PRAGMATIKA.MEDIA: Влияние климата на город, на городскую инфраструктуру настолько серьезны и очевидны, что пора задуматься, какие трансформации ждут нашу архитектуру. Закладываете ли вы, как дальновидный и ответственный девелопер, в свои проекты некую экологическую устойчивость? Например, в Париже на девелоперов сейчас легли еще и вопросы организации «островков свежести», которые помогают горожанам переживать жару. И хоть у нас ситуация еще не столь остра, вы уже интегрируете в архитектурные и инфраструктурные проекты «климатическую составляющую»?
Андрей Ваврыш: Распределение ролей в процессе девелопмента, — а это местная власть, бизнес и потребители (жители), — подразумевает непрерывную смену фокуса, точки бифуркации, вокруг поиска нового, наиболее явного компромисса. В этом непрерывном диалоге мы движемся по спирали, но я считаю, главное — чтобы мы двигались вверх, к решению проблемных ситуаций. Когда‑то наиболее остро стоял вопрос к власти — тогда тотальная коррупция в отрасли позволяла построить любую гадость. С этим боролись много лет, принимали новые законы, меняли правила. Но затем на рынке появились новые участники с другими гипотезами о том, что есть качество, взглядами на то, что есть новая урбанистика. Это срезонировало, взорвалось, расплескалось новыми подходами, поисками, вызовами для архитекторов, девелоперов и всех остальных.
Андрей Ваврыш, генеральный директор Saga Development
Сегодня конкуренция разворачивается в плоскости качества городской среды. Не потому что власть поддержала эти новые подходы, а потому что в какой‑то момент это стало требованием потребителя. Жители говорят: «А я по‑другому уже не хочу!». Когда мы пройдем зону турбулентности, то выйдем на принципиально иные правила. Это, так сказать, социально-эволюционная сторона процесса. Но в девелопменте есть и другая сторона — экономика, себестоимость и необходимость контроля.
Можно, конечно, в режиме творчества закладывать в проект множество вещей: «Я бы хотел это, я бы хотел то». Но у всего есть своя цена. И желания должны опираться на экономическую эффективность. Потому что неэффективное строительство — это будущая незавершенная стройка. И качество менеджмента и процесса проектирования, поиска наиболее рациональных решений догоняет первый процесс. Догоняет и меняет содержание взаимоотношений между условным заказчиком и условным исполнителем, например, архитектором.
Неэффективное строительство — это будущая незавершенная стройка
Вот мы сейчас перед архитекторами ставим задачу не только статического или гармоничного архитектурного решения, но и задачу просчета себестоимости. Теперь это является частью техзадания на проектирование. Мы не принимаем уже все подряд и готовы возвращать на доработку: «Идите, ищите консенсус, который удерживает на высоком уровне концепцию, качество, внешний вид, идею проекта, но теперь ищите оптимальные технические средства, с помощью которых вы все это будете реализовывать». И с этого начинается творческий поиск для проектантов. Они в поиске методов работы с более простыми, устойчивыми материалами, с более конструктивными, инженерными решениями, начинают искать баланс.
И это прекрасно, как я могу судить по нашим объектам. Можно вспомнить проектные решения отделки мест общего пользования, к примеру, двухгодичной давности. Там все было красиво и хорошо, но сметы были сумасшедшими. Просто сумасшедшими! А сегодня мы требуем не менее крутых решений, реализованных не менее классно и гармонично. Но теперь за этим стоит глубокий анализ нюансов и деталей. И эти проекты уже нельзя сравнивать. Они эстетически совершенны, но нынешние реализованы с принципиально другой качественной аджендой. Новое качество — это не только про эстетику, но и про экономику. И этот консенсус, я уверен, будет найден.
