PRAGMATIKA.MEDIA обсудила с архитектором, в портфолио которого более десятка успешно реализованных проектов по реставрации и реконструкции исторических и общественно значимых зданий, не только кейс Речного вокзала, но и нюансы реставрационного процесса в целом. А также — перспективность мансардных этажей и специфику конструктивного диалога с общественностью.
Александр Кумейко, главный архитектор студий «Кумейко Архітектс» и «Едельбург Архітектс». Фото: Максим Дробиненко
PRAGMATIKA.MEDIA: Вы реализовали несколько крупных проектов, связанных с реставрацией и реконструкцией зданий, в том числе объектов с охранным статусом. Какие из этих проектов были для вас наиболее интересными и сложными в реализации?
Александр Кумейко: Сложно выделить какой‑то из них, поскольку каждый интересен по‑своему. С наибольшими вызовами сталкиваешься в работе со старыми строениями, созданными на рубеже XIX–XX веков, требующими полной замены перекрытий. Если вы заметили, гнилые, проваливающиеся полы и потолки — это наиболее болезненная проблема исторического фонда. У старых киевских зданий довольно надежные каркасы, толстые, часто многокамерные стены из знаменитого желтого «киевского» кирпича, устойчивые фундаменты, с запасом прочности, но совершенно ненадежные перекрытия и простенки.
В старых зданиях мы всегда имеем дело со множеством культурных и бытовых слоев разных времен, которые не позволяют оценить реальное состояние здания с первого взгляда. Когда расчищаешь слои, от здания иногда остается один скелет, кирпичная скорлупка. И это выглядит очень печально, пугающе, особенно для человека, который не разбирается в сути процесса реставрации, но готов громко закричать: «Смотрите, они разрушили историческое здание!» А на самом деле идет нормальный рабочий процесс по восстановлению.
Реставрация здания Речного вокзала в Киеве проводилась в соответствии с «охранным договором». Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Говоря о специфике старой киевской застройки, я имею в виду все здания, даже заселенные и эксплуатируемые. В некоторых — ремонтик какой‑то сделали, поменяли окна, покрасили стены, но все это косметика, которая очень далека от полноценной реставрации / реконструкции. Одно здание выглядит чуть лучше, соседнее — чуть хуже, но надо отдавать себе отчет в том, что начинка у них одна. И там, под слоями краски и штукатурки — гнилая дранка и, возможно, аварийные перекрытия. Если здание находится под охраной, мы делаем реставрацию, если закон позволяет, то безусловно, лучшее решение — это реконструкция.
В Украине статус памятника — словно какой‑то приговор бесперспективности. Повсеместно и девелоперы, и архитекторы сокрушаются, что раз здание охраняется законом, то безнадежно строить планы по использованию его под успешный бизнес-проект. Это не так. На самом деле реставрация памятников — специфический процесс, требующий профессионализма, но он реально позволяет вернуть здания к жизни. Беда в том, что у нас не так много архитекторов, заказчиков, экспертов и исполнителей, которые умеют качественно работать с наследием так, как это делают в Европе.
P.M.: В Европе совершенно нормальная практика реставрировать фасад, но полностью обновить всю начинку, заменив и перекрытия, и коммуникации на современные. Таким образом поступают в том числе и с объектами исторического наследия. Почему для нас это какой‑то исключительный сценарий?
А. К.: Не такой уж исключительный. Практически то же самое мы сделали в процессе реставрации здания Речного вокзала в Киеве. Объект заживет новой жизнью — с новыми коммуникациями, надежной крышей, укрепленным каркасом. Все новое, все соответствует современным требованиям безопасности и энергоэффективности. Но при этом мы сохранили памятник архитектуры, все его визуальные характеристики и ключевые элементы, проанализировали все исторически ценные преобразования.
У каждого памятника архитектуры есть, вернее, должен быть свой «охранный договор» и паспорт памятки. Это документы, в которых четко обозначены части и элементы здания, находящиеся под охраной, а также критерии их защиты, периоды проведения ремонтов (реставрационных) и т. д.
