектировщики нидерландского архитектурного бюро Architectural Prescription предлагают решение, которое, с одной стороны, снимает с территории стигму «неэффективного землепользования», с другой — создает условия для жизни, работы, образования, досуга и отдыха. Поскольку для буферной территории между заповедным лесом и городом квартальная застройка неуместна, архитекторы предлагают создать гибкий биофильный каркас с распределением зданий малой и средней этажности, а также основных функций вдоль велосипедно-пешеходной оси. Подробнее о функциональной рецептуре для Китаево, а также почему там не должно быть супермаркета или торгового центра, PRAGMATIKA.MEDIA рассказал основатель Architectural Prescription архитектор Гриша Зотов.

Гриша Зотов, основатель голландского бюро Architectural Prescription и автор проекта развития исторической местности Китаево

PRAGMATIKA.MEDIA: Работая над проектом развития Китаево, ваша команда использовала оптимальное соотношение жилой и нежилой функций как 75 / 25. Это среднестатистическое (среднеевропейское) соотношение или оно рассчитывалось уже с учетом какой‑то украинской специфики? Если да, то какие факторы принимались во внимание?

Гриша Зотов: Это среднеевропейское, цивилизованное соотношение функций для любого небольшого города или поселения, не имеющего какой‑то узкой специализации, то есть не построенного вокруг, предположим, АЭС или крупного индустриального объекта. Чтобы город был самодостаточным, чтобы не было оттока населения, чтобы жители не тратили время на поездки на работу, чтобы он соответствовал современным трендам устойчивости, необходимо проектировать именно в такой пропорции.

Именно рынок диктует запрос на распределение офисных и торговых площадей

P.M.: Можно подробнее детализировать распределение офисных, торговых и социальных площадей?

Г. З.: Среднестатистическое среднеевропейское соотношение можно вычислить, но здесь ссылаться на него неправильно. Поскольку в этом случае начинает влиять фактор рыночной экономики. Именно рынок диктует запросы, чего должно быть больше. Причем этот запрос меняется с течением времени. Даже в основной пропорции можно смело закладывать люфт в 10 % — на рыночный регулятор. А если рассматривать детальное соотношение функций внутри «нежилой» доли, то здесь влияние станет еще более значительным. Поэтому проект должен быть максимально гибким, сама архитектура зданий — позволять менять функцию объекта в зависимости от актуальных требований.

Жилая застройка на границе с исторической местностью Китаево. Фото: Андрей Ветошкин

P.M.: То есть объекты должны быть способны изменять функцию, к примеру, днем работать как офис, рынок, школа, а вечером как нечто иное?

Г. З.: Школа — это как раз хороший пример. В советской парадигме школа — это что‑то незыблемое и неприкасаемое. Монофункциональное. Но как раз школа — это чаще всего здание, которое большую часть времени никак не используется. Поэтому здесь надо перенимать европейский опыт. Спортивные площадки, спортзал, бассейн в часы занятий работают для учеников, а вечером превращаются в общественные. Также с концертными залами, библиотекой, школьными мастерскими. И так с любым зданием — главная задача активировать его в режиме 24 / 7. Особенно в контексте децентрализации. Наш проект предполагает строительство новой крупной школы и модернизацию спортивной — там мы планируем достроить почти 75 % объема в формате небольших корпусов. И мы проектируем их именно такими, многофункциональными.

P.M.: Предполагает ли проект развития местности Китаево создание традиционных офисных пространств или вы считаете более эффективным формат коворкингов?

Г. З.: Жестко разделять рабочие пространства на моноофисы и коворкинги, я считаю, неправильно. Это тоже будет регулироваться рынком. Основная идея заключается в том, чтобы разбросать офисы равномерно вдоль главной оси поселения. Они могут находиться на первых этажах жилых домов. Или в небольшом, малоэтажном здании. Но ни в коем случае нельзя концентрировать офисы в одном месте, создавая отдельный деловой кластер. Сейчас даже Дефанс (Париж), Зяудас (Амстердам) — это территории, куда пытаются интегрировать побольше жилья, чтобы активировать их после 18 часов. Потому что иначе они превращаются в темную и опасную зону во внерабочие часы. Это и вопрос безопасности, и вопрос рационального использования пространства и ресурсов.

Сервисы, магазины и офисы не выделяются в отдельный кластер, а равномерно распределяются по территории. Источник изображения: Architectural Prescription

Играет роль и привлекательность рабочего места для потенциальных сотрудников. Почти никто сегодня уже не мечтает пополнить ряды офисного планктона и проводить по 8 часов сидя за столом. Почему ты, выбрав для жизни красивое и удобное место, должен большую часть дня перекладывать бумаги в каком‑то унылом бетонном ангаре? Я не вижу в этом никаких привлекательных моментов. Как альтернатива — небольшие офисы или типология SOHO (small office home office), когда у тебя мастерская или офис на первом этаже здания, окна которого выходят на активную улицу, а на втором этаже студия, где ты живешь. И вечером ты можешь использовать пространства офиса-мастерской-магазинчика как собственную гостиную. Мы считаем, что эта модель более современная и ее необходимо популяризировать.

Современный тренд — когда инвесторы не гонятся за немедленной сверхприбылью

P.M.: А что касается магазинов — мастер-план предусматривает строительство какого‑то супермаркета?

Г. З.: Мы противники строительства супер-мега-гипермаркетов. Мини-маркеты, рынок фермерских продуктов, выращенных там же, на территории Китаево, маленькие частные лавки, пекарни — они вполне способны удовлетворить потребительский спрос. Супермаркеты и торговые центры — это уже вымирающая форма. Этот капиталистический «капец» вытесняет модель, которую нам диктует децентрализация и поддержка локального производства. Современный тренд — когда инвесторы не гонятся за немедленной сверхприбылью. Пусть выпечка в маленькой булочной стоит чуть дороже, чем в супермаркете, но когда проект поддерживает местное производство и местных жителей — в итоге выгоду получают все члены общины. Так что я не вижу необходимости в том, чтобы сегодня строить крупный супермаркет. Это противоречит и трендам, и здравому смыслу.

P.M.: Пока нет ясности, насколько предложенная вами смешанная модель будет коррелировать с нормативной базой. В Киеве до сих пор не разработали план зонинга. Более того, даже новый генплан до сих пор не утвержден. Насколько жесткими сегодня являются законодательные рамки, регулирующие деятельность планировщиков и застройщиков в том же Амстердаме?

Г. З.: В Амстердаме практика такая: сначала власти решают, что надо развивать территорию или изменить ее статус, скажем, из промышленной на смешанную, мультифункциональную. Техническое задание выдается команде урбан-пленеров, урбан-дизайнеров. Они работают, допустим, год, предлагают свое видение, что и в какой пропорции там должно быть. Затем это предложение год-два проходит общественные слушания, когда все заинтересованные лица высказывают свои мнения и пожелания. Разработчики правят свою модель, в итоге создают Project nota — это такой сборник правил зонирования и ограничений по данной территории, в котором уже учтена реакция рынка, сформулированы правила застройки для девелоперов и архитекторов. И уже по этим Project nota далее все работают. Поэтому я считаю, что городской генплан, в том числе и Киева, должен быть максимально гибким, способным адаптироваться к требованиям времени, смене парадигмы, колебаниям на рынке.

Территория спланирована с ориентацией на приоритет пешеходов. Источник изображения: Architectural Prescription

Если честно, то мне кажется диким, когда на генплане, на карте отмечают гигантскими пятнами зоны — вот тут промышленность, вот тут жилье. Такой устаревший, заскорузлый подход гарантирует нам появление нежизнеспособных, мертвых территорий. Я не готов советовать муници­палитету, как правильнее поступать в Киеве. Мне кажется, иногда лучше немного отпустить вожжи, но при этом строго контролировать индивидуальные, конкретные проекты.