A-Station. Инвестиции в общественное пространство

Реновация киевской площади Арсенальная и ее превращение в новое креативное пространство — лишь один из шагов в проекте глобальной трансформации территории киевского завода «Арсенал». В рамках A-Station уже открылись такие объекты как Kyiv Food Market, «Освіторія Хаб», коворкинг Creative State of Arsenal, пространство вокруг них преображается на глазах. О дальнейших инвестиционных планах и деталях концепции A-Station PRAGMATIKA.MEDIA рассказали основатель компании A Development Алексей Баранов, и Татьяна Лысюк, главный архитектор проектов A Development.

Алексей Баранов, основатель компании A Development

PRAGMATIKA.MEDIA: Чем руководствуется инвестор, направляя средства на создание не только коммерческих квадратных метров, но и общественных функций?

Алексей Баранов: Компания A Development ставит перед собой две задачи. Первая — повысить синергию проекта, потому что невозможно реализовать по‑настоящему качественный проект, когда вокруг разруха. Все проекты мы рассматриваем в долгосрочной перспективе. Перед нами не стоит цель получения сиюминутной выгоды и быстрой прибыли.

Вторая задача — превращение Киева в европейскую столицу. В данном случае мы выступаем скорее как меценаты. В истории Киева было много меценатов, которые и превратили его в тот город, каким мы его знаем. Это семья Терещенко и Ханенко, это Лазарь Бродский и ряд других киевлян, они вложили колоссальные деньги в развитие города. Филармонию и консерваторию построила семья Терещенко, а Бродский подарил столице Бактериологический институт и противотуберкулезный санаторий.

P.M.: Какой эффект от реализации проекта A-Station будет считаться положительным, оправдавшим вложения?

А. Б.: Когда наши объекты станут визитными карточками не только для киевлян, но и для гостей столицы, и наши локации станут местом must visit, — мы будем считать, что цель достигнута.

P.M.: Можно ли сегодня точно сказать, какую долю от общего бюджета коммерческого проекта должен составлять бюджет на создание общественного пространства, чтобы оно стало успешным?

А. Б.: Каждый проект индивидуален, поэтому в каждом случае пропорции инвестиций будут разными. В проекте A-Station инвестиции в благоустройство составили около 10 %. Сейчас мы говорим только про Никольские ворота, военную комендатуру и новое строительство со стеклянным пассажем.

P.M.: Как распределить инвестиции в функцию и в эстетическую привлекательность?

А. Б.: Общество меняется. Меняются потребности и приоритеты. То, что работало вчера, — сегодня уже не работает. Чтобы заинтересовать людей проектом — недостаточно просто построить ТРЦ и наполнить его. Нужно создавать оазисы. Именно это мы и реализовали в проекте A-Station. Проект объединяет 5 памятников архитектуры, из них один — национального значения, в его рамках создано три сквера. Отреставрирована одна из старейших площадей города — Арсенальная. Мы вернули ей изначальную функцию места для отдыха и встреч, а не просто транзита от метро к пешеходному переходу. A-Station — это новая точка притяжения в городе, это рестораны, коворкинг, рынок еды, стадион. Если говорить о будущем проекта, то сейчас мы ведем переговоры с исполнительной властью, чтобы продолжить проект и добавить еще несколько уникальных локаций: ивент-арену, музей современного искусства и конгресс-центр.

P.M.: К примеру, в Нью-Йорке, Филадельфии и других американских городах частные общественные пространства (POPS — privately owned public space) создаются и управляются по отдельным законам и нормам. Не кажется ли вам, что в Украине назрела необходимость законодательно оформить правила сделки между частным бизнесом и городом для создания качественных пабликов?