Реставрация с приспособлением к современным требованиям — это прежде всего бизнес-процесс, целью которого является сохранение объекта культурного наследия и реализация успешного бизнес-кейса
Во-первых, градостроительной ценностью здания Речного вокзала является его расположение на площади и взаимосвязь с окружающими объектами. Во-вторых, охраняется сам объем здания, его внешние параметры, все монументальные изобразительные элементы — и на фасаде, и в интерьерах. Все следили за процессом консервации мозаичных панно, причем на этом этапе работ люди могли свободно посещать объект, там проводились арт-выставки и другие культмассовые мероприятия. Процесс был максимально открытым.
Охраняется также сама структура несущей конструкции, рисунок заполнения оконных и наружных дверных проемов. А еще — ограждения и центральная лестница. И все это мы полностью реставрировали. Также в точности восстановили рисунок металлического ограждения на кровле. Возможно, хотелось бы внести современную ноту, заменив эту ограду на прозрачное стекло, но охранный договор это исключает. Поэтому мы исследовали старый рисунок ограждения и воссоздали его в оригинальном виде.
P.M.: Каким образом в жестких рамках реставрации вам удалось увеличить функциональную площадь здания Речного вокзала более чем на 2 тыс. кв. м?
А. К.: Отчасти благодаря уникальным особенностям самого здания. Оно было построено таким образом, что фундаменты находятся на пять метров ниже первого этажа. Думаю, это обусловлено гидрогеологическими аспектами и отсутствием технологий того времени по преодолению сложностей с эксплуатацией этих помещений. И эти пять метров были просто засыпаны песком, кусками бетона, строительным мусором.
Вы же понимаете, что для любого бизнес-проекта очень важна возможность получить дополнительную площадь. А реставрация с приспособлением к современным требованиям — это прежде всего бизнес-процесс, целью которого является сохранение объекта культурного наследия, вдохнув в него новую функцию и жизнь, и реализация экономически успешного бизнес-кейса. Поэтому, когда мы увидели подвал, изучили старые чертежи, поняли, что у нас есть реальный шанс получить дополнительное пространство.
Реставрация здания Речного вокзала в Киеве, проект и реализация. Проектирование под надзором главного архитектора Александра Кумейко.
Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Реставрация здания Речного вокзала в Киеве, проект и реализация. Проектирование под надзором главного архитектора Александра Кумейко.
Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Кроме подвала, мы выявили еще один резерв площади — верхний технический этаж. Поднялись посмотреть и увидели пространство площадью 1200 м! Выглядел он, конечно, не очень эстетично: все в мусоре и в отходах жизнедеятельности птиц. Основная проблема заключалась в недостаточной высоте потолков — всего 1,95 м. Вроде бы сумасшедшая площадь «гуляет», но и использовать ее невозможно. Мы решили все‑таки изучить возможности как‑то поднять потолок. Надстраивать ничего нельзя, запрещено менять конфигурацию объема здания.
Но мы нашли выход из ситуации. Кровля представляла собой монолитную конструкцию с длинными балками и залитыми по ним перекрытиями. Когда мы сделали обмерные чертежи, оказалось, что толщина пирога кровли составляет почти 90 см. Видимо, когда крышу вокзала ремонтировали, строители просто добавляли туда слои рубероида — слой за слоем. А высокий парапет закрывал все наслоения, которые со временем приобрели угрожающие толщину и вес.
Мы проработали вопрос замены этого толстого бутерброда на тонкое, энергоэффективное перекрытие по металлическим балкам. Профлист плюс тонкая стяжка — все вместе около 15 см. Параллельно проработали вопрос использования современного утеплителя, поскольку повышение энергоэффективности здания является неотъемлемой задачей любого проекта.
И в итоге появилась утепленная кровля, соответствующая всем требованиям по коэффициенту сопротивления теплопередачи. Замена кровли позволила нам «взять высоту» — поднять потолки до 2,5 м. Это минимально комфортная для человека высота помещения. Таким образом, вместо пяти рабочих уровней у нас появилось семь.
P.M.: Цель коммерческого использования объекта менялась: сначала в Речном вокзале хотели разместить фуд-зону с коворкингом, а год назад выяснилось, что в здании расположится университет, если точнее, филиал American University. Это потребовало от вас определенной проектировочной эквилибристики? Насколько здание в принципе подходит под размещение университета?
