A-Station. Інвестиції в суспільний простір

Реновація київської площі Арсенальна та її перетворення на новий креативний простір — лише один із кроків у проєкті глобальної трансформації території київського заводу «Арсенал». У рамках A-Station уже відкрилися такі об'єкти, як Kyiv Food Market, «Освіторія Хаб», коворкінг Creative State of Arsenal, простір навколо них перетворюється на очах. 

Про подальші інвестиційні плани та деталі концепції A-Station PRAGMATIKA.MEDIA розповіли засновник компанії A Development Олексій Баранов і Тетяна Лисюк, головний архітектор проєктів A Development.

Олексій Баранов, засновник компанії A Development

PRAGMATIKA.MEDIA: Чим керується інвестор, спрямовуючи кошти на створення не лише комерційних квадратних метрів, а й суспільних функцій?

Олексій Баранов: Компанія A Development ставить собі два завдання. Перше — підвищити синергію проєкту, бо неможливо реалізувати по-справжньому якісний проєкт, коли довкола розруха. Усі проєкти ми розглядаємо в довгостроковій перспективі. Перед нами не стоїть мета отримання миттєвої вигоди та швидкого прибутку.

Друге завдання — перетворення Києва на європейську столицю. У цьому разі ми виступаємо швидше як меценати. В історії Києва було багато меценатів, які й перетворили його на те місто, яким ми його знаємо. Це родини Терещенків і Ханенків, це Лазар Бродський і низка інших киян, вони вклали колосальні гроші в розвиток міста. Філармонію та консерваторію збудувала родина Терещенків, а Бродський подарував столиці Бактеріологічний інститут і протитуберкульозний санаторій.

P.M.: Який ефект від реалізації проєкту A-Station вважатиметься позитивним, таким, що виправдав вкладення?

А. Б.: Коли наші об’єкти стануть візитними картками не лише для киян, а й для гостей столиці, і наші локації стануть місцем must visit, ми вважатимемо, що мету досягнуто.

P.M.: Чи можна сьогодні точно сказати, яку частку від загального бюджету комерційного проєкту має становити бюджет на створення громадського простору, щоб він став успішним?

А. Б.: Кожен проєкт індивідуальний, тому в кожному випадку пропорції інвестицій будуть різними. У проєкті A-Station інвестиції у благоустрій склали близько 10%. Зараз ми говоримо тільки про Микільську браму, військову комендатуру та нове будівництво зі скляним пасажем.

P.M.: Як розподілити інвестиції у функцію та в естетичну привабливість?

А. Б.: Суспільство змінюється. Змінюються потреби та пріоритети. Те, що працювало вчора, сьогодні вже не працює. Щоб зацікавити людей проєктом, недостатньо просто побудувати ТРЦ і наповнити його. Потрібно створювати оази. Саме це ми й реалізували у проєкті A-Station. Він об’єднує 5 пам’яток архітектури, з них одна — національного значення, в її рамках створено три сквери. Відреставровано одну з найстаріших площ міста — Арсенальну.

Ми повернули їй початкову функцію місця для відпочинку та зустрічей, а не просто транзиту від метро до пішохідного переходу. A-Station — це нова точка тяжіння в місті, це ресторани, коворкінг, ринок їжі, стадіон. Якщо говорити про майбутнє проєкту, то зараз ми ведемо переговори з виконавчою владою, щоб продовжити проєкт і додати ще кілька унікальних локацій: івент-арену, музей сучасного мистецтва та конгрес-центр.

P.M.: Наприклад, у Нью-Йорку, Філадельфії та інших американських містах приватні суспільні простори (POPS — privately owned public space) створюються та керовані окремими законами й нормами. Чи не здається вам, що в Україні назріла потреба законодавчо оформити правила угоди між приватним бізнесом і містом для створення якісних пабліків?