Андрей Ваврыш и Константин Ковшевацкий (PRAGMATIKA.MEDIA)
Потребитель начинает ценить своего застройщика за то, что тот переживает о его проблемах и живет созданием среды. Мы становимся субъектами, которые ищут гармоничные решения внутри города. И у нас, застройщиков, меняется формат взаимоотношений с властью. Теперь чиновники уже не продавцы индульгенций, как когда‑то, а прежде всего люди, на которых лежит огромная ответственность. Другими словами, во‑первых, вы должны отвечать за поиск консенсуса в развитии сопредельных территорий. Во-вторых, должны продуцировать визию. Визию того, что необходимо городу, и в каком направлении будет происходить развитие отдельно взятой территории. Как вы видите реализацию этих задач и целей? Четкие формулировки от власти необходимы, поскольку дают ответ на вопрос, что именно я должен сделать со своим объектом, чтобы соответствовать этой визии. Город должен обладать стратегическими планами развития территорий, и это должны быть не просто схемки о функциональном назначении. Необходимы концепции развития вело- и пешеходной инфраструктуры, зеленых насаждений, мест общего пользования, взаимосвязанности территорий, инклюзивной среды. Результатом такого подхода ко градостроительному проектированию и планированию должны стать исходные данные, в которых четко прописаны ориентиры, условия и границы моих — девелопера — дальнейших действий. Вот этот продукт на данный момент отсутствует.
Если жители будут осознавать, кто именно занимается удовлетворением ежедневных потребностей горожан, точка консенсуса между всеми сторонами принципиально поменяется
Содержание взаимоотношений между властью и бизнесом, который готов исполнять, и все более требовательным потребителем — это и есть сейчас основная точка бифуркации. Что касается ответственности власти в поиске наиболее рационального метода развития территории, то в этом отношении мы сегодня имеем пустоту. Будем честными: нет никакого, совершенно никакого стратегического видения, политики! В лучшем случае нами пытаются командовать как детьми, с помощью нормативов и ДБН. Но при отсутствии городских стратегий подобное регулирование ничего не даст. Должна появиться градостроительная политика. Ее кому‑то нужно продуцировать, артикулировать, и она должна быть ясной и понятной. Когда подобная цель станет очевидна для всех, то мы перейдем на новый уровень.
Если жители будут видеть и осознавать, кто именно занимается удовлетворением ежедневных потребностей горожан, точка консенсуса между всеми сторонами принципиально поменяется. Власть будут оценивать не за «мост любой ценой», как бы он ни выглядел. Не за имитацию бурной деятельности, когда не важно качество, а то, что вообще что‑то происходит. Вот это «не важно как» уже уходит с повестки дня. Мне кажется, это сейчас самый главный вызов.
P.M.: Вы говорили о власти, которая клонится к закату. Так или иначе у нас будут выборы, что‑то поменяется, придут новые люди с новыми идеями, остается надеяться, что эти идеи будут более здравыми. Но уже сейчас появился законопроект «О столице», который выглядит, на наш взгляд, довольно смелым и осознанным шагом. А что вы о нем думаете?
А. В.: «Власть» — это такое сакральное определение. Говоря о власти, я не имею ввиду какого‑то конкретного лидера. Важнее роль муниципалитетов. Они должны продуцировать так называемые полиси — взаимоувязанные стратегии, концепции развития кластеров города, сервисов города. Основная суть нового Закона «О столице» заключается в том, что муниципалитету, городской администрации отводится не эпизодическая, а основная роль. А хозяйственным исполнением должны заниматься районы. Важно, чтобы исполнительная работа велась максимально близко к людям. Когда ты можешь потратить деньги только в рамках полиси, то и реализация на уровне районов будет выполнена качественно. Но если никакого полиси нет, то, спуская деньги вниз, мы будем в итоге иметь «пшонка-стайл», доморощенную имитацию благоустройства — и в парках, и в скверах, и на улицах.
Андрей Ваврыш
P.M.: Защитой от «пшонка-стайл» и должны стать городские коды — полиси?
А. В.: Да. К примеру, мы еще в 2015 г. разрабатывали документ, который на тот момент опередил уровень развития городской администрации. Это справочник по уличному дизайну, в который вошли все виды требований к элементам благоустройства. Прошло 4 года, а чиновники смогли ну разве что отрегулировать что‑то в плане размещения наружной рекламы. На деле надо было начинать с упорядочивания улиц и тротуаров. Полиси тоже должна претерпевать изменения, иметь развитие в глубине и детализации. У нас была идея организовать открытую библиотеку типовых решений по благоустройству. Что бы это дало? Имея типовые, уже утвержденные техрешения, например, уличной мебели, компании-производители могли бы использовать проектные решения муниципального уровня. И было бы легко выбирать, кто может выполнить эту работу лучше и качественнее. Мы вышли бы на новый уровень рационализации городских расходов. А пока производители не понимают, что именно производить. Но при наличии крупного, мощного городского заказчика цена одной лавочки обрушилась бы с 40 тыс. грн до 7 или 8. Сегодня многие позиции, стабильно необходимые городу, закупаются за рубежом. А ведь их легко производить у нас — просто нет сформированного рынка. Если мы будем знать, что по ценам этого года квадратный метр отсыпной дорожки стоит, к примеру, в среднем 450 грн, то легко сориентироваться в предложениях от производителя. Необходим унифицированный подход типовым работам. Таким образом станет понятно, может ли ремонт маленькой улочки Пушкинской стоить 154 млн грн.