Сквер и паблик перед зданием, в котором расположился коворкинг Creative States. Источник изображения: A Development

«Когда наши локации станут местом «must visit», – мы будем считать, что цель достигнута»

А. Б.: Если говорить об Украине, в этом аспекте мы отстаем. Безусловно, проект A-Station нельзя было реализовать без поддержки Киевской городской администрации и мэра Виталия Кличко, а также Министерства культуры Украины в лице министра Александра Ткаченко. Абсурдность ситуации заключается в особенностях нашей системы налогообложения: мы вложили средства, как меценаты в реконструкцию Арсенальной площади — городской собственности, — но в затраты эти средства не могут быть зачислены. Непросто сегодня в Украине быть меценатом.

Здание бывшей военной комендатуры, отреставрированное в рамках проекта A-Station. Источник изображения: A Development

P.M.: Желательна или нежелательна подобная формализация отношений с точки зрения проектировщиков, девелоперов, инвесторов?

Если будут прозрачные правила игры между девелопером и городом, это приблизит превращение Киева в европейскую столицу. Если не будет такого сотрудничества, то обязательно появятся новые объекты-монстры, которые испортят облик города навсегда.

Татьяна Лысюк, главный архитектор проектов A Development

«В разработке концепции площади необходимо было учитывать особенности и дух архитектуры комплекса завода «Арсенал»

PRAGMATIKA.MEDIA: Как бы вы могли охарактеризовать качество общественного пространства на Арсенальной площади до реновации? Каких функций и характеристик ему остро не хватало и какими проектными решениями этот дефицит был компенсирован?

Татьяна Лысюк: Общественное пространство, будь то площадь или сквер, стоит рассматривать в контексте окружения и сути атмосферы места, которое вы стремитесь создать. Исторически Арсенальная площадь — мощнейший транспортный узел. До реновации это было абсолютно безликое индустриальное пространство, из которого хотелось побыстрее уйти. Хаотичная неконтролируемая торговля, ларьки, несколько лавочек. За забором находилось историческое здание комендатуры с Никольскими воротами — памятник национального значения. Их красота была спрятана за тополями и самосевными кустарниками, за которыми годами никто не ухаживал.

Приступая к концепции благоустройства площади, в первую очередь мы провели детальный анализ логистических потоков как существующих, так и будущих. Так, к примеру, учтены планы метрополитена по открытию второго выхода из метро с соответствующей 10‑метровой зоной накопления, которая напрямую повлияла на расположение и форму клумб, мест ожидания. Параллельно рядом с площадью мы проводили работы по реконструкции здания комендатуры, аутентичность которого восстанавливали в буквальном смысле по кирпичикам. Была проведена колоссальная работа с историками, архивными данными, и не только в Украине. И, безусловно, в разработке концепции площади необходимо было учитывать особенности и дух архитектуры этого комплекса. Плюс через дорогу мы уже запустили первую очередь A-Station, где функционируют Kyiv Food Market, Creative State of Arsenal, «Освіторія Хаб» и ряд ресторанов, которые формируют новый, возросший в разы пешеходный и транспортный поток.

Новый пешеходный переход к площади Арсенальная через проспект Михаила Грушевского. Источник изображения: A Development

P.M.: Как архитекторы рассчитывали пропускную способность общественных пространств на Арсенальной? Наверняка есть специфические требования к мощению, уличной мебели?

Т. Л.: Изначально для нас было очевидно, что после завершения реконструкции Никольских ворот, запуска нового паблика в комендатуре и фонтана с тыльной стороны здания метрополитена, направление пешеходных путей изменится кардинально. Необходимо было предусмотреть меры по ограничению и контролю движения машин на всей территории площади. Для этого мы обустроили автоматизированную систему боллардов и ограничительных столбиков. Сейчас это безопасная пешеходная зона.

Много дискуссий вызвали будущая форма и расположение мест ожидания на этапе согласования проекта с городом — несколько раз их пересматривали и меняли. Пока не нашли компромисс относительно лавочек индивидуального изготовления из архитектурного бетона по периметру клумб.

Остро стоял вопрос доступности для маломобильных групп населения и организации надземного пешеходного перехода. Благодаря общественным инициативам и поддержке городской администрации, в ближайшее время такой переход на Арсенальной площади наконец‑то появится.