Сквер і паблік перед будинком, у якому розташувався коворкінг Creative States. Джерело зображення: A Development

«Коли наші локації стануть місцем «must visit», — ми вважатимемо, що мету досягнуто»

О. Б.: Якщо говорити про Україну, в цьому аспекті ми відстаємо. Безперечно, проєкт A-Station не можна було реалізувати без підтримки Київської міської адміністрації та мера Віталія Кличка, а також Міністерства культури України в особі міністра Олександра Ткаченка. Абсурдність ситуації полягає в особливостях нашої системи оподаткування: ми вклали кошти як меценати в реконструкцію Арсенальної площі — міської власності, — але у витрати ці кошти не можуть бути зараховані. Непросто сьогодні бути в Україні меценатом.

Будівля колишньої військової комендатури, відреставрована в рамках проєкту A-Station. Джерело зображення: A Development

P.M.: Бажана чи небажана подібна формалізація відносин із погляду проєктувальників, девелоперів, інвесторів?

О. Б.: Якщо будуть прозорі правила гри між девелопером і містом, це наблизить перетворення Києва на європейську столицю. Якщо не буде такої співпраці, то обов’язково з’являться нові об’єкти-монстри, які зіпсують вигляд міста назавжди.

Тетяна Лисюк, головний архітектор проєктів A Development

«У розробленні концепції площі необхідно було враховувати особливості та дух архітектури комплексу заводу “Арсенал”»

PRAGMATIKA.MEDIA: Як ви могли б охарактеризувати якість громадського простору на Арсенальній площі до реновації? Яких функцій і характеристик йому гостро не вистачало і якими проєктними рішеннями цей дефіцит компенсували?

Тетяна Лисюк: Громадський простір, чи то площу, чи сквер, варто розглядати в контексті оточення та суті атмосфери місця, яке ви прагнете створити. Історично Арсенальна площа — найпотужніший транспортний вузол. До реновації це був абсолютно безликий індустріальний простір, з якого хотілося швидше піти. Хаотична неконтрольована торгівля, кіоски, кілька лавок. За парканом знаходилася історична будівля комендатури з Микільською брамою — пам’яткою національного значення. Їхня краса була захована за тополями та самосівними чагарниками, за якими роками ніхто не доглядав.

Розпочинаючи концепцію благоустрою площі, насамперед ми провели детальний аналіз логістичних потоків: як наявних, так і майбутніх. Так, наприклад, враховано плани метрополітену щодо відкриття другого виходу з метро з відповідною 10-метровою зоною накопичення, яка безпосередньо вплинула на розташування та форму клумб, місць очікування. Паралельно поруч із площею ми проводили роботи з реконструкції будівлі комендатури, автентичність якої відновлювали в буквальному значенні по цеглинах.

Було проведено колосальну роботу з істориками, архівними даними, і не лише в Україні. І, безперечно, у розробленні концепції площі необхідно було враховувати особливості та дух архітектури цього комплексу. Плюс через дорогу ми вже запустили першу чергу A-Station, де функціонують Kyiv Food Market, Creative State of Arsenal, «Освіторія Хаб» та низка ресторанів, які формують новий пішохідний і транспортний потік, що зріс у рази.

Новий пішохідний перехід до площі Арсенальної через проспект Михайла Грушевського. Джерело зображення: A Development

P.M.: Як архітектори розраховували пропускну спроможність суспільних просторів на Арсенальній? Напевно, є специфічні вимоги до бруківки, вуличних меблів?

Т. Л.: Спочатку для нас було очевидно, що після завершення реконструкції Микільської брами, запуску нового пабліка в комендатурі та фонтану з тильного боку будівлі метрополітену напрям пішохідних шляхів зміниться кардинально. Необхідно було передбачити заходи щодо обмеження та контролю руху машин на всій території площі. Для цього ми облаштували автоматизовану систему боллардів і обмежувальних стовпчиків. Нині це безпечна пішохідна зона.

Багато дискусій викликали майбутня форма та розташування місць очікування на етапі узгодження проєкту з містом — кілька разів їх переглядали та змінювали. Поки що не знайшли компромісу щодо лавок індивідуального виготовлення з архітектурного бетону по периметру клумб.

Гостро стояло питання доступності для маломобільних груп населення й організації надземного пішохідного переходу. Завдяки громадським ініціативам і підтримці міської адміністрації найближчим часом такий перехід на Арсенальній площі нарешті з’явиться.