А. К.: Хоть замена цели и была неожиданностью, но в итоге получилось все очень хорошо. Да, сначала предполагалось, что здание Речного вокзала будет приспособлено под размещение фуд-кортов и коворкингов. Пространство подвала и первого этажа мы планировали использовать для размещения фуд-кортов с общими залами. Эта типология уже хорошо знакома всем на примере Kyiv Food Market или Odesa Food Market.
Идея была продиктована тем, что фактически вся зона набережной Днепра в районе Почтовой площади занята фуд-кортами на основе временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности. И если всю эту историю перенести внутрь здания, то возможно: во‑первых, освободить пешеходную зону, а во‑вторых, сделать этот бизнес всесезонным и всепогодным.
Реконструкция здания «Дома с фотографиями» в Киеве с обустройством мансарды. Проектирование под надзором главного архитектора Александра Кумейко. Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Но в какой‑то момент появилась перспектива размещения университета. На Подоле уже сформировался образовательный кластер, и новый университет отлично вписывается в общую структуру района. Когда просчитали возможность распределения аудиторий и рассадки внутри здания, оказалось, что все подходит. В здании присутствуют разные по площади пространства, в том числе достаточно большие — по 170 кв. м, что идеально подходит под аудитории. Так что новая цель совершенно органично, без натяжки вписалась в этот объект.
С точки зрения транспортной логистики все получилось даже лучше. Фуд-корт ориентирован не только на находящихся рядом, но в том числе и на приезжающих клиентов, поэтому паркинг следует располагать перед объектом, чтобы водитель, у которого возникла идея заехать пообедать или поужинать, сразу видел автостоянку. Это, кстати, справедливо практически для всех объектов HoReCa и ритейла.
В нашем случае паркинг находится за зданием Речного вокзала. Для объекта сферы образования принцип размещения паркинга может быть таким. Небольшой размер паркинга — тоже не проблема, учитывая непосредственную близость метро. Таким образом, размещение автостоянки не перекрывает видовые точки и фронты восприятия объекта культурного наследия, что в свою очередь, для нас, как проектировщиков, было немаловажно.
P.M.: Вам удалось сохранить прежний объем здания. А не возникало все‑таки искушения поэкспериментировать?
А. К.: Подчеркну важный момент — мы не просто «не экспериментировали с объемом», мы даже права думать об этом не имели. И наш кейс является идеальным примером того, что совсем необязательно что‑то достраивать, возводить по нескольку этажей сверху. Можно подарить зданию новую жизнь, просто грамотно перераспределив пространства с сохранением исторических объемов.
Преобразование чердаков в эксплуатируемые мансарды позволяет получить тысячи функциональных квадратных метров площади в исторической части города, не жертвуя культурным наследием
Кто‑то скажет сейчас: «У тебя была возможность добавить два этажа! А обычно этой возможности нет!» Но на самом деле весь исторический центр Киева — это настоящий клондайк с огромным резервом площади. У многих зданий чердачные пространства в высоту достигают полутора — двух этажей! Это уникальная возможность обустроить жилые мансарды как в Брюгге, Страсбурге или Париже.
P.M.: В вашей практике была реконструкция здания по адресу Ярославов Вал, 15. Это то, что жители привыкли называть «Домом с фотографиями», поскольку на торце в оконных проемах были размещены старинные фото. И вот там как раз на крыше появился новый объем — мансарда…
А. К.: Прежде всего «Дом с фотографиями» отличается от Речного вокзала тем, что не является охраняемым памятником. Это мы выяснили на самом первом этапе, прежде чем приступить к проектированию. Но поскольку здание находится в исторической среде, и, безусловно, взаимосвязано со всей архитектурой Золотых ворот, то обязано быть подчинено культурному наследию, с сохранением его первоочередности восприятия.
Поэтому мы принципиально не поднимали высотную отметку — по коньку кровли она осталась прежней. В данном случае у нас была возможность реконструировать кровлю. Ранее здание имело шатровую кровлю, достигавшую почти 5 м в высоту. Конструкция изначально была проблемной — широкий карниз собирал дождевую воду, и с этим надо было что‑то делать.