Мощение необходимо было переделывать полностью, включая весь пирог с бетонным основанием и гидроизоляцией. Для финишного покрытия мы остановили свой выбор на немецком клинкере, который повсеместно используется в европейских столицах, благодаря своим характеристикам и износостойкости. Да, это дорогое решение (стоимость около 30 евро за м2), но в долгосрочной перспективе оно оправдано и рационально.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода «Арсенал». Источник изображения: A Development

P.M.: Вы упомянули про тополя и самосевные кустарники, которые заслоняли архитектуру. Что их заменит? Расскажите о концепции озеленения площади.

Т. Л.: Наверно, ни одна составляющая благоустройства не вызвала столько споров и волн популизма, как пересмотр озеленения. По мнению активистов, тополя на площади необходимо было сохранить. Но была и противоположная точка зрения профессиональных ландшафтных специалистов, урбанистов и жителей близлежащих домов, голоса которых не столь активны в соцсетях и СМИ. Они, как никто другой, понимают «красоту» деревьев, пораженных омелой, и знают, что такое аллергенный тополиный пух летом.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода «Арсенал». Источник изображения: A Development

Мы рассматривали разные варианты высадки крупномеров: от платанов и рябины до каштанов и кленов. Реликтовые 10‑летние дубы, откровенно говоря, самый дорогой из этих вариантов. Для нас также было важно, чтобы деревья смотрелись эстетично и в осенне-зимнее время. Дубовые листья, в отличие от большинства листопадных, остаются на дереве в зимний период в засохшем виде и сменяются новыми только весной и это неоспоримый плюс. Помимо своих практических характеристик, дубы в контексте локации подчеркивают историческую значимость данного места.

Во второй очереди реновации площади планируем дополнить благоустройство аллеей сакур и смонтировать фонтан, форсунки которого уже доставлены на объект из Германии.

«Среда и благоустройство, формирующие восприятие объекта, напрямую влияющие на его успех, не заканчиваются на границе землеотвода»

P.M.: Какие детали выделяют новый паблик на Арсенальной площади среди прочих общественных пространств украинской столицы?

Т. Л.: Мы стремились создать аутентичное пространство, в котором хочется находиться — будь то работа или отдых. Место, где историческая среда является не законсервированным памятником архитектуры за забором, а неотъемлемой частью города и его современной жизни.

По сути, что нас так привлекает в европейских столицах? Атмосферные места. Чистые, ухоженные площади, скверы и парки, со своей архитектурой и ритмом жизни, места, в которых приятно проводить время.

В Киеве, к сожалению, еще мало таких мест. Но радует, что они начинают появляться — локация A-Station на Арсенале и парк фабрики Roshen тому пример. Думаю, инвесторы в Украине, которые ныне развивают столь популярное направление «город в городе», постепенно придут к пониманию девелопмента открытых и доступных территорий, как неотъемлемой части города. Среда и благоустройство, формирующие восприятие объекта и напрямую влияющие на его успех в целом, не заканчиваются по границе землеотвода и забора, который его окружает.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода «Арсенал». Источник изображения: A Development

В Европе экономическую целесообразность такого подхода поняли уже давно. Тот же Rotermann City в Таллине — район-достопримечательность, мегапопулярное место, долгие годы было заброшенной заводской территорией. Сейчас это точка притяжения туристов и бизнеса. Или район King Cross в Лондоне — безусловный must see. В его состав входит Coal Drops Yard — реновация зданий угольных складов от Томаса Хезервика и Gasholder Park — бывшие газовые хранилища, а ныне жилой комплекс, а также расположенные рядом бизнес-кампусы с офисами Google и Facebook. Все они отлично дополняют друг друга и это открытая, доступная каждому локация.

На Арсенале мы стремимся создать нечто подобное. Место притяжения, новый открытый формат взаимодействия и синергии городской среды и бизнеса.

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/