Бруківку необхідно було переробляти повністю, включаючи весь пиріг із бетонною основою та гідроізоляцією. Для фінішного покриття ми зупинили свій вибір на німецькому клінкері, який повсюдно використовується в європейських столицях завдяки своїм характеристикам і зносостійкості. Так, це дороге рішення (вартість близько 30 євро за м2), але в довгостроковій перспективі воно виправдане та раціональне.

Нове озеленення скверу перед будівлею колишнього цеху заводу «Арсенал». Джерело зображення: A Development

P.M.: Ви згадали про тополі та самосівні чагарники, які затуляли архітектуру. Що їх замінить? Розкажіть про концепцію озеленення площі.

Т. Л.: Напевно, жоден складник благоустрою не викликав стільки суперечок і хвиль популізму, як перегляд озеленення. На думку активістів, тополі на площі потрібно було зберегти. Але був і протилежний погляд професійних ландшафтних фахівців, урбаністів і мешканців довколишніх будинків, голоси яких не такі активні в соцмережах і ЗМІ. Вони як ніхто інший розуміють «красу» дерев, уражених омелою, і знають, що таке влітку алергенний тополиний пух.

Нове озеленення скверу перед будівлею колишнього цеху заводу «Арсенал». Джерело зображення: A Development

Ми розглядали різні варіанти висадки крупномірів: від платанів і горобини до каштанів і кленів. Реліктові 10-річні дуби, відверто кажучи, найдорожчий із цих варіантів. Для нас також було важливо, щоб дерева були естетичними і в осінньо-зимовий період. Дубове листя, на відміну від більшості листопадних, залишається на дереві в зимовий період у засохлому вигляді і замінюється новим тільки навесні, і це незаперечний плюс. Крім своїх практичних характеристик, дуби в контексті локації наголошують на історичній значущості цього місця.

У другій черзі реновації площі плануємо доповнити благоустрій алеєю сакур і змонтувати фонтан, форсунки якого вже доставлені на об’єкт із Німеччини.

«Середовище та благоустрій, що формують сприйняття об’єкта та безпосередньо впливають на його успіх, не закінчуються на межі землевідведення»

P.M.: Які деталі виділяють новий паблік на Арсенальній площі з-поміж інших громадських просторів української столиці?

Т. Л.: Ми прагнули створити автентичний простір, у якому хочеться перебувати — чи то працюючи, чи відпочиваючи. Місце, де історичне середовище є не законсервованою пам’яткою архітектури за парканом, а невід’ємною частиною міста та його сучасного життя.

По суті, що нас так приваблює в європейських столицях? Атмосферні місця. Чисті, доглянуті площі, сквери та парки зі своєю архітектурою й ритмом життя, місця, в яких приємно проводити час.

У Києві, на жаль, ще замало таких місць. Але тішить, що вони починають з’являтися: локація A-Station на Арсеналі та парк фабрики Roshen тому приклад. Думаю, інвестори в Україні, які нині розвивають такий популярний напрям «місто в місті», поступово прийдуть до розуміння девелопменту відкритих і доступних територій як невід’ємної частини міста. Середовище та благоустрій, що формують сприйняття об’єкта й безпосередньо впливають на його успіх у цілому, не закінчуються на межі землевідведення й огорожі, що його оточує.

Нове озеленення скверу перед будівлею колишнього цеху заводу «Арсенал». Джерело зображення: A Development

У Європі економічну доцільність такого підходу зрозуміли вже давно. Той самий Rotermann City в Таллінні — район-пам’ятка, мегапопулярне місце, довгі роки було занедбаною заводською територією. Зараз це точка тяжіння туристів і бізнесу. Або район King Cross у Лондоні — безумовний must see. До його складу входить Coal Drops Yard — реновація будівель вугільних складів від Томаса Хезервіка, Gasholder Park — колишні газові сховища, а нині — житловий комплекс, а також розташовані поруч бізнес-кампуси з офісами Google і Facebook. Усі вони відмінно доповнюють один одного, і це відкрита, доступна для кожного локація.

На Арсеналі ми прагнемо створити щось подібне. Місце тяжіння, новий відкритий формат взаємодії та синергії міського середовища й бізнесу.

 

/Матеріал опублікований на сторінках #32 тому PRAGMATIKA.MEDIA/