После нашего вмешательства чердачное пространство, которое никак не использовалось, приобрело функциональные ортогональные пропорции. Появилась открытая терраса с видом на Ярославов Вал. При этом для прохожих, которые идут по улице, вид на здание остался прежним. Они просто не видят эту мансарду под зрительным углом восприятия пешеходов.
Александр Кумейко, главный архитектор студий «Кумейко Архітектс» и «Едельбург Архітектс». Фото: Максим Дробиненко
Кстати, будете проходить по Подолу или по Старому Киеву — обратите внимание на крыши. Вы обнаружите резерв площадей, которые сегодня никак не используются. Преобразование чердаков в эксплуатируемые мансарды позволяет получить тысячи функциональных квадратных метров площади в исторической части города, не жертвуя ни высотностью, ни фасадами, ни исторической средой в целом и восприятием культурного наследия в частности.
А какие квартиры можно сделать в этих мансардах! Это просто мечта реставратора! Безусловно, необходима экспертиза фундаментов и несущих конструкций, инженерных сетей и коммуникаций — способны ли они выдержать нагрузку, подлежат замене или усилению.
P.M.: А они способны?
А. К.: Мы работали с мансардами не только на Ярославовом Валу, но и на других объектах. Переделывали кровлю, в том числе многоквартирных жилых домов, где жильцы решали на уровне ОСББ вопрос реконструкции / реставрации с приспособлением чердака под обустройство мансарды. И если судить из нашего опыта, то сети, спроектированные десятилетия тому назад, рассчитывались с достаточным запасом и легко выдерживают еще один жилой этаж. Особенно если заменить всю инженерию на энергоэффективную и современную, как мы сделали при реставрации Речного вокзала. Но, конечно, в каждом случае нужен индивидуальный подход.
P.M.: К зданию по адресу Ярославов Вал, 15 прилегает бывшая усадьба семьи Сикорских, где вырос украинский авиаконструктор Игорь Сикорский. Но она находится в крайне плачевном состоянии. Вы в чем видите причину этого?
А. К.: Основная причина того, что здание с историей, расположенное в таком привлекательном месте, находится в столь плачевном состоянии — это отсутствие желания собственника (а, возможно, и финансирования, поскольку оно на балансе Министерства обороны Украины) заниматься реставрацией подобного объекта. Это явно не решит проблему с предоставлением жилья военнослужащим.
Конкурсный проект реконструкции здания «Детского мира» в Киеве «Едельбург Архітектс» с фасадами от Dmytro Aranchii Architects. Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Возможно, если бы данный объект был передан городу в управление, то процесс реставрации сдвинулся бы с мертвой точки за счет финансирования из бюджета города Киева (есть масса успешных примеров), и мы бы имели возможность созерцать памятник в отреставрированном виде, с гордостью проводить экскурсии для гостей столицы.
Но в том и беда, что у чиновников центрального аппарата власти отсутствует политическая воля и понимание, что этот вопрос нуждается в срочном решении. В немедленном, поскольку если не предпринять противоаварийные меры сейчас, то это здание Киев тоже потеряет. И, конечно, необходимо конкретизировать функцию. Что там будет: музей и общественные пространства? Обсуждения в соцсетях не заменят реальных действий и общественных слушаний, проведенных в соответствии с законодательством.
P.M.: В Украине не так много архитекторов, которые умеют работать в жестких рамках законодательства по охране исторического наследия. И есть два пути: подтягивать уровень проектировщиков, или же либерализировать законодательство, делать более лояльным к вопросам вмешательства в историческое наследие. Какой путь вы считаете правильным?
А. К.: Я считаю, наше законодательство абсолютно не ориентировано на инвестирование в сферу охраны культурного наследия, и вместо того, чтобы четко ограничить возможность вмешательства, требует полного запрета на любые изменения и работает только фактором сдерживания и наказания. Современные нормы санитарии и безопасности эксплуатирования зданий напрямую противоречат ДБН по реставрации, и наоборот. Безусловно, придавая зданию новую современную функцию, необходимо обеспечить безопасность эксплуатации, инклюзивность, энергоэффективность и т. д.