Все это части городской полиси. Когда город научится ее продуцировать, все субъекты будут постепенно подтягиваться на новый уровень развития.
Не может не радовать, что Юлиан Чаплинский пришел в Министерство развития общин и территорий и конкретно будет заниматься сферой архитектуры и урбанистики. Я очень надеюсь, что макеты одного столичного застройщика, которые сегодня как примеры для подражания демонстрируются в КИСИ, будут перемещены в университетскую кунсткамеру, чтобы показывать студентам, как не надо делать. Я бы даже их не убирал, просто поменял бы этикетку.
Мы строим города, опираясь на экосистему партнерства
P.M.: Молодые и рьяные новые лица во власти начинают говорить о том, что возрастает роль сообществ в формировании нормативной базы и городских стратегий. Вы не воспринимаете это как попытку ограничить вас как девелопера в пространстве для маневра?
А. В.: Я в этом для себя вижу не ограничение, а многообразие возможностей. Сообщество как партнер. Если ты работаешь в режиме экосистемы, то сообщества являются соучастниками, сотворцами, сопользователями, улучшающими качество твоего продукта. Но если ты закостенел, не способен к интеграции, к корректировкам, то можешь бороться с ветряными мельницами, но в итоге все равно умрешь. Здесь, скорее, вопрос в том, как этот ветер возможностей и перемен превращать в эффективные решения. Наверное, это и есть тот вызов, который сегодня стоит перед девелоперами. Мы определили для себя, что строим города, опираясь на экосистему партнерства. Вот так звучит коротко миссия компании SAGA Development. Мы с удовольствием участвуем в общественных обсуждениях, поскольку именно так формируем новое, иное информационное поле. А оно возвращает нам уже качественно иных исполнителей. Мы поняли, что отладить подобные партнерства непросто. И осознали, что как минимум должны устранить дисфункциональность в организации своей работы. Для нас это тоже челленж. Мы приступаем к «уберизации» девелопмента. Когда‑то мы взялись за эксплуатирующие организации, сначала это был убер-ЖЭК, потом дом как убер-сервис для жителей, для инвесторов. Мы рассматриваем весь дом как единый организм из сервисов и инженерных систем. Следующим уровнем станет, условно говоря, убер-горожанин.
Андрей Ваврыш
P.M.: Что такое убер-горожанин в вашем понимании и как это может стать сервисом?
А. В.: Есть, к примеру, компания, близкая к работе городской администрации. И она может позволить себе создать смарт-улицу, опираясь на ресурсы городской администрации. Информационные ресурсы городской администрации закрыты, они сегодня приватизированы, монополизированы и работают не в режиме открытой экосистемы. Пока нет доступа к Big Data, количество сервисов и возможностей будет ограничено договоренностями между чиновниками и близкими к ним компаниями. Это как оперировать людей в нестерильной операционной. Принцип стерилизации работы с данными заключается в том, что вы допускаете к ним всех желающих, провоцируя возникновение тысяч новых стартапов, которые, в свою очередь, спровоцируют появление огромного количества новых сервисов.
Кто‑то займется рационализацией маршрутов транспорта, кто‑то — потерь в тарифах, кто‑то — формированием этих тарифов. Каждый найдет себя, но все должны иметь доступ к этим данным. Представьте, как неимоверное количество стартапов порождает новые сервисы, каких до сих пор никогда не существовало. Ни в Украине, нигде! Но они могут появиться здесь!
Как бы я ни описал сегодня убер-горожанина, это будет «ни о чем», поскольку уже завтра параллельно с новыми сервисами появятся новые характеристики и откроются новые окна возможностей. К примеру, через месяц, как нам обещают авторы концепции «Государство в смартфоне», можно будет ездить без пластиковых прав и техпаспорта на автомобиль: они будут в вашем телефоне.