Архитектор-реставратор должен изначально оценивать желания инвестора, сопоставлять с нормативно-правовой базой и давать соответствующие рекомендации. Рекомендации ЮНЕСКО и остальных авторитетных организаций мира в области охраны культурного наследия должны быть не просто ратифицированы, но и имплементированы в наше законодательство. Иначе существующая на сегодняшний момент ситуация, которая ставит на грань законности решения, принятые чиновниками, архитекторами и инвесторами, приводит к возникновению конфликтных ситуаций в социуме.
Константин Ковшевацкий, шеф-редактор PRAGMATIKA. MEDIA и Александр Кумейко, главный архитектор студий «Кумейко Архітектс» и «Едельбург Архітектс».
Фото: Максим Дробиненко
К моему глубочайшему огорчению, это наносит вред самим объектам культурного наследия. Поскольку инвесторы боятся вкладывать средства в восстановление наших прекрасных зданий, сооружений и придавать им новые функции. Способы и методы, программы стимулирования, популяризации вообще отсутствуют. Как отсутствуют льготные арендные ставки на землю или помещения для инвестора, государственная или городская программа по реставрации фасадов жилых зданий для ОСББ, да хоть элементарное восстановление ковки и отдельных архитектурных элементов. Нет совсем ничего!
Мы же не можем приехать в старинный замок и сказать: «так, у нас нормы по энергоэффективности поменялись, давайте мы закроем проемы, утеплим стены пенопластом и заменим все окна». На практике такие казусы случаются довольно часто. Специалисты, которые занимаются охраной наследия, о таких конфликтах знают, знают и в организациях, выдающих разрешительную документацию. В каждом подобном случае вопрос рассматривается индивидуально. Но поскольку единой логики решений нет, то каждый раз это как рулетка.
Что касается дефицита опыта у архитекторов, то я считаю, что практический опыт гораздо важнее теории. Но как ты его получишь, если заказы на реставрацию единичны? Чтобы таких проектов было больше, должны появиться заказчики, готовые работать в рамках закона сейчас, а не ждать, пока здание рухнет. Заказчик реставрации Речного вокзала изначально был твердо намерен полностью соблюсти требования охранного договора и паспорта памятки. Не сымитировать его соблюдение, а четко и честно соблюдать букву закона.
Нам очень повезло, это прекрасно, когда человек ответственно подходит и осознанно воспринимает слова архитектора-реставратора о том, что можно делать, а что нельзя. Такой подход необходимо популяризировать на государственном уровне. Или стимулировать, как это делают в европейских развитых странах, где продают замки и дворцы за копейки под обязательства их восстановления. Я уверен, что и у нас есть люди, которые хотят восстанавливать старинные здания и имеют для этого финансовые возможности. Просто им нужны ясные и понятные правила игры.
P.M.: Что касается отсутствия единой логики решений в разрешительных органах, то почему не выработать модель решения этого вопроса как минимум на уровне Союза архитекторов? В архитектурном сообществе тоже нет единого мнения о границах дозволенного в обращении с объектами наследия?
А. К.: Дискуссии ведутся, но у нас отдельно дискуссии среди архитекторов, а отдельно — решения законодателей. И те, кто разрабатывает законы, не всегда смотрят на ситуацию с позиции архитекторов. А как показывают последние события, для того чтобы в принципе на мнение архитекторов обратили внимание, надо чуть ли не к революционным действиям прибегать.
P.M.: Существует еще «фактор улицы», общественное мнение. Общественный резонанс — это хорошо или плохо, во благо или во зло?
А. К.: Я думаю, что все архитекторы, связанные с проектированием в городской среде, неоднократно ощущали на себе влияние общественного мнения. В этом есть свои плюсы и минусы. Минус — это риски использования сложившейся ситуации во благо той или иной политической силы (власть / оппозиция), и то, что за голосами общественности часто прослеживаются чьи‑то бизнес-интересы. Мы осознаем, что без публичных обсуждений не сформируется ни демократическое общество, ни органическое развитие городской среды.
Во всех городах мира существуют активисты, которые выражают общественное мнение, в том числе и в форме уличных протестов, в этом Украина не уникальна. Это признак того, что общество демократично, свободолюбиво, мыслит свободно. Но к чему должны быть готовы стороны? К конструктивной критике, к доказательным аргументам. Любой шаг должен быть подкреплен и обоснован нормативами, законами, контекстом. А не базироваться на вкусовщине, личном мнении и мощи голосовых связок.
Конкурсный проект реконструкции здания «Детского мира» в Киеве от «Едельбург Архітектс» предусматривал строительство нового объема, расширяющего коммерческую площадь.
Источник изображений:
«Едельбург Архітектс»
К примеру, люди высказались в отношении проекта реконструкции здания «Детского мира» на Дарнице, который мы разрабатывали для Edelburg Development. «Нам не нравится разноцветный фасад «Детского мира!» — заявили жители. Мы молниеносно отреагировали на обратную связь, сразу же вышли на диалог со всеми — и активистами, и депутатами. Недопонимание заключалось в том, что активисты предполагали, что мы задумали заменить фасад оригинального здания на цветные панели, тогда как на самом деле это был эскиз нового объема, расширения.
Но мы же не можем дискутировать по принципу «кто кого перекричит». Поэтому заказчик пошел по пути разумного диалога: провел конкурс, Архитектурная палата определила победителя. Но знаете, что меня лично поразило? Притом что обсуждение было таким горячим и громким, на конкурс подали 22 заявки на участие. При этом работ было подано всего 5! В итоге жюри выбирало всего из пяти проектов. А десятки активистов банально исчезли, в том числе архитекторы, которые так переживали.
Почему они не подали проекты? Если тебе настолько важна судьба объекта, необходимо подавать свое видение проектируемого объекта. Это не требовало, по условиям конкурса, ни сложного моделирования, ни создания сложных визуализаций. Достаточно было создать эскиз. И заявить о своей позиции, представив профессионально, а не голословно, свою точку зрения. Еще одна странность — это отказ автора проекта сотрудничать и участвовать в конкурсе в качестве члена жюри.
Для меня осталось непонятным такое решение Владимира Залуцкого: изначально выступив в поддержку проекта реконструкции, самоустраниться в момент проведения конкурса, отклонив предложение стать профессиональным арбитром в данном архитектурном конкурсе. Мне кажется, что когда идет речь об общественно значимом объекте, то личные амбиции и обиды необходимо признать второстепенными, такими, которые вместо внесения резонанса в ситуацию, служат во благо социальному развитию общества.
Конкурсный проект реконструкции здания «Детского мира» в Киеве от «Едельбург Архітектс» предусматривал строительство нового объема, расширяющего коммерческую площадь. Источник изображений: «Едельбург Архітектс»
Несмотря на то что я по‑прежнему считаю наш проект реконструкции оправданным и полностью соответствующим заданию на проектирование, мы приняли решение общества и жюри по концепции, разработанной мастерской Dmytro Aranchii Architects, как такое, которое будем воплощать в проекте. Хотя я читал, что уже и этот проект (результат архитектурного публичного конкурса фасадов) многих не удовлетворяет.
P.M.: История с «Детским миром» все‑таки разрешилась, она не патовая. Но очень часто дискуссия между представителями общественности и заказчиком заходит в тупик. Что делать в таком случае?
А. К.: Cобственник (инвестор) очень часто забывает о нуждах и приоритетах горожан. Здесь крайне важен диалог между властью, инвестором, горожанами. На опыте проектирования в городе Киеве могу сказать, что местный Департамент охраны культурного наследия всегда настроен на конструктив и переговорный процесс. Все киевляне в курсе громкого скандала вокруг реконструкции здания «Квіти України».
Могу резюмировать, что город, проанализировав аргументы общественности, продолжает искать механизмы взаимодействия с инвестором объекта. Да, на сегодня мы имеем очередную руину в центре города. Да, ситуация сложная, но если все стороны настроены конструктивно, выход всегда можно найти. Ресурс города ограничен, поэтому не всегда они своими силами в состоянии исследовать потенциально ценные объекты города.
Для этого и привлекается общественность, с которой, как я вижу, налажен достаточно прямой диалог. Я бы не назвал здесь ситуацию патовой, мне кажется, что при достаточном уровне коммуникации, реставрация этого объекта займет значимую и успешную позицию в кейсе девелопера. Хотя как раз сейчас общественный резонанс и необходим — из этой истории необходимо извлечь урок всем нам.
Беседовали Константин Ковшевацкий и Ирина Исаченко