Необходим унифицированный подход к типовым работам
P.M.: Мы в основном говорим о тех людях, которые способны продуцировать эти стартапы, идеи и пользоваться результатами. Но не кажется ли вам, что мы игнорируем гораздо большее число людей, которые не умеют всем этим пользоваться?
А. В.: Мы можем пытаться воссоздать систему диджитализации Рима, Берлина, Амстердама и пытаться двигаться их путем. Но это не имеет смысла с точки зрения современной цифровой эволюции. У нас есть свое пространство для рывка. Нам нужно разработать свои правила движения. Формат, который навязывает нам закостенелая существующая система городского управления, — плохой путь.
В то же время уже существующие информационные системы, интегрированные с инженерными, позволяют человеку настраивать город под себя. И в будущем мы будем иметь тысячи сервисов, которые принципиально изменят паттерны жизни. Сейчас мы должны держать в голове массу ненужных данных — где расположен ЖЭК, как общаться с коммунальщиками, как защитить свои интересы. Но должно быть достаточно одного смартфона, чтобы решить абсолютно все вопросы. Это же наше время! Устраняя временные потери, мы становимся богаче, можем потратить часы, которые теряем в очередях, чтобы развиваться и жить. Представим, что не существует такого сервиса, как booking, и чтобы куда‑то поехать, нужно за несколько недель бронировать жилье. Я очень люблю путешествовать, бронируя отель прямо в аэропорту, возле стойки паспортного контроля. Это ощущение свободы для меня принципиально важно. А ведь когда‑то такой возможности не было. Но мы с легкостью освоили этот сервис. Так что ментальный порог и технофобию даже у пожилых людей мы сможем легко перебороть.
В наших домах (построенных SAGA Development, — прим. ред.) , к примеру, уже сейчас есть возможность оплачивать потребленную электроэнергию за час. Раз в час происходит чекинг. Ты можешь передать эту функцию даже ребенку — пускай он платит через «Сферу». Почему часовой чекинг важен? Потому что позволяет отследить потери между генерацией электричества, воды, тепла и тем, что платится по счетчику. Когда появятся программные продукты, позволяющие отслеживать, где именно, на каких этапах и в какой момент пропадают энергоресурсы, ты легко найдешь тех, кто недобросовестно обслуживает сети, кто неправильно рассчитывает тарифы. В какой‑то момент может оказаться, что все мы просто принципиально меньше заплатим за электричество. Искусственный интеллект просчитает нам новые, обоснованные тарифы.
Андрей Ваврыш и Константин Ковшевацкий (PRAGMATIKA.MEDIA)
Помните историю, когда Илон Маск на спор построил мегаэнергогенерирующую станцию в Австралии, и в итоге люди получили счета за электричество раз в 50 меньшие, чем ранее? Подобный подход позволит нам высвободить значительные средства. А когда речь идет об управлении огромным городом, это колоссальные суммы. Сэкономленные деньги можно направить на улучшение городских условий. И каждый горожанин сможет проконтролировать их использование. Сейчас как? У нас выделили больше средств, и они легли к кому‑то на депозит. Или появился очередной непонятный мост. Вот в этой разнице между городом закостенелым и городом flexible, гибким, приспособляемым, я считаю и состоит основная идея нового Закона «О столице».
От существующей модели, когда люди понимают однозначно, что деньги налогоплательщиков, скорее всего, будут потрачены неэффективно, мы можем уже сейчас уйти к модели, когда люди уверены в том, что каждую гривню потратят эффективно, и она пойдет на удовлетворение их реальных потребностей. Мы получили свой шанс: человекоцентричность становится не вызовом, а обычной повесткой дня.
Да, создавая принципиально новую архитектуру, мы собственным примером спровоцировали конкурентную гонку, которую поддержали и archimatika, и PRAGMATIKA.MEDIA. Мы уже поменяли повестку дня — в диалоге между всеми участниками процесса девелопмента. В переносном смысле мы все вместе пришли под городскую администрацию и сказали: «Вы же реально импотенты! Вы же не можете создать полиси. Мы сегодня делаем за вас вашу работу и требуем продуцирования городских кодов!